识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/31[Table_Page]投资策略月报|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行[Table_Summary]核心观点：政策环境综述：中央层面表态坚持“三稳”，地方改善政策继续落地中央层面，住建部部长王蒙徽在两会“部长通道”提出19年要做到五个坚持，即坚持“房住不炒”、坚持住房市场体系和住房保障体系、坚持落实地方主体责任、坚持大力培育租赁市场、保持政策连续性和稳定性，强调把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处。地方层面，各地“一城一策”相继落地，各地人才住房补贴和人才落户放款政策逐步完善。成交市场综述：重点城市供给推动成交改善根据房管局数据，2月40个重点城市成交面积同比上涨0.3%。分城市看，各线城市成交出现一定分化，其中17个一二线城市商品房成交面积单月同比上涨10.8%，三四线则同比下滑14.8%。一二线城市边际改善主要受供给推动，我们认为重点城市成交企稳将是大概率时间，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。而三四线城市方面，19年棚改体量下降加上购买力的制约，19年三四线城市或将持续寻底。土地市场综述：2月市场整体量价齐降，其中一线小幅回暖300城市宅地推出1.4亿平米（环比-44%，同比-3%），成交规划建面3796万平米（环比-48%，同比-26%），成交土地出让金1722亿元（环比-37%，同比-23%）。宅地供需同环比均下滑，楼面价同环比均回升，溢价率继续上行。分线来看，一线城市土地市场回暖，供给放量带动成交建面上涨104%，量价齐涨下宅地出让金上涨135%，流拍率为0%。而二三线城市土地出让金则大幅下滑，量价方面同比均下滑，流拍率均有所回落。资金环境综述：首套及二套房贷利率降幅扩大，流动性边际改善按揭贷方面，融360数据显示，2019年2月首套、二套房贷利率分别为5.63%、5.99%，均分别下降3个bp，降幅较上月分别扩大1个bp。总体来看，35个重点城市首套房按揭贷利率已连续3个月下跌，与此同时，高信用评级的房企融资成本也开始边际下移，结合央行有关负责人提出“下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长”，目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善较为明确，其次，龙头房企18-19年结算业绩具备弹性且确定性较强，并且...
