民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明行业报告（推荐）2019年7月31日风险提示：房地产调控政策收紧分析师：杨柳执业证号：S0100517050002研究助理：由子沛执业证号：S0100118010012研究助理：侯希得执业证号：S0100118080033地产融资深度解读之三：信托新政对地产投资增速、资金来源影响几何？——地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算21796681/36139/2019073013:512民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产摘要政策回顾5月，银保监会出台23号文，进一步规范了信托公司房地产业务的模式，并严格限制了信托通过“明股实债”模式参与前端融资；7月，银保监会对多家信托公司进行窗口指导，要求控制地产信托规模，地产信托融资进一步收紧。测算方法本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模，预计信托新政对地产投资增速的影响；并计算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例，判断信托新政对房企融资影响的程度。核心结论（1）从房企资金来源来说，房企资金来源绝大部分来源于销售回款，有息融资仅占较小比例，而其中信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融资的16%；而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。（2）从对地产投资增速来看，信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点投资建议近期融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显，推荐具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团，销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等行业龙头。风险提示：房地产政策调控收紧。21796681/36139/2019073013:513民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产一、地产信托新政简介21796681/36139/2019073013:514民生证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明房地产2019年一季度以来，房地产领域融资乱象频出，多种非标资金违规流入房地产。部分金融机构将表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，有的则在未严格审查房地产开发企业资质的情况下、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；同时，存在资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场，并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发的现象。2019年5月，银保监...
