请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产证券研究报告行业专题报告2019年04月15日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-32.41%-24.20%-15.99%-7.78%0.44%8.65%2018/42018/72018/102019/1房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《新房与二手房成交量保持同比正增长，涨幅出现收窄》2019.04.13《因地制宜推进城镇化，开放、合作、共赢》2019.04.09《二手房成交量保持回暖趋势》2019.04.07[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001分析师:谢盐Tel:(021)23219436Email:xiey@htsec.com证书:S0850511010019REITs，下一个行业发展新方向[Table_Summary]投资要点：REITs是一种优势明显的房产信托型基金。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。一般而言，REITs本身具有如下特点：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是REITs长期回报率较高。近年来我国REITs相关政策不断推出，加快了REITs的进程。2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。该文件明确提出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。REITs可增强和优化房地产资金来源。近年来，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速逐步下行。2018年，我国房地产开发资金来源（包含各项应付款）增速下滑至7.13%，2019年1-2月房地产开发资金来源（包含各项应付款）累计为3.83万亿元，增速下滑至7.01%。从2019年1-2月房地产资金来源（包含各项应付款）构成看，房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金占比合计高达51.94％。而REITs可为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道。REITs可促使房企由重资产向轻资产模式转变。我们认为，REITs将带来房企经营模式上的巨大改变。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。REITs将促...
