证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款房屋竣工趋势展望房地产行业专题研究｜2019.10.29中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001联系人：李金哲新开工和竣工的背离，是过去几年房地产行业的焦点话题。我们认为，竣工不振的主要原因是开发企业拉长开发周期，延迟交付房屋。我们相信，2019年三季度起，这一局面将告结束。庞大的在建面积，将成为2020年起竣工持续增长的重要源泉。▍2017年开始，开发周期拉长推动新开工和竣工背离。从2017年二季度到2019年二季度，连续9个季度，中国房屋竣工面积单季同比下降，而同期新开工持续高涨。透过观察微观数据，我们认为，地产行业的所谓“快周转”，是指企业从支付地价到获得销售回款的速度越来越快，而真正的开发周期，非但没有变短，反而在2017年之后拉长。一二手交易价差，开发行业集中度提高，改善需求占比上升，都是开发商得以在2017年后不断拉长开发周期的原因。▍2019年三季度起，开发周期拉长对竣工负面影响基本结束。房子是用来住的，总是要交付的。我们统计，有连续披露竣工计划的公司，2019年竣工计划比2018年计划上升41.3%，显著快于过去两年24.3%和8.8%的计划增速。和新开工计划不同，竣工计划确定性极强（过去三年完成率均高于98%），且仅有的在2019年中期公告修订竣工计划的地产企业，也是在向上调整计划。我们保守估计，这些公司2019年全年竣工面积增速将达到35.9%，增速显著高于以往。▍庞大在建，将转化为未来几年竣工增长的源泉。我们统计，几乎所有大公司，目前在建相对规划中面积的比例，都达到了历史性的高点，未来将转为大量竣工。由于行业集中度提高，大公司竣工面积增速可能更高一些，但行业演变趋势和大公司基本一致。我们测算，由于开发周期拉长，2017-2018年竣工面积“少去”约4亿平米。随着开发周期稳定下来，我们相信在一个很长的时间，这个缺口会被逐渐补上。▍预计2019/2020/2021年，房屋竣工面积分别同比下降2.4%，上升7.0%和上升12.1%，分别达到9.1,9.8和10.9亿平米。2019年三季度，恰是竣工面积单季同比增速向上的起点。▍后周期，影响不止竣工。实际上，影响地产后周期行业的因子，并不是只有竣工，空置率、开发企业精装修、开发企业占款、二手房流转、消费意愿和能力、政策影响等，都会对不同的后周期产业产生不同影响。但无论如何，竣工面积在2019年三季度后向上，对地产后周期产业来说是个好消息。▍风险因素...
