证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2019年中期投资策略推荐（维持）回归本源，拾级而上2018年房地产板块源于政策而跌，而2019年板块也源于政策而起；而在政策波动起伏的一年多内，房地产基本面却展现出了较强的韧性。随着房地产市场的快速回暖，政府调控将倾向于“一城一策+高频微调”，大幅放松难以预期，但复苏初期大幅从紧也相对较难。从政策博弈来看，市场对于房地产板块又再次出现了较大分歧。透析政策博弈逻辑，房地产估值核心变量是销量，而政策（包括利率）只是间接变量，过往由于政策显著影响到销量，因而市场简化为估值直接挂钩政策。但在政策环境总体波动淡化+低库存下供给因素决定性强于需求因素的背景中，估值与需求端政策相关性或将减弱，其核心变量将回归到销量。而我们判断，在低库存背景下，一二线已处三底叠加和三四线在四大因素缓冲下需求呈现韧性，同时国债收益率对按揭利率传导关系滞后修复推动销量继续改善，预计19年全国销量同比或将好于年初-5%预期。从政策博弈角度来讲，2019H1略类似于2012年的Beta逻辑；但从基本面角度来讲，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，或将回归本源，拾级而上。我们维持行业“总量偏弱、结构改善”的判断，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，我们维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。支撑评级要点政策面：需求政策大调不可、小调为宜，供给政策修复环境已逐步创造需求端，低库存下出于稳房价、稳地价、稳预期的诉求，随着市场回暖，中央政府调控倾向于“一城一策+高频微调”，大幅放松难以预期、但复苏初期从紧也相对较难；18年“731会议”和贸易战等外力压制需求的缓和创造良好环境，而“一城一策”落实、新城镇化推进、按揭利率下行则是推动需求改善的重要因素。供给端，低库存下供求逐步平衡才是住房价格稳定更为关键的因素，短期内，政府强调通过商品房库存消化周期的监管实现结构性土地供应增加，中长期，“人地钱挂钩”+“宅基地复垦”+“土地指标调剂”等土地流转政策环境已经创造，结构性土地供应增加也将更有效实现。我们认为16年以来需求端调控对行业决定性作用显著...
