金辉广场项目可行性报告一、项目的基本情况（一）项目概况金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。（二）可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：399260㎡其中：住宅面积：351476㎡公建面积：47784㎡总投资：126108万元（不含贷款利息）自有资金投入：25222万元经分析研究，本项目主要经济指标为：多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925元/㎡税后利润：14747万元全部投资净现值：1430万元自有资金净现值：3172万元全部投资内部收益率：10.86%自有资金内部收益率：17.05%总投资利润率：25.1%自有资金投资利润率：58.5%二、项目投资环境与市场研究（略）三、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概括1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。2、地物情况规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘...
