宁波永大投资集团房地产行业分析报告机密北京北大纵横管理咨询公司二零零四年十月Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第2页北大纵横重要说明本报告为中期汇报，所有意见均非最终结论本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第3页北大纵横导读宏观环境对房地产行业影响分析城镇住宅市场需求和成长性分析模式借鉴价值链分析Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第4页北大纵横宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第5页北大纵横近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜010203040506019781985199019921994199519992000200120022003年份•国民经济持续增长，2003年人均GDP达1090美元，国家宏现经济态势良好，经济持续走强，居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。•恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，住房消费不断上升。2001－2010年，我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段。资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第6页北大纵横邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期-200204060801001201401601801992年1993年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）供给牵动需求期需求牵动供给期调整期数据来源：2003年房地产行业研究报告Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.第7页北大纵横房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率•近几年，全国房地产投资...
