南昌市南昌市****西路项目可行性研究报告西路项目可行性研究报告一、项目概况说明地理位置：本案为2004年4月23日南昌市政府公开拍卖的DPC0414号宗地，位于**西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地)，其东北面与南昌火车站相距500米左右。地块南侧的**西路宽60米，为东西向城市交通主干道；地块东侧天佑路为城市次干道；再往东面300米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道，其北端与八一大道相接。（详见附图）土地面积约为35.8亩，规划用途为居住、商业。居住用地出让年期为70年、商业用地出让年期为40年。主要规划指标：容积率≤2.0（含外墙、阳台、跃层）；建筑密度≤28%；绿地率≥35%。机动车位：住宅1车位/5户、配套公建1车位/250平方米建筑面积；主出入口方位：**西路；建筑间距：多层按1:1.1H以上，高层按1：0.7H且不小于24米控制。二、地块形状及总平布置初步思路地块形状及基本尺寸该地块占地35.8亩（23867㎡），总建面积47733㎡，总体形状呈东西边较长的“L”形，南面临主干道**西路的门面宽有126米，西面临天佑路的长度有228米，可用于商业用房开发的临街总长度达354米，具有较大的商业开发潜力。总平布置初步思路1、总层数暂定为18层；2、商业用房总面积暂定为13000㎡左右，可以用足建筑密度28％，以2F裙楼形式进行商业布置；3、住宅总建筑面积为34733㎡，布置在裙楼商场的上方，共3幢单体，住宅的层数为16层。4、地下室总面积暂定为10000㎡，车位数量合计110个。三、土地价格及地价款交付方式1原开发商与省建筑机械厂先前有过转让协议，双方约定保底地价为210万/亩，但由于种种原因导致旧厂房的拆迁经过几年仍未能顺利进行。近期迫于国家相关部门加强对土地市场检查等原因，于2004年4月被置于土地市场进行公开的拍卖交易，公开的现场交易成交价达到350万/亩。鉴于建筑机械厂属面临倒闭的旧厂，之前买卖双方有过地块整体转让的协议，而且开发商已经在地块上已有先期投入，政府本着尊重原合同的原则，承诺地价款仍以210万/亩作为底价，对外挂牌价格350万/亩与底价之间的差价（140万/亩）将按照地价款现交现退的原则，当场退还给开发商。地价款交付方式上，规定土地交易成功至拆迁完成支付80％（6014万）地价款，剩余20％（1504万）在拆迁完成后支付。四、销售收入1、商场：10000元/m²×13000m²＝13,000万元2、高层住宅：3,500元/m²×34733m²＝12,157万元3、车位：100,000元/个×110个＝1,100万元销售总收入:26,257万元...
