房地产行业：行业系统性风险较低继续推荐业绩高增长低估值龙头-20190317-广发证券-19页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长低估值龙头 核心观点：核心观点：本周政策情况：中央坚持“房住不炒”，地方改善性政策持续落地本周政策情况：中央坚持“房住不炒”，地方改善性政策持续落地本周，中央层面，住建部部长王蒙微强调 19 年坚持“房住不炒”，要把稳地价、稳房价、稳预期落到实处，国务院研究室副主任郭玮表示稳步推进房地产税立法还要进行大量调研，有关部门已经在有条不紊推进。地方层面，改善性政策持续落地。据新京报报道，保定高碑店放宽部分人群的购房社保条件。菏泽成武县鼓励农民进城买房，北京市放宽了公积金异地提取。本周基本面情况：本周基本面情况：40 城年内累计成交同比下滑城年内累计成交同比下滑 1.6%根据 Wind、CRIC 收集的各主要城市房管局公布的成交面积：截至 3月 14 日，我们监测的 4 大一线城市成交同比上涨 20.7%，而 13 个二线城市、23 个三四线城市成交分别同比下降 0.1%、11.6%。行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长的低估值龙头行业系统性风险较低，继续推荐业绩高增长的低估值龙头本周，统计局公布 19 年 1-2 月行业运营数据，需求端方面，1-2 月商品房销售面积同比下降 3.6%，自 15 年下半年以来累计增速首次转负，各区域景气度均有所回落，整体市场仍处于下行阶段，需求端逐步探底。而供给端，1-2 月新开工同比上涨 6%，开发商依然存在一定抢开工现象，房地产投资同比上涨 11.6%，增速韧性较强，我们认为有两方面原因，其一，施工面积增速是地产投资增速的锚，过去 10 年施工面积增速水平基本代表了投资增速的中枢水平，1-2 月施工面积同比上涨 6.8%，反映了 18 年以来新开工和竣工面积差带来的施工体量的提升。总体来看我们认为施工面积提升是支撑地产投资表现强劲的重要原因，其稳定性好于 18 年依靠土地投资带来的增长；其二，1-2 月土地投资同比上涨 26%，增速较 18 年 12 月收窄 18 个百分点但仍处于高位，对投资仍有较大的拉动作用，由于土地购置费存在分期缴纳的情况，土地市场的变化反映到投资数据中存在一定的滞后和平滑，伴随土地市场景气度回落，土地投资增速也逐步下行。板块投资方面，从统计数据来看，尽管 19 年市场景气度仍处于探底过程，但整体系统性风险较低，这种情况下，我们认为未来结算业绩高增长的低估值龙头房企或将具备更好的收益表现。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业，H 股龙头关注：中国金茂、旭辉控股、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-03-17 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 分析师：分析师：李飞 SAC 执证号：S0260517080010 010-59136622 请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:需求端继续探底，投资增速略超预期 2019-03-15 房地产行业:重点城市成交边际改善，按揭利率持续下行 2019-03-14 房地产行业:重点城市供给同比增长，或推动成交同比率先企稳 2019-03-10 联系人：邢莘 021-60750620 -37%-30%-22%-15%-7%1%03/1805/1807/1809/1811/1801/19房地产沪深3001 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 评级评级 货币货币 股价股价 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(人民币人民币)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)2019/3/15 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 2018E 2019E 000002.SZ 万科 A 买入 人民币 28.07-3.00 3.57 9.34 7.86 5.0 5.4 20.9 20.1 001979.SZ 招商蛇口 买入 人民币 21.35-1.99 2.07 10.76 10.33 8.3 6.7 20.1 18.0 600340.SH 华夏幸福 买入 人民币 30.72-3.83 4.84 8.01 6.34 6.4 6.2 29.1 26.9 601155.SH 新城控股 买入 人民币 41.91 47.87 4.65 6.47 7.39 5.31 5.9 8.9 34.4 33.1 000069.SZ 华侨城 A 买入 人民币 6.93-1.20 1.33 5.77 5.19-002146.SZ 荣盛发展 买入 人民币 10.55-1.78 2.24 5.92 4.70 5.8 5.1 22.0 21.7 000961.SZ 中南建设 买入 人民币 8.95-0.76 1.28 11.85 7.01-000671.SZ 阳光城 买入 人民币 7.96-0.77 1.08 10.29 7.36 27.6 25.0 18.2 21.2 600466.SH 蓝光发展 买入 人民币 6.91-0.78 1.12 8.89 6.15 11.9 9.0 19.4 21.9 002244.SZ 滨江集团 买入 人民币 4.52-0.62 0.79 7.33 5.74 11.9 9.0 19.4 21.9 01918.HK 融创中国 买入 港币 35.70 40.9 3.46 4.91 8.86 6.24 6.3 4.2 22.3 24.0 00884.HK 旭辉控股集团 买入 港币 5.47 6.16 0.82 0.99 5.68 4.73 4.8 3.7 19.2 17.6 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（融创中国、旭辉控股集团）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币。1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5 重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.14 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2019.03.11-2019.03.15）.5 图图 2：各：各城市商品房城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.7 图图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.8 图图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.8 图图 5：40 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%）.8 图图 6：40 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.8 图图 7：40 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：40 城新房成交分线城市年同比（城新房成交分线城市年同比（%）.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.08-2019.03.14）.9 图图 10：13 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）.10 图图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速（城分线城市二手房周成交环比增速（%）.10 图图 12：13 城二手房成交月度同环比（城二手房成交月度同环比（%）.11 图图 13：13 城分线城市二手房成交月同比（城分线城市二手房成交月同比（%）.11 图图 14：13 城市二手房成交整体年同比（城市二手房成交整体年同比（%）.11 图图 15：13 城市分线二手房成交年同比（城市分线二手房成交年同比（%）.11 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.12 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.12 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势（城市商品房推盘年同比趋势（%）.12 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.12 图图 20：13 城市及城市及分线城市商品房库存指数分线城市商品房库存指数.12 图图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.13 图图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.13 图图 23：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.15 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.15 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地出让金年趋势大中城市土地出让金年趋势.15 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势大中城市土地出让金分线城市年趋势.15 图图 28：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 30：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.11-2019.03.15）.16 图图 31：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.03.11-2019.03.15）.16 表表 1：2018 年底以来主要放松政策一览年底以来主要放松政策一览.5 表表 2：40 城市商品房成交面积汇总（城市商品房成交面积汇总（2019.03.08-2019.03.14）.7 表表 3：13 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.03.08-2019.03.14）.10 表表 4：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.03.08-2019.03.14）.13 表表 5：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.03.08-2019.03.14）.13 表表 6：房企每周拿地汇总（房企每周拿地汇总（2019.03.10-2019.03.15）.16 表表 7：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.03.10-2019.03.15）.17 1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情况地产行业政策及基本面跟踪情况 主要政策回顾主要政策回顾 本周，住建部部长王蒙微 3 月 12 日在两会“部长通道”上表示 19 年风向不变，将继续促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”定位，强调把稳地价、稳房价、稳预期责任落到实处。房地产税法方面，国务院研究室副主任郭玮 3 月 15日在国新办吹风会上表示稳步推进房地产税立法还要进行大量调研，为立法做好基础性工作，有关部门已经在有条不紊推进。地方层面，改善性政策逐步落地。据新京报报道，保定高碑店放宽了企业引进的大中专以上毕业生、“落实京津冀协同发展战略”的个体工商户等在高碑店购买一套商品房的社保条件。菏泽成武县鼓励农民进城买房，农民进城购买首套新建商品房享受 300 元/平米返还并可享受房贷利率 0.9 折优惠。北京市放宽了公积金异地提取的政策，允许在北京无购房提取记录的缴存人及配偶申请提取公积金购买身份证、户口薄所在省内住房，天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房。图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.03.11-2019.03.15）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 表表 1：2018 年底以来主要放松政策一览年底以来主要放松政策一览 城市城市 时间时间 政策政策 菏泽 2017.11.06 原政策 对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区，所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满满 2年年后方可上市交易，非本地居民非本地居民购房限制转让时间不少于 3 年年 2018.12.18 新政 取消原限售规定取消原限售规定 广州 2017.03.30 原政策 3 月 30 日前已购买的商服类物业商服类物业可转让法人和个人法人和个人 2018.12.18 新政 17 年 3 月 30 日前土地成交的商服类物业不再限制限售对象土地成交的商服类物业不再限制限售对象 衡阳 2017.12.15 原政策 对申报价格偏高的或涨幅偏高申报价格偏高的或涨幅偏高的项目，暂停办理销售明码标价监制手续暂停办理销售明码标价监制手续，暂停受理预售暂停受理预售许可申请 2018.12.19 新政 暂定执行暂定执行开发商申请商品房预售的监制手续政策监制手续政策 03/1203/1303/1303/1403/1403/14央行有关负责人：央行有关负责人：下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，加强逆周期调节，把握好调控的度，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长十三十三届全国人大财经委届全国人大财经委：建议有关部门要尽快提出将房地产税法等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成2020年实现税收法定的任务银保监会银保监会：防止小微企业贷款资金挪用至房地产等调控领域菏泽成武县菏泽成武县：1.农民进城购买首套新建商品房享受300元/平米优惠；2.使用商业性个人住房贷款购买首套房的农村居民，首付不超过30%，贷款利率可下调为基准利率的0.9倍国务院研究室副主任郭玮国务院研究室副主任郭玮：稳步推进房地产税立法还要进行大量调研，为立法做好基础性工作，有关部门已经在有条不紊推进03/15住建部住建部：乌兰察布、长沙、上饶、乌鲁木齐、徐州、潍坊、温州、阜阳、南充、三门峡、延安等12个城市被列入2018年棚改工作拟激励支持城市名单03/11住建部部长王蒙徽住建部部长王蒙徽：1.坚持“房住不炒”定位；2.坚持住房市场体系和住房保障体系；3.坚持城市主体责任，因城施策，稳低价、稳房价、稳预期；4.大力培育租赁市场；5.保持政策连续性和稳定性，防止大起大落03/15北京北京：职工及配偶在北京无购房提取记录，以下情况可申请异地提取：1.购买本人或配偶身份证、户口簿所在省内住房（原为省会城市）；2.天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房（原不支持）高碑店高碑店:据传，1.企业引进的大中专以上毕业生、中级技术人员、企业引进的管理人员以及“落实京津冀协同发展战略”的个体工商户等允许在高碑店购买一套商品房，限售3年；2.有落户需求的，优先给予满足，享受子女入学 1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 北京 2018.09.13 原政策 在北京无购房提取记录，购买本人及配偶身份证、户口薄记载的县、市或户籍所在地的省会城市身份证、户口薄记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房可申请提取住房公积金 2019.03.07 新政 在北京无购房提取记录，购买本人及配偶身份证、户口薄所在省内住房身份证、户口薄所在省内住房、购买天津、河北省内住房或购买亲天津、河北省内住房或购买亲属所在地住房属所在地住房可申请提取 保定 高碑店 2017.05.27 原政策 无法提供高碑店市 3 年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍非本市户籍居民家庭不得购房 2019.03.09 新政（新京报报道）企业引进的大中专毕业生大中专毕业生、中级以上专业技术人员、技能人员;落实京津冀协同发展战略落地的个体商户个体商户等允许在我市购买一套商品房(限售 3 年)菏泽 成武县 2019.03.12 新政 农民进城购买首套新建商品房享受 300 元元/平米优惠平米优惠，使用商业性个人住房贷款购买首套房的农村居民，首付不超过 30%，贷款利率可下调为基准利率的贷款利率可下调为基准利率的 0.9 倍倍 数据来源：各地政府官网，新京报，地方新闻网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为3月16日，下同）：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积478.65万方，环比上升2.4%，同比上涨15.5%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积86.56万方，环比上升11.4%。同比上涨47.8%，其中，广州、北京、深圳分别环比上涨35.7%、31.0%、13.4%，上海环比下降-9.8%。13个二线样本城市成交面积228.70万方，环比下降0.9%，同比上升17.7%，其中，厦门、杭州成交环比上周上涨38.4%、36.0%。三四线成交方面，我们跟踪的23个三四线样本城市成交面积163.38万方，环比上升2.9%，同比上升1.1%。月度来看，3月前两周，受2月同期春节假期数据缺失的影响，40城新房成交环比上涨206.4%，而同比则上涨10.4%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市成交分别同比上涨29.1%、21.8%，而23个三四线城市成交则同比下降8.5%。从全年累计情况来看，截至2019年3月14日，40城新房成交整体同比下降1.6%，较2018年全年累计降幅收窄0.2个百分点，其中一线累计成交同比上涨20.7%、二线及三四线城市分别下降0.1%和11.6%。1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 2：40 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.03.08-2019.03.14）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 17.09 13.04 31.0%176.6%11.44 15.48-26.1%25.22 10.1%上海 32.19 35.69-9.8%4.1%31.05 34.65-10.4%19.01 1.6%广州 27.01 19.91 35.7%84.6%21.72 24.01-9.5%16.63-6.0%深圳 10.27 9.06 13.4%437.6%7.02 8.76-19.8%19.43 0.7%一线合计一线合计 86.56 77.70 11.4%47.8%71.24 82.90-14.1%-二线（13 个）杭州 10.92 8.03 36.0%-35.0%13.56 24.58-44.8%11.90 19.2%南京 13.68 17.71-22.7%65.6%11.59 15.80-26.7%31.44 21.8%武汉 37.20 32.23 15.4%33.2%32.15 41.66-22.8%-青岛 25.23 26.85-6.0%-31.5%21.26 35.50-40.1%-福州 6.08 9.76-37.7%23.9%6.94 6.36 9.1%27.02 10.7%厦门 6.60 4.77 38.4%4.8%3.42 4.56-25.1%-苏州 18.57 20.07-7.5%22.6%16.77 20.70-19.0%16.18 2.2%长春 25.56 26.60-3.9%53.6%21.77 24.98-12.9%-南宁 22.84 20.99 8.8%328.8%29.92 20.24 47.8%4.47-11.4%济南 24.43 31.27-21.9%-17.62 13.78 27.9%-大连 6.50 4.97 30.8%-22.8%3.67 6.73-45.4%-南昌 15.95 17.31-7.8%32.4%14.96 10.71 39.7%-温州 15.14 15.00 0.9%21.5%19.45 18.99 2.4%10.56-10.4%二线合计二线合计 228.70 230.79-0.9%17.7%213.06 256.65-17.0%-三四线（23 个）三四线合计三四线合计 163.38 158.72 2.9%1.1%140.49 180.86-22.3%-40 城合计城合计 478.65 467.21 2.4%15.5%424.79 520.40-18.4%-数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 19至今周均成交（万方）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南大连南昌温州本周成交（万方）本周成交环比（%）1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：40城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：40城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：40城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：40城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：受2月同期春节假期数据缺失影响，3月前2周环比大幅增长，此处隐去。数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：40城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：40城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，三大重点区域出现了分化，珠三角（7城）成交面积92.76万方，环比上周上升15.6%，而长三角（12城）、环渤海（5城）本周成交面积分别为129.18、76.33万方，分别环比上周下降4.1%、3.3%。其他区域方面，海峡西岸城市群（6城）、478.652.4%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%01002003004005006002017201819W1-1119-W819-W919-W10 19-W1140城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）11.4%-0.9%2.9%-100%-50%0%50%100%150%19-W619-W719-W819-W919-W1019-W11一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）10.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.1440城新房成交环比40城新房成交同比29.1%21.8%-8.5%-20%-10%0%10%20%30%40%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.14一线城市二线城市三四线城市-1.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%2014201520162017201819.01.01-19.03.1440城新房成交年同比20.7%-0.1%-11.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.03.14一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 中西部（5城）本周成交面积分别为40.08、84.81万方，分别环比上周上涨8.5%、8.2%。图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.03.08-2019.03.14）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为131.72万方，环比上涨20.3%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积43.58万方，环比上升26.0%，其中北京、深圳分别环比上涨28.3%、18.4%。二三线样本城市整体成交面积为88.14万方，环比上涨17.6%，其中金华、厦门环比分别上升51.9%、37.3%。月度情况来看，3月前两周，受2月同期春节假期数据缺失的影响，13城市二手房成交环比上涨317.2%，而同比则上涨8.7%。分线来看，一线、二三线城市同比分别上涨24.8%、2.4%。全年累计情况来看，截至2019年3月14日，13城市整体成交同比下滑8.5%，降幅较2018年收窄2个百分点，其中一线、二三线城市同比分别下滑10.5%、7.6%。1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他-3%1%27%11%-4%9%9%-21%16%37%15%20%8%55%11%-10%9%7%37%298%-4%-8%1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 3：13 城二手房城二手房成交成交面积汇总（面积汇总（2019.03.08-2019.03.14）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 18 周均周均（万方）（万方）17 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 34.40 26.82 28.3%86.4%20.16 28.22-28.6%深圳 9.19 7.76 18.4%440.4%8.40 11.67-28.0%一线合计一线合计 43.58 34.58 26.0%44.0%28.56 39.89-28.4%二三线（11 个）青岛 9.45 7.71 22.5%-51.8%5.88 9.55-38.4%厦门 11.24 8.18 37.3%298.3%7.55 4.96 52.3%无锡 9.58 8.70 10.1%11.2%6.14 10.63-42.3%岳阳 1.18 1.48-20.5%-14.0%1.01 1.97-48.4%扬州 3.20 2.81 13.6%-21.6%2.19 3.35-34.6%苏州 22.99 21.76 5.7%59.6%18.19 18.60-2.2%南宁 3.84 3.04 26.2%-9.4%4.25 4.57-7.0%金华 3.06 2.01 51.9%-20.0%1.30 3.53-63.2%江门 1.89 2.40-21.2%-11.8%1.66 2.69-38.4%杭州 13.63 10.38 31.3%7.9%8.42 11.92-29.3%大连 8.08 6.43 25.8%-9.3%4.56 6.82-33.1%二三线合计二三线合计 88.14 74.92 17.6%6.6%61.15 78.58-22.2%13 城合计城合计 131.72 109.50 20.3%16.6%89.71 118.47-24.3%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：13城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：13城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 131.7220.3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0204060801001201402017201819W1-1119-W819-W919-W10 19-W1113城二手房周均成交面积当周成交环比（右）26.0%17.6%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%250%19-W619-W719-W819-W919-W1019-W11一线城市（2城）二三线城市（11城）1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图12：13城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比（%）图图13：13城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：受2月同期春节假期数据缺失影响，3月前2周环比大幅增长，此处隐去。数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图14：13城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比（%）图图15：13城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为3月16日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为127.94万方，环比上周下降10.8%，同比上涨26.5%。月度数据来看，3月前两周13城商品房推盘247.05万方，环比上涨21.4%，同比上涨32.5%。全年累计来看，截至2019年3月14日，13城市商品房推盘面积同比上涨12.0%，涨幅较2018年全年下降10.0个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）继续上行至1.00。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周小幅下降0.4%，其中一线、二线城市环比分别下降0.5%、0.4%，三四线城市环比上升0.1%。去化周期方面，13城市商品房去化周期放缓至16.68个月，11个城市住宅去化周期放缓至10.09个月。8.7%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.1413城二手房成交环比13城二手房成交同比24.8%2.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%18.1018.1118.1219.0119.0219.03.01-19.03.14一线城市（2城）二三线城市（11城）-8.5%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.03.1413城二手房成交年同比-10.5%-7.6%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.03.14一线城市（2城）二三线城市（11城）1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势（%）图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市及分线城市商品房库存指数城市及分线城市商品房库存指数 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%250%010020030040050060018W5119W119W319W519W719W919W11推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%05001,0001,5002,00018M318M518M718M918M1119M119M3推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）12.0%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%201420152016201720182019.01.01-2019.03.14推盘面积年度同比0.00.20.40.60.81.01.21.405001,0001,5002,00018M318M518M718M918M1119M119M3成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）809010011012013014015016017018014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数1 9 8 9 6 7 8 8/3 6 1 3 9/2 0 1 9 0 3 1 8 0 9:1 5 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图21：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图22：11城市住宅周度库存