识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/21[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业地方精准施政利于行业量价平稳，关注房企的alpha机会[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：长效机制持续推进，苏州提出限售政策本周，中央层面，发改委发展战略和规划司司长陈亚军在发改委新闻发布会上表态称放宽落户不等于放松对房地产的调控，坚持“房住不炒”定位不动摇，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。财政部和税务总局发布公告，公租房相关税收优惠政策延续到2020年（原截止2018年底），并进一步加大优惠，允许捐赠公租房的单位在满足一定条件下可扣除所得税。住建部对公租房工作也提出要求，人口流入量多、公租房需求大的大中城市，要切实增加公租房供给，加快推进公租房租赁补贴，满足困难群众住房需求，推行政府购买公租房运营管理服务。地方精准施政利于行业量价平稳，关注房企的alpha机会总体来看，重点城市基本面继续呈现温和复苏，4月我们跟踪的40城市新房销售同比上涨24.4%，进入5月剔除五一假期影响后同比增长25.4%，增速较3月略有增长。而从百强房企的销售数据来看，4月百强房企销售规模同比上涨27.8%，增速持平3月，并且大部分房企的价格均维持稳定，没有明显的以价换量，也从侧面反映了需求端的底部抬升。土地市场方面，4月土地市场呈现明显升温，300城全类型土地、宅地成交面积分别同比上涨14%、28%，溢价率分别为24.9%、27.5%，年初以来分别上升了15.5pct、17.9pct，同时流拍率创近一年内新低，全类型土地及宅地流拍率均为3.4%，房企总体拿地意愿较去年四季度回升明显。政策方面，仍以地方政府的因城施策为主，当前各城市的政策取向与当地的量价基本面走势相关，均在预期之内。我们认为在以地方为主体的精准施政下，未来行业成交量价将总体平稳，周期波动将逐步弱化，这种背景下，我们认为更应该关注企业的alpha机会，经营能力变现成为关键，通过运营效率实现滚动开发的房企更能获得持续稳定的增长，实现规模、利润和杠杆之间的均衡。另外，从短期结算业绩角度看，19年-20年结算业绩高增长的龙头具备低估值优势，估值具备修复空间。综合短期业绩的确定性及中期规模的成长性，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，...
