证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款宏观不确定性如何影响购房需求？房地产行业专题报告｜2020.3.20中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001联系人：李金哲我们认为，即使经济的不确定性增强，甚至居民收入和财富预期缩水，住房需求也有望保持稳定。2020年4月之后，我们认为住房销售将回归正轨。▍新冠疫情影响叠加外需冲击，全年经济不确定性增强。市场关注收入预期可能减速，财富可能缩水的背景之下，住房需求是否有巨大波动。▍历史经验看，购房需求对宏观经济因素并不十分敏感。2008年的市场下行主要是调控因素造成，和当时美国次贷危机关系不大。在外需更不确定的2008年底，房地产市场已经接近触底。境外因素无论在置业需求还是融资渠道，对中国房地产市场的影响一直都很小。新冠疫情所带来的，也不过是地产企业常有准备的突发市场波动——尽管以往这种波动可能是调控政策造成的居多。▍为何住房需求和中国住房市场如此淡定？首先，由于中国住房租金回报率远低于绝大多数国家，且房屋持有成本（税，维修成本，物业管理费）很低，经济增速下行，租金滑落，空置率提升，甚至租客退租，都无法改变大多数业主的持有意愿，也不会影响大多数潜在需求价格预期。其次，居民杠杆率存在约束，首付比例被严厉监管，居民持有和购置房产的行为也比较稳定。再次，需求存在管控，逆周期调节政策释放需求作用明显。政策工具十分丰富，且擅长因时调整，因城施策，完全有能力缓释住房需求。最后，房改后中国房价很少出现大幅下跌，虽然房住不炒使得房价大涨预期消失，但买房保值的观点也深入人心，房地产是中国居民资产配置的压舱石。▍置业需求缓慢回升，市场平稳健康运行。我们认为，春节后市场在缓慢恢复中。随着疫情逐渐平息，复工率不断提高，售楼处开放增多，相信累积的置业需求也会释放。参考以往经验，纵然境内外各大类资产价格波动，也并不会对置业需求产生长期影响。我们相信，从2020年4月开始，房地产企业的销售将逐渐步入正轨。▍风险提示：较历史而言，房价处于更高水平，支撑房屋交易所需要的信贷供给更多。一旦出现明显增高持有成本的政策或政策预期，确实可能在经济不确定性的共振之下，导致房地产市场出现显著的下行。▍行业健康平稳发展，板块估值具备吸引力。我们认为，没有理由过分担心地产需求问题，地产需求是可累积的，是和利率相关的，地产行业的基本面受到“二次冲击”的可能...
