房地产行业：土地市场整体热度延续按揭贷利率边际收紧-20190714-广发证券-32页.pdf

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/3232 Table_Page 投资策略月报|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 土地市场整体热度延续土地市场整体热度延续，按揭贷利率边际收紧按揭贷利率边际收紧 核心观点：核心观点：政策环境综述：融资政策精准调控，热点城市土拍收紧政策环境综述：融资政策精准调控，热点城市土拍收紧中央层面，央行表态我国货币政策在利率和存款准备金率上有充足的调整空间，稳健的货币政策要松紧适度，另一方面监管层针对部分信托和银行的房地产业务进行了约束，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，实施精准调控。地方层面，部分土地市场热度较高的城市（东莞、杭州）修改了土拍政策以平抑土拍热度，东莞取消了限价地价高者得的竞拍方式，杭州限定了宅地未来的毛坯房销售均价、最高价以及精装最高标准。成交市场综述：重点城市景气度略有下滑成交市场综述：重点城市景气度略有下滑根据房管局数据，6 月 38 城成交面积同比上涨 4.0%，较 5 月扩大 1.8个百分点，其中一线表现显著，同比上涨 13.3%，涨幅较 5 月扩大 2.2 个百分点，二线同比增长 3.5%，涨幅较上月有所收窄，三四线则同比下降0.1%，降幅有所收窄，过去两年一线城市相比其他重点城市降幅更大，在低基数的情况下有较大的增长弹性。去年 6 月为成交相对高点，高基数下今年 6 月表现承压，批售比下滑至 0.96，市场景气度略有回落，预计进入三季度成交表现将趋稳。土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续6 月 300 城宅地供给仍在增长，带动成交仍维持一定热度，但单月供销比已从 3-5 月的平均 1.12 提高至 1.36，其中一线市场仍维持较高热度，单月供销比 1.02，二线和三四线供销比上升较快，分别为 1.33、1.42。从溢价率的角度来看，300 城宅地溢价率回升至 26.0%，楼面价创 18 年来新高，流拍率仍维持 18 年以来历史低位，整体热度仍然较高。资金环境综述：首套及二套房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧资金环境综述：首套及二套房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧按揭贷方面，融 360 数据显示，6 月份 35 重点城市首套、二套房按揭贷利率环比均小幅上涨 1bp，均为 18 年 12 月以来的首次上涨，按揭贷方面流动性有所收缩。银保监会 23 号文发布之后，6 月监管层针对部分房地产业务增长较快的信托和银行进行“预警提示”或“窗口指导”，主要针对去年四季度以来信贷宽松导致的局部土地市场过热，我们认为此政策会进一步使得资源向头部企业集中。行业景气度与一季度比有所下降，有助于缓解政策压力，调控政策持续加码及扩散的可能性较低。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-07-14 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置 2019-07-07 房地产行业:二线成交热度小幅回落，土地市场依旧相对活跃 2019-06-30 房地产行业:几多风雨千山路，好事多磨终有期 2019-06-23 联系人：邢莘 021-60750620 -18%-8%2%11%21%31%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票代码股票代码 股票简称股票简称 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 000002.SZ 万科 A 人民币 29.65 2019/04/08 买入 39.60 3.48 3.96 8.52 7.49 6.59 7.49 19.9%18.5%001979.SZ 招商蛇口 人民币 21.00 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 9.18 8.18 8.98 8.33 21.0%19.1%600340.SH 华夏幸福 人民币 30.40 2019/05/01 买入 36.99 4.93 6.03 6.16 5.04 8.91 8.33 29.0%26.2%601155.SH 新城控股 人民币 27.84 2019/03/13 买入 47.87 6.47 7.48 4.30 3.72 8.90 10.91 33.1%27.6%000069.SZ 华侨城 A 人民币 7.35 2018/11/01 买入-1.33 1.42 5.51 5.17 5.77 5.46 15.0%13.8%002146.SZ 荣盛发展 人民币 9.16 2019/04/29 买入 13.52 2.25 2.68 4.07 3.42 2.63 0.58 22.6%21.2%000961.SZ 中南建设 人民币 8.65 2019/05/31 买入 10.78 1.08 1.89 8.03 4.59 4.59 4.78 19.6%25.5%000671.SZ 阳光城 人民币 6.73 2019/04/03 买入 8.89 0.94 1.25 7.20 5.37 10.70 8.40 18.0%19.5%600466.SH 蓝光发展 人民币 6.13 2019/03/20 买入 10.04 1.11 1.72 5.50 3.57 11.00 11.78 22.6%25.8%600208.SH 新湖中宝 人民币 3.00 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.31 5.28 23.10 18.50 10.2%10.9%600007.SH 中国国贸 人民币 16.98 2019/07/08 买入 19.86 0.92 1.04 18.39 16.40 7.75 6.88 11.8%11.7%02007.HK 碧桂园 港币 11.42 2019/04/13 买入 16.03 1.96 2.26 5.11 4.44 3.30 3.15 23.4%18.8%01918.HK 融创中国 港币 37.85 2019/04/07 买入 54.70 5.28 7.00 6.32 4.77 8.35 4.98 27.2%26.5%00884.HK 旭辉控股集团 港币 5.62 2019/04/30 买入 6.16 0.91 1.13 5.50 4.41 3.90 3.00 21.6%21.2%02202.HK 万科企业 港币 31.15 2019/04/08 买入 38.70 3.48 3.96 7.86 6.91 6.59 7.49 19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 目录索引目录索引 政策环境综述：信贷政策精准调控，热点城市土拍收紧.6 成交市场综述：重点城市景气度略有下滑.11 总体成交市场分述：高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑.11 各线城市成交分述：各线城市成交均有所改善，其中一线领涨.16 土地市场综述：单月供销比提高，市场整体热度延续.19 土地市场分述：累计成交同比转正，一二线成交继续向好.19 6 月宅地市场分述：单月供销比有所提高，市场整体仍有较高热度.21 资金环境：房贷利率小幅上涨，资金环境有所收紧.26 图表索引图表索引 图图 1：近期地方主要调控政策一览近期地方主要调控政策一览.6 图图 2：各地放松、收紧政策一览各地放松、收紧政策一览.7 图图 3：杭州近期溢价率情况：杭州近期溢价率情况.8 图图 4：苏州近期溢价率情况：苏州近期溢价率情况.8 图图 5：合肥近期溢价率情况：合肥近期溢价率情况.8 图图 6：东莞近期溢价率情况：东莞近期溢价率情况.8 图图 7：2019 年年 6 月重要中央政策一览月重要中央政策一览.9 图图 8：2019 年年 6 月重要地方政策一览月重要地方政策一览.10 图图 9：全国重点：全国重点 38 城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数.11 图图 10：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数.11 图图 11：重点：重点 38 城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速.11 图图 12：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速.12 图图 13：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速.12 图图 14：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期.12 图图 15：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期.12 图图 16：中指院重点城市新房开盘去化率：中指院重点城市新房开盘去化率.13 图图 17：26 城商品房批售比城商品房批售比.14 图图 18：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比.14 图图 19：百城价格指数变化及环比：百城价格指数变化及环比.15 图图 20：13 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比.15 图图 21：中原二手房指数中原二手房指数.16 图图 22：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方）.16 图图 23：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方）.16 图图 24：29 城商品住宅历史同期可售面积（万方）城商品住宅历史同期可售面积（万方）.17 图图 25：29 城市当前商品住宅库存城市当前商品住宅库存/15 年以来最低库存年以来最低库存.17 图图 26：各线城市成交面积指数：各线城市成交面积指数.17 图图 27：各线城市成交面积同比情况：各线城市成交面积同比情况.17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图 28：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期.18 图图 29：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期.18 图图 30：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期.18 图图 31：各线城市房价环比情况：各线城市房价环比情况.18 图图 32：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.19 图图 33：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.19 图图 34：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.19 图图 35：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况.20 图图 36：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况.20 图图 37：二线城市土地整体供给情况二线城市土地整体供给情况.20 图图 38：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况.20 图图 39：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况.20 图图 40：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况.20 图图 41：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况.21 图图 42：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况.21 图图 43：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况.21 图图 44：一线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况.21 图图 45：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况.22 图图 46：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况.22 图图 47：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况.22 图图 48：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况.22 图图 49：二线城市住宅用地成交情况：二线城市住宅用地成交情况.22 图图 50：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况.22 图图 51：300 城市住宅用地城市住宅用地供需规划建面（万方）供需规划建面（万方）.24 图图 52：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率.24 图图 53：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比.24 图图 54：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比.24 图图 55：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率.24 图图 56：35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣.26 图图 57：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度.26 图图 58：533 家银行家银行 6 月首套房利率变化情况月首套房利率变化情况.27 图图 59：5、6 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况.27 图图 60：5、6 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况.27 图图 61：重点城市：重点城市 6 月份首套房贷利率月份首套房贷利率.28 图图 62：533 家银行家银行 6 月首套房首付比例占比分布情况月首套房首付比例占比分布情况.28 图图 63：全国：全国 533 家银行停贷比例家银行停贷比例.28 图图 64：35 重点城市二套房贷款平均利率走势重点城市二套房贷款平均利率走势.29 表表 1：近期地方主要调控政策一览近期地方主要调控政策一览.7 表表 2：近期土拍政策一览近期土拍政策一览.7 表表 3：6 月主要公积金政策对比一览月主要公积金政策对比一览.9 表表 4：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表.13 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表 5：2019 年年 06 月月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览城及各线城市住宅用地供需主要指标概览.23 表表 6：全国土地出让金全国土地出让金 TOP20（2019 年年 06 月）月）.24 表表 7：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2019 年年 06 月）月）.25 表表 8：6 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市.28 表表 9：35 重点城市二套房主流首付比例一览重点城市二套房主流首付比例一览.29 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 政策环境综述：政策环境综述：信贷信贷政策精准调控，政策精准调控，热点城市热点城市土拍土拍收紧收紧 中央层面，银保监会主席郭树清在十一届陆家嘴论坛上强调，必须正视一些地方房地产金融化问题，坚持“房住不炒”，并指出“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价”，证券时报和中国证券报分别报道，监管层针对近期房地产业务增长较快的信托和银行分别进行了“约谈警示”和“窗口指导”，发改委也发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，部分房企的融资将有所收紧。另一方面，整体的货币政策来看，央行行长易纲于6月2日表示我国货币政策在利率和存款准备金率上有充足的调整空间，6月25日央行召开货币政策委员会2019年第二季度例会强调“稳健的货币政策要松紧适度”。整体的货币环境并没有收紧，监管层的政策仅针对房地产行业，对于部分融资需求较大的房企进行精准调控。地方层面，各地继续因城施策。4月底以来，重点调控收紧的城市增多，其中6月西安升级了限购门槛并扩大了限购范围，对本地户籍家庭购房新增了落户或连续纳税满1年的限制，对非本地户籍家庭购房纳税或社保年限由2年延长至5年，同时将临潼区纳入限购范围，南京和赤峰则范松了调控，其中南京市高淳区取消了外地人购房须缴纳2年个税和社保的条件，赤峰则将新房限售时间由5年缩短至2年，并提高了中心城区的限价。图图1：近期地方主要调控政策一览近期地方主要调控政策一览 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 珠海菏泽苏州海南西安南京高淳区青岛高新区海口广州赤峰苏州丹东保定清苑区保定高碑店赤峰四限收紧四限放松 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表1：近期地方主要调控近期地方主要调控政策一览政策一览 时间时间 城市城市 限购限购 限售限售 限价限价 18/12/18 菏泽 取消原限售规定取消原限售规定 18/12/18 广州 不限制限售对象不限制限售对象 19/01/03 青岛高新区 暂停原摇号规定暂停原摇号规定 19/01/08 海口 限购对象范围扩大限购对象范围扩大 19/03/09 保定高碑店 限购门槛放松限购门槛放松 限售放松限售放松 19/03/29 海南 人才限购放松人才限购放松 19/04/18 保定清苑区 限购门槛放松限购门槛放松 限售门槛放松限售门槛放松 19/04/27 丹东 限购区域扩大限购区域扩大 限售年限增长限售年限增长 新增销售限价新增销售限价 19/05/11 苏州 限售区域扩大限售区域扩大 19/05/24 珠海 限购门槛放松限购门槛放松 19/05/27 苏州 限购门槛收紧限购门槛收紧 限售范围扩大限售范围扩大 备案价格限制增多备案价格限制增多 19/06/03 南京南京高淳区高淳区 限购门槛放松限购门槛放松 19/06/20 西安西安 限购门槛收紧、区域扩大限购门槛收紧、区域扩大 19/06/21 赤峰赤峰 限售时长缩短限售时长缩短 调高中心城区限价调高中心城区限价 数据来源：政府官网，广发证券研究中心 图图2：各地放松、收紧政策一览各地放松、收紧政策一览 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 注：左轴代表相应政策出现的次数 另一方面，部分土地市场热度较高的城市陆续发布了土拍新政平抑土拍热度，6月东莞对限价地取消“价高者得”的竞拍方法，超过限价后改为一次性报价方式，由最接近平均价者竞得，杭州则在主城区限定宅地溢价率之后，6月再次升级宅地限制，限定了未来毛坯房销售的均价、最高价以及精装最高标准。表表2：近期土拍近期土拍政策一览政策一览 时间时间 城市城市 政策内容政策内容 3/1 杭州 主城区涉宅用地溢价率上限由主城区涉宅用地溢价率上限由 50%调至调至 30%4/12 合肥 宅地最高限价由宅地最高限价由 2655 万元万元/亩调低至亩调低至 2280 万万元元/亩亩-20%0%20%40%60%-5005010015010/0110/1011/0712/0413/0113/1014/0715/0416/0116/1017/0718/0419/01限购限贷收紧限售限价四限放松取消人才落户人才购房政策公积金放松公积金收紧商品房销售同比（%，右）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 滨湖新区 5/11 苏州 调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置土地出让报价条件从定值调整为区间设置 5/22 合肥 宅地竞买人需提交关联公司不参加同一宗地竞买关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺，最大限度地防止围标现象发生 6/9 东莞 对竞自持、竞配建等设定上限的土地挂牌交易，报价超过上限后取消价高者得的竞拍方式，采用一次性报价方式，由由最接近平均价者竞得最接近平均价者竞得 6/30 杭州 新挂牌的九宗宅地限定了未来毛坯房销售的均价、最高价以及精装最高标准限定了未来毛坯房销售的均价、最高价以及精装最高标准 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 图图3：杭州近期溢价率情况杭州近期溢价率情况 图图4：苏州近期溢价率情况苏州近期溢价率情况 数据来源：中指院，政府网站，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，政府网站，广发证券发展研究中心 图图5：合肥近期溢价率情况合肥近期溢价率情况 图图6：东莞近期溢价率情况东莞近期溢价率情况 数据来源：中指院，政府网站，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，政府网站，广发证券发展研究中心 公积金政策方面，6月发布公积金收紧政策的城市数量显著多于放松的数量。对于异地贷款，嘉兴允许异地缴存职工提取公积金偿还公积金贷款，怀化、岳阳、厦门均停办异地缴存职工购房公积金贷款，眉山、绍兴、厦门提高了首付款比例，绍兴还降低了最高可贷比例。莆田规定贷后断缴一年按最新商贷利率执行，只有补缴且正常缴满一年后才可申请恢复公积金贷款利率，而镇江市提出首次、二次申请公积金贷款，账户余额应分别不低于月缴存额的6倍、12倍。对于“商转公”，厦门停办了“商转公”业务，并且规定提取公积金用于购房自住住房时，须为本人或配偶的户籍地或工作地；南宁取消“商转公”应在取得不动产权证1年内提出申请的限制；太原允许职工新购商品房已办理产权证的，可通过第二顺位抵押担保方式申请商转公。0%10%20%30%40%50%18H118H219M119M219M319M419M519M6苏州单月溢价率（%）关联公司不参加关联公司不参加同一宗同一宗宅宅地竞买地竞买0%20%40%60%80%100%120%140%18H118H219M119M219M319M419M519M6合肥单月溢价率（%）滨湖新区宅地滨湖新区宅地最高限价调低最高限价调低土地出让报价土地出让报价条件从定值调条件从定值调整为区间设置整为区间设置0%10%20%30%40%50%60%18H118H219M119M219M319M419M519M6东莞 单月溢价率（%）报价超限价后取报价超限价后取消价高者得，改消价高者得，改用由最接近平均用由最接近平均价者竞得价者竞得0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%18H118H219M119M219M319M419M519M6杭州单月溢价率（%）主城区涉宅用地溢价率上主城区涉宅用地溢价率上限由限由50%调至调至30%新挂牌的九宗宅地限定了未来新挂牌的九宗宅地限定了未来毛坯房销售均价、最高价以及毛坯房销售均价、最高价以及精装最高标准精装最高标准 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 表表3：6月主要公积金政策月主要公积金政策对比对比一览一览 方向方向 时间时间 城市城市 政策内容政策内容 放松 2019/6/4 南宁 取消取消“商转公商转公”应在取得不动产权证应在取得不动产权证 1 年内提出申请年内提出申请的限制 2019/6/24 太原 职工新购商品房已办理产权证的，可通过第二顺位抵押担保方式申请第二顺位抵押担保方式申请“商转公”“商转公”2019/6/27 嘉兴 异地异地缴存职工可提取公积金偿还公积金贷款可提取公积金偿还公积金贷款 收紧 2019/6/2 眉山 购买二手房二手房申请公积金贷款，房龄不得超过房龄不得超过 20 年年，其中房龄超过房龄超过 10 年的首套房首付比例不低于年的首套房首付比例不低于 40%（原30%），二套房不低于二套房不低于 50%（原 40%）2019/6/3 怀化 停办停办异地地缴存职工在怀化购房的公积金贷款公积金贷款业务 2019/6/10 绍兴 1.最高可贷比例从房价的最高可贷比例从房价的 80%降为降为 70%；2.新建装配式商品房可贷额度可在限额内提高 20%，新建成品住宅可贷额度以房价作为基数；3.首次、二次公积金贷款，首付款比例分别不低于首次、二次公积金贷款，首付款比例分别不低于 30%、40%（原为（原为 20%、30%）2019/6/19 岳阳 为贯彻落实“房住不炒”，暂停住房公积金异地贷款暂停住房公积金异地贷款 2019/6/23 莆田 贷后断缴一年贷后断缴一年按最新商贷利率商贷利率执行，补缴且正常缴满一年后可申请恢复公积金贷款利率 2019/6/25 镇江 首次、二次申请公积金贷款，账户余额应分别不低于月缴存额的账户余额应分别不低于月缴存额的 6 倍、倍、12 倍倍（原无限制）2019/6/28 厦门 1.提取公积金购买自住住房须为本人或配偶的户籍地或工作地须为本人或配偶的户籍地或工作地（原无限制）；2.公积金贷款首付比例提高到商贷水首付比例提高到商贷水平平（首套房首套房 90 平米以下由原 20%提高到提高到 30%，二套房二套房由原 50%提高到提高到 60%）；3.因公积金流动性小于 1，从从 7月月 1 日起暂停异地贷款和日起暂停异地贷款和“商转公”“商转公”（原贷款业务不受流动性变化影响）数据来源：政府官网，各城市公积金中心，广发证券研究中心 图图7：2019年年6月重要中央政策一览月重要中央政策一览 数据来源：中国政府网，央行，银保监会，住建部等政府网站，广发证券发展研究中心 中央中央政策政策【政策表态】银保监会主席郭树清银保监会主席郭树清郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞必须正视一些地方房地产金融化的问题，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，过度依赖房地产终将付出代价2019.06.13【政策表态】中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃据传，目前住建部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动住房租赁条例的立法，并准备在今年出台2019.06.192019.07.04【市场监管】银保监会银保监会据证券时报报道，多家信托收到银监窗口指导，控制地产业务规模【市场监管】住建部住建部据21世纪经济报道，在住建部的指导下，央行和证监会将暂停部分拿地激进的房企的债券及ABS融资渠道2019.06.02【政策表态】彭博专访：央行行长易纲彭博专访：央行行长易纲中国的货币政策在利率和存款准备金率上有充足的空间2019.06.09【政策表态】中国人民银行货币政策委员中国人民银行货币政策委员会会2019年第二季度例年第二季度例会会央行将继续实施稳健的货币政策，把好货币供给总闸门，保持松紧适度2019.06.27 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图8：2019年年6月重要地方政策一览月重要地方政策一览 数据来源：各地方政府官网、住建部，广发证券研究中心 【租赁住房】西安西安西安市人民政府办公厅印发关于培育和发展住房租赁市场实施意西安市人民政府办公厅印发关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知见的通知在落实分别20%的居住用地用于公租房、“限地价、限售价”的共有产权房建设的基础上，租赁需求大的区域可将不低于5%的共有产权房用地调整为租赁住房用地2019.06.26【人才政策】青岛西岸新区青岛西岸新区关于鼓励人口人才发展的十六条意见关于鼓励人口人才发展的十六条意见1.人才可8折购或租人才公寓；2.购买单套商品住宅60平，本人、配偶、未婚子女可申请落户；3.住房补贴对象扩大到本科生（3年内500元/月）2019.06.02【购房政策】北京北京市住房城乡建设委、国家税务总局北京市税务局、市人力社保局市住房城乡建设委、国家税务总局北京市税务局、市人力社保局联合发布关于购房资格个人所得税审核标准的补充公告联合发布关于购房资格个人所得税审核标准的补充公告19年起因个税调整无纳税记录的购房者以社保缴纳情况认定购房资格2019.06.052019.06.27【市场监管】厦门厦门关于规范小额贷款公司、网络借贷信息中介机构“租房贷”业务关于规范小额贷款公司、网络借贷信息中介机构“租房贷”业务的通知的通知各小贷公司和网络平台不得向无明确贷款意愿的借款人办理租房贷款业务，对非借款人本人面签或未经授权的不得发放贷款2019.06.28【公租房】海门海门关于印发关于印发2019 年度海宁市公共租赁住房保障实施细则的通知年度海宁市公共租赁住房保障实施细则的通知人均年收入低于去年城镇常住居民人均可支配收入的家庭可申请公租房（原为低于其80%）地方地方政策政策2019.06.30【保障房】西安西安西安市住房保障工作领导小组办公室关于开展共有产权住房购西安市住房保障工作领导小组办公室关于开展共有产权住房购房资格审核有关问题的通知房资格审核有关问题的通知全面停止经适房、限价房购房资格审核，开展共有产权房购房资格审核 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 成交市场综述：重点城市成交市场综述：重点城市景气度略有下滑景气度略有下滑 总体成交市场分述：总体成交市场分述：高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑高基数下成交小幅上涨，批售比略有下滑 2019年6月，根据Wind及克尔瑞数据，全国38城市商品房成交面积2501万方（指数为459），环比上升7.6%，同比上升4.0%，单月同比增幅扩大1.8个百分点。累计来看，2019年1-6月累计成交同比上升4.8%，累计同比增速较前5个月缩小0.2个百分点。而从住宅成交来看，32城市住宅成交面积1708万方（指数为434），环比上升7.6%，同比上升13.4%，单月同比增速扩大1.7个百分点。累计来看，住宅2019年1-6月累计同比上升10.2%，累计同比增速较前5个月扩大0.8个百分点。从限购及非限购城市来看，6月我们监控的20个限购城市商品房成交面积环比上升8.3%，同比上升6.3%，累计来看，2019年1-6月累计同比上升7.6%，累计同比增速较前5个月收窄0.3个百分点。而18个非限购城市6月环比上升5.6%，同比下降2.4%，2019年1-6月累计同比较前5个月持平，下降2.5%。图图9：全国重点：全国重点38城市商品房成交面积指数城市商品房成交面积指数 图图10：限购和非限购城市成交面积指数：限购和非限购城市成交面积指数 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图11：重点：重点38城市及限购、非限购城市成交面积同比增速城市及限购、非限购城市成交面积同比增速 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 209 428 410 211 530 205 603 264 625 617 576 326 503 217 523 216 010020030040050060070013/0114/0115/0116/0117/0118/0119/0138城市商品房成交面积指数010020030040050060070080090013/0113/0914/0515/0115/0916/0517/0117/0918/0519/0120限购城市商品房成交指数18非限购商品房成交指数-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%14/0114/1015/0716/0417/0117/1018/0719/0438城市商品房成交指数同比20限购商品房成交指数同比18非限购商品房成交指数同比 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 推盘方面，根据中指院数据，6月我们监测的26城市商品房推盘面积2187万方，环比下降3.3%，同比上升3.1%，2019年1-6月累计推盘10645万平，同比上升9.5%，累计同比增速较前5个月缩小1.8个百分点。而住宅方面，6月30城市商品住宅推盘环比上升22.6%，同比上升12.5%，2019年1-5月累计推盘9079万平，同比上升8.8%，较前5个月累计同比扩大1.1个百分点。库存方面，6月26城市商品房库存环比5月上升0.2%，去化周期（6月移动平均）小幅上行至18.2个月。而住宅方面，6月30城市住宅库存环比上升1.4%，去化周期（6月移动平均）上行至10.7个月。房价方面，2019年6月中指院发布的百城房价平均数为14891元/平，环比上升0.37%，增速较5月扩大0.13个百分点，其中限购、非限购城市分别环比上涨0.38%、0.48%。图图12：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 图图13：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 图图14：全国：全国26城市商品房库存面积及去化周期城市商品房库存面积及去化周期 图图15：全国：全国30城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心*去化周期取6月移动平均显示整体变化趋势 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0526城商品房推盘面积（万方）同比（%，右）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050010001500200025003000350017/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0530城商品住宅推盘面积（万方）同比（%，右）18.2 0510152025300100002000030000400005000012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/0926城市商品房库存面积（万方）去化周期（右，月）10.7 051015202505000100001500020000250003000012/01 12/11 13/09 14/07 15/05 16/03 17/01 17/11 18/0930城市住宅库存面积（万方）去化周期（右，月）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313/3232 Table_PageText 投资策略月报|房地产 图图16：中指院重点城市新房开盘去化率中指院重点城市新房开盘去化率 数据来源：中指院，广发证券发展研究中心 批售比方面，根据房管局数据，样本城市商品房批售比数据（销售规模/批准上市规模）自2016年3月以来呈现下滑态势，2016年下半年逐步上升后，2017年3月后又逐步下行，2018年11月至2019年3月开始回升，2019年4月起开始下降，6月我们监控的26城商品房与30城商品住宅批售比均回落至0.96，位于荣枯线以下。表表4：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表 区域区域 城市城市 6 月成交月成交 成交环比成交环比 成交同比成交同比 19 年月均成