1本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。■融资收紧是2019年房地产行业的关键词。5月23号文发布后，空前严厉的融资监管开启。尽管近期部分城市需求端政策边际放松，融资政策仍继续持紧。从宏观数据看，二季度以来房地产开发贷款余额、房地产信托成立规模、地产债净融资额同比均明显下行。从微观数据看，房企受到的政策冲击如何？我们基于数据可得性相对较好的中报和年报、以TOP50房企为样本，从融资余额、融资成本、融资渠道、增信结构、债务期限5个维度，全面评估融资收紧对房企的影响。■我们发现，本轮融资收紧主要对房企产生三大冲击。第一，融资成本明显抬升。TOP50房企融资成本中位上升57bp至6.48%，76%的房企融资成本上升。从规模看，企业规模越小，融资成本升幅越大；从企业性质看，地方国企和民企融资成本升幅高于央企；从杠杆水平看，高杠杆房企融资成本抬升明显。从公司来看，时代、龙光、融创融资成本升幅最大，佳源、阳光城、滨江降幅最大。融资成本上升原因有两类：一是来自融资渠道改变，表现为海外债融资或非标融资占比上升；二是各渠道融资成本上升。第二，融资来源向以海外债为代表的高成本融资渠道偏移。融资形势收紧下，房企低成本渠道来源下降，有息负债中银行贷款和境内债券占比中位为48.6%、21.7%，相比18年末下降0.2、1.5pct；高成本融资渠道扩张，海外债尤其明显，占比中位提升1.1pct至12.1%，表内非标占比中位基本持平于15.1%。第三，房企融资增信要求提高，TOP50房企有息负债抵质押率中位61%，较2018年末上升1pct。55%的房企有息负债抵质押率上升。升幅最大的3家是新城控股、首创臵业、华夏幸福；降幅最大的3家是华发股份、首开股份、融信集团。■但融资环境的收紧也促使行业整体加杠杆放缓，债务结构有所改善。一方面，房企加杠杆的节奏有所放缓。上半年TOP50样本房企有息负债余额环比增加6.5%，增速回落1个百分点。6家房企进入去杠杆阶段，有息负债余额减少，为卓越、泰禾、佳源、万科、远洋和融信。另一方面，房企积极偿还短期债务、放缓投资计划，债务期限结构改善，1年内到期有息负债占比中位下降3个百分点至29%，72%的房企1年内到期债务占比下降。■综合来看，政策对房企的影响有所分化。两类房企融资指标边际改善，一是部分前期发展步伐稳健、杠杆偏低的企业，例如中海、保利、世茂、滨江，融资成本逆势降低、融资渠道以改善为主、有息负债抵质押率降低、融资期限结构改善；二是部分前期...
