行业报告|行业专题研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1房地产证券研究报告2019年01月09日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者徐超分析师SAC执业证书编号：S1110518070007xuchao@tfzq.com资料来源：贝格数据相关报告1《房地产-行业研究周报:降准有望改善行业资金面，销售下滑板块有望迎衰退型收益——房地产销售周报0103》2019-01-072《房地产-行业研究周报:供应上升，成交下降，地价持续低迷——房地产土地周报20190106》2019-01-073《房地产-行业点评:降准将改善行业资金面、继续看好地产板块相对收益》2019-01-05行业走势图地产债专题004：宏观调控视角下的房地产政策周期——20年房地产调控史全复盘（下）自2005年第一轮真正意义上的房地产调控以来，随着宏观经济形势不断变化，房地产政策作为重要的宏观调控工具也经历了4轮完整的‚收紧-放松‛的周期。第一轮收紧（2005年-2008年金融危机前）：受益于‚外贸+内需‛双引擎增长模式，2005-2007年初，经济呈现高增长、低通胀的良好态势，直到2007年下半年通胀才开始抬头。外汇储备过度增长导致货币被动扩张，股市、房市均出现快速上涨。国务院先后发布‚老国八条‛、‚新国八条‛、‚国六条‛等房地产调控政策，按揭贷款首付比例和利率、房屋交易环节税费首次成为房地产调控工具。第一轮放松（2008年金融危机-2009年）：2008年为对冲国际金融危机对中国经济带来的负面影响，政府先后采取了降低首付比例和按揭贷款利率、减免交易环节税负、调低房地产开发项目的最低资本金比例等措施刺激房地产行业。第二轮收紧（2009年底-2011年底）：2009年随着四万亿及一揽子刺激政策推出后，宏观经济V形反转，通胀和经济过热风险提升，房价也出现快速上涨，2009年底‚国四条‛的提出标志着房地产调控政策正式转向收紧。2010年到2011年，宏观调控政策陷入‚稳增长和防通胀‛两难，为抑制房价过快上涨，房地产调控分四波不断收紧。第二轮放松（2011年底-2012年）：受美债和欧债危机拖累，叠加前期为控制通胀而采取的较为紧缩的货币政策的滞后效应，经济增速快速下滑。稳增长压力下，2011年底部分地方政府开始微调房地产政策。主要做法包括上调普通住宅标准、放松公积金贷款上限、上调限价等。对于多数微调，中央政府并没有制止，此后的2012年先后有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求。但触及限购等根本性调控措施的政策被叫停，如2011年10月11日，佛山试图放松限购，但被紧急叫停...
