SWSResearchCo.LtdisasubsidiaryofShenwanHongyuanSecurities.99EastNanjingRoad,Shanghai|+862123297818www.swsresearch.comIndustryResearchBringingChinatotheWorld7January2019EqualweightUnchanged降准或令融资边际改善但难有效提振需求房地产行业AnalystKrisLiA0230511040076ARG379lihong@swsresearch.comRelatedReportsUnchangedpolicytone,Dec24,2018CoolingintoOctober,Nov19,2018Razingtaxesraisesroofs,Oct22,2018中国人民银行周五晚间宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点以置换部分中期借贷便利，预计净释放资金8000亿元。这是去年4月以来第四次降准，但与过去十年中的其他三次宽松周期相比，本轮宽松迄今尚未启动降息，且亦未有任何针对房地产的实质宽松政策。我们因此认为降准对于进入下降通道的房地产市场实际提振作用有限，经济减速和就业疲弱将令2019年房地产需求承压。我们维持行业标配评级，降准带来的板块估值修复料将有限。四次降准比较。回顾2008年迄今的10年，中国一共经历了四轮降准，分别为2008/09-2008/12(三次200bp)，2011/12-2012/05(三次150bp)，2015/02-2016/02(五次300bp)，以及2018/04至今(四次350bp)，但此前三轮降准的同时都伴随着大幅降息，分别经历了四次降息189bp、两次降息50bp以及五次降息125bp，且为激励房地产需求，伴随这三轮货币宽松，首付比例出现了不同程度的下调且按揭贷款利率定价在窗口指导下亦出现了显著的优惠。但本轮降准至今8个月，我们尚未看到基准利率发生变动，我们宏观团队亦认为2019年降息可能性小，与此同时，房地产政策亦未看到实质性松动，中央经济工作会议对于房地产政策的口径也没有改变。因此，我们认为目前的降准还是意在给予小微和民企更多支持，对于房地产行业基本面的边际改善影响有限。需求展望疲软。我们看到宏观经济中出现的压力，GDP增速可能在今年首季减速至接近10年新低，各行业的裁员新闻亦扑面而来，这对住房购买力形成了明显的压力。而2016-2018作为中国居民加杠杆的高峰，我们看到新增居民消费贷款分别达到了6.3万亿，7.1万亿，7.5万亿这个量级，占当年新增贷款的占比从08-15年的平均31%窜升到了16-18年的50%，53%和45%，其中以房贷为主的居民中长期贷款分别达到5.7万亿，5.3万亿和5.1万亿，部分居民短贷亦间接流入了房地产市场。展望2019年，虽然货币整体将偏向宽松，但企业料将是政策支持的重点，要在此前三年高基数上给予居民贷款进一步倾斜的空间有限。因此...
