1本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。■1998年以来，房贷利率定价规则6次调整。1998年中国个人住房贷款建立之初，利率执行“减档优惠”，即期限5-10年执行3-5年法定贷款利率，此后经历6次调整。1999年为刺激住房消费，房贷利率在减档优惠的基础上再打9折；2003年为抑制房地产投资过热，二套房利率取消减档优惠；2005年为抑制房价过快上涨，首套利率由减档9折调整为不低于同档基准利率9折；2007年调控再加码，首、二套利率下限均上调为基准利率1.1倍；2008年刺激房地产，首、二套利率下限下调至基准利率7折；2010年政策转向收紧，“新国十条”上调二套利率下限至基准利率1.1倍。2014年930-2016年3月的4次全国性金融政策调整中，均未明确调整贷款利率下限。故当前首、二套房利率下限分别为基准利率7折、1.1倍。■现行房贷利率确定机制为央行规定利率下限，银行根据房地产调控形势确定执行利率。从首套房来看，2014年以来，无论是在调控放松还是收紧期，银行执行利率均高于政策下限。从二套房来看，调控放松期执行利率贴近政策下限，收紧期高于政策下限。当前全国首、二套平均贷款利率为5.44%、5.76%，相当于基准利率上浮11%、18%。我们观测的34个样本城市，首套主流利率在基准利率1.1-1.15倍之间，仅有上海低于基准利率，厦门、重庆、扬州与基准持平；二套主流利率在基准利率1.1-1.2倍之间，其中杭州最低，为基准利率1.11倍。■房贷利率换“锚”，对房地产市场影响偏中性。2019年8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，房贷利率由基准利率倍数改为LPR加点的形式，首、二套房贷利率分别为LPR、LPR+60bp，按照8月LPR计算为4.85%、5.45%。由于只有上海等极少数城市首套房利率有折扣，大多数城市首套房利率均按基准或基准上浮5%-20%执行（4.9%-5.88%），二套房贷利率下限为基准利率上浮10%（5.39%），因此改革后的房贷利率与改革前相比变动不大。■风险提示：房地产调控力度超预期；经济下行超预期等Table_Title2019年08月27日房贷政策、实际执行与LPR对房贷利率影响Table_BaseInfo固定收益主题报告证券研究报告池光胜分析师SAC执业证书编号：S1450518100003chigs@essence.com.cn胡博分析师SAC执业证书编号：S1450518110001hubo@essence.com.cn010-83321067Table_Report相关报告地产债深度研究系列一：精选地产债，看什么指标？2019-08-21如何全面理解当前的房地产政策？2019-07-2522253524/36139/2...
