识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/33[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业重点城市基本面温和复苏，按揭贷持续改善[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：货币政策松紧适度，地方精准施政中央层面多次提及现阶段的“货币政策要松紧适度”。中央政治局再次强调“房住不炒”，住建部同天对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。在这一情况下，地方因城施策，部分城市调控力度有所提高。丹东市政府升级了四限政策，苏州精准施政，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房定向限售3年。成交市场综述：重点城市基本面温和复苏根据房管局数据，4月40城成交面积同比上涨18.3%，较3月扩大7.8个百分点，其中一线、二线城市在进入4月推盘扩大的情况下成交分别同比上涨49.4%、17.7%，涨幅较3月分别扩大3.4、0.9个百分点。一方面供给端上推盘扩大，另一方面需求端上4月中指院重点城市去化率基本维持在70%左右，中指院百城房价4月环比上涨0.28%，同比上涨4.3%，均反映了需求筑底抬升。进入2季度，我们认为重点城市的基本面改善相对确定，供需两端双回升将推动成交温和复苏。土地市场综述：4月土地市场整体升温，溢价率继续上行4月宅地市场出现回暖迹象，300城宅地供需同比均大幅上涨，叠加楼面均价的上涨与溢价率的提升，单月出让金同比大幅上涨63%，而流拍率则下降至18年以来历史低位，与17年平均水平相当，在土地质量有所提高的情况下企业拿地意愿有所提升。分线来看，一线量跌价升出让金同比上升4%，二线城市量价齐升出让金同比上升91%，三四线城市宅地市场量价齐升4月土地出让金同比自18年10月以来首次转正，上升32%。资金环境综述：首套及二套房贷利率继续下滑，均回落8bp按揭贷方面，融360数据显示，4月份35重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均下滑8bp，其中二套房降幅较上月扩大2bp，按揭贷方面流动性继续边际改善。4月央行对聚焦当地、服务县域的中小银行实行定向降准，净释放长期资金约2800亿元，预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。板块投资方面，我们认为更应该关注企业的alpha机会，经营能力变现成为关键，通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长，实现规模、利润和杠杆之间的均衡。另外，从短期结算业绩角度看，19年-20年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势，估值具备修复空间，基于此，我们继续推荐业绩具备确定性的龙头房企。风险提示政策调...
