识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/18[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业去化率创近期新低，按揭贷利率改善确立[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：广州、海口人才落户宽松，海口市法人住房限售地方层面依旧因城施政。一方面，热点城市政策面积极改善，广州落户年龄上限放宽，本科、硕士和博士落户年龄分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁，海口则将本科以上人才落户年龄限制从40岁放宽至55岁。而另一方面，部分城市政策边际收紧，海口限制向企事业单位、社会组织和个体工商户出售商品住宅，内蒙古要求公积金购房所在地与购房人工作地或户籍地相一致。本周基本面情况：40城本周成交环比下滑28.5%根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积459.52万方，环比下降28.5%，同比下降16.3%，其中4大一线环比上涨6.3%，13个二线、23个三四线环比分别下降23.9%、28.6%。推盘方面，本周13个重点城市本周推盘173万方，同比上涨11.5%，批售比维持0.71，去化周期略有加快。地产周观点：成交冲量后再次回落，按揭贷利率改善确立进入19年，地产行业景气度加速回落。成交方面，1月上旬，40城商品房销售同比下滑13.2%，在推盘继续放量的背景下（根据我们统计，13城推盘面积同比上涨18.3%），成交下滑更多的是由去化下降引起，根据中指院数据，样本重点城市19年第1周开盘项目平均去化率为58%，部分城市去化率有所下滑。信贷方面，据融360数据，18年12月首套房贷利率为5.68%，环比下滑3bp,为16年8月以来的首次回落，二套房贷利率则回落2bp至6.04%，连续2个月下行，行业利率改善趋势确立。我们认为伴随着整体流动性的进一步释放，叠加信用扩张，将推动地产行业资金面继续向好，无论是房企融资端还是居民按揭贷端均将边际改善。板块投资方面，行业资金环境向好、叠加地方行政政策的底部改善，将对板块的估值形成支撑，并且考虑到18-19年结算业绩确定性增长带来的防御性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H股龙头关注：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。[Table_Grade]行...
