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阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 阳光新业地产股份有限公司阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月 阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。的法律责任。公司负责人唐军、主管会计工作负责人郭春锋及会计机构负责人公司负责人唐军、主管会计工作负责人郭春锋及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)郭春锋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郭春锋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.27 第六节 股份变动及股东情况.42 第七节 优先股相关情况.49 第八节 可转换公司债券相关情况.50 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.51 第十节 公司治理.56 第十一节 公司债券相关情况.62 第十二节 财务报告.65 第十三节 备查文件目录.192 阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司 Reco Shine 指 Reco Shine Pte.Ltd.上海永磐 指 上海永磐实业有限公司 北京燕赵 指 北京燕赵地产开发有限公司 首创置业 指 首创置业股份有限公司 瑞嘉、瑞嘉控股 指 瑞嘉控股有限公司 昆仑信托 指 昆仑信托有限责任公司 EPDP 指 ETERNAL PROSPERITY DEVELOPMENT PTE.LTD.京基集团 指 京基集团有限公司 道乐科技 指 北京道乐科技发展有限公司 信银投资 指 信银（香港）投资有限公司 中金资本 指 中金资本运营有限公司 上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司 中信信托 指 中信信托有限责任公司 天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司 聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心 光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司 紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司 阳光优食 指 北京阳光优食餐饮有限公司 阳光新瑞 指 天津阳光新瑞商业管理有限公司 龙君环球 指 龙君环球有限公司 上海银河宾馆 指 上海银河宾馆有限公司 Sunrise Tongzhou 指 Sunrise Tongzhou Private Limited Sunrise Jianshe 指 Sunrise Jianshe Private Limited 山东傲锐 指 山东傲锐置业有限公司 阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称 阳光新业 公司的外文名称（如有）YANG GUANG CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）YANG GUANG 公司的法定代表人 唐军 注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区 注册地址的邮政编码 530031 办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 办公地址的邮政编码 100044 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵博 联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 电话（010）68361088 传真（010）88365280 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91450000200538358N 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 历次控股股东的变更情况（如有）2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5，北京燕赵成为本公司的第一大股东。2007年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。2016 年 4 月 21 日，Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市黄浦区湖滨路 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐涛、孙勖扬 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）242,774,000.00 288,849,000.00-15.95%534,420,000.00 归属于上市公司股东的净利润（元）-81,761,000.00 11,464,000.00-813.20%152,365,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-96,689,000.00-112,158,000.00 13.79%124,506,000.00 经营活动产生的现金流量净额（元）164,547,000.00-9,407,000.00 1,849.20%148,489,000.00 基本每股收益（元/股）-0.11 0.02-650.00%0.20 稀释每股收益（元/股）-0.11 0.02-650.00%0.20 加权平均净资产收益率-2.79%0.39%-3.18%5.23%2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）5,782,216,000.00 6,583,271,000.00-12.17%7,215,343,000.00 归属于上市公司股东的净资产（元）2,889,590,000.00 2,974,219,000.00-2.85%2,985,401,000.00 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 54,550,000.00 53,525,000.00 56,230,000.00 78,469,000.00 归属于上市公司股东的净利润-24,958,000.00-833,000.00-18,526,000.00-37,444,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-26,585,000.00-10,326,000.00-26,760,000.00-33,018,000.00 经营活动产生的现金流量净额 11,734,000.00 147,013,000.00 56,140,000.00-50,340,000.00 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）0.00 77,000.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）368,000.00 116,593,000.00 190,000.00 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 47,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-14,000.00 93,000.00-7,000.00 罚款和补偿款项 1,715,000.00 8,342,000.00 411,000.00 资金占用利息 7,923,000.00 4,407,000.00 违约赔偿金-80,000.00-1,332,000.00-90,000.00 处置合营及联营企业产生的投资收益-51,000.00 -5,067,000.00 收回其他非流动金融资产产生的收益 7,449,000.00 滞纳金与行政性罚款 -1,313,000.00-132,000.00 处置子公司产生的投资收益 26,862,000.00 未实际发生的预计负债 11,883,000.00 减：所得税影响额 1,992,000.00 1,379,000.00 6,171,000.00 少数股东权益影响额（税后）437,000.00 1,866,000.00 20,000.00 合计 14,928,000.00 123,622,000.00 27,859,000.00-阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 公允价值变动损益 1,955,000.00 本公司为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。投资收益 23,683,000.00 于 2019 年 3 月 8 日，本公司与龙君环球签署股权转让协议，将所持有的道乐科技 51.032%股权转让，该项交易产生处置收益 23,683,000 元，未作为非经常性损益列示。鉴于公司目前业务主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。目前市场上商业项目的收购、处置均以股权转让方式进行交易，处置持有投资物业的子公司产生的投资收益源于公司对投资性房地产的运营管理，实现其价值的提升，属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的业绩，属于持续发生的事项，因此，本集团将道乐科技与投资性房地产科目相关的股权处置收益 23,683,000 元作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 报告期内公司主营业务为投资性房地产出租与资产管理，以及存量住宅、商住等开发库存销售。2019年，房地产宏观调控政策坚持“房住不炒”基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，全年房地产市场总体保持平稳态势。2019年，全国商业经营用房投资同比继续下降，由于电商影响，过往项目存量巨大，网上购物占社会消费品零售总额比重逐年提高，办公楼及商业营业用房租金增长承压。经营性商业项目持续面临供给过剩和新零售冲击的双重压力。郊区特色主题型商业项目、城市区域核心购物中心项目及社区商业项目由于能够满足人们日常刚性消费，仍然具有一定的持续经营能力。近年来，全国社会消费品零售总额稳步增长，但网购及新零售占比增加较快。实体商业项目需要不断与网络化的社会信息相结合，成为线上线下消费链条中的节点，从而实现存在价值。目前公司投资性房地产主要位于京沪蓉，项目数量及体量均较小，与同行业龙头公司比较并不具备规模优势，且资产取得时间均较早，已经进入成熟期，未来提升空间有限。1、投资性房地产出租与资产管理服务 公司投资性房地产主要位于京沪蓉。业态主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。2、住宅、商住等开发库存销售 报告期内，公司销售北京阳光上东及成都锦尚项目的尾房。鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 无重大变化 固定资产 无重大变化 无形资产 无重大变化 投资性房地产 投资性房地产较期初减少 4.95 亿，主要是由于 2019 年转让持有的道乐科技的股权，减少了道乐科技持有的投资性房地产 4.97 亿所致。货币资金 货币资金较期初减少了 1.25 亿，主要是本期偿还公司债券、银行贷款本息所致。其他应收款 其他应收款较期初减少 1.00 亿，主要是由于本期收回了 Sunrise Jianshe Private Limited 的往来款 0.49 亿，山东傲锐的往来款 0.43 亿所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。同时，随着近年来公司资产结构的不断优化，公司资产负债率显著下降，已低于行业平均水平，为公司未来业务的发展储备了相应的财务杠杆空间。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内经济与市场情况分析 2019年世界政治经济依旧充满动荡与摩擦。贸易保护主义的抬头使得世界主要经济体之间隔阂加深，世界经济增速下行压力凸显。中美贸易争端贯穿整年，在年底达成阶段性共识。虽然外部环境极其严峻复杂，但中国经济较为有效的应对了外部环境的深刻变化，经济运行总体平稳，实现了稳中有进。根据国家统计局初步核算，2019年国内生产总值约990,865亿元，比上年增长6.1%，其中第三产业增加值依旧较快，占比达到53.9%。2020年初，随着新冠肺炎疫情在全球的爆发流行，世界经济的正常运营短期受到严重挑战。为防控疫情，各国所采取的临时性管控措施将极大降低人流、经济交往、投资及消费活动效率，世界及中国经济在2020年面临较大挑战。为保持经济增速在合理区间，政府进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。如新老基建领域补短板及积极的货币及财政政策等重大国策得以成功实施，2020年经济增速仍然可期。2019年，房地产宏观调控政策坚持“房住不炒”基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，全年房地产市场总体保持平稳态势。全国全年商品房销售面积约17.16亿平米，同比下降约0.1%；其中商品住宅销售面积约15亿平米，同比增长约1.5%。房地产开发投资约13.2万亿元，同比增长约9.9%。其中住宅投资约9.7万亿元，同比增长约13.9%；办公楼投资约6,163亿元，同比增长约2.8%；商业营业用房投资约13,226亿元，同比下降约6.7%。个人按揭贷款约2.73万元，同比增长约15.1%。行业集中度继续加剧，Top10企业总销售额约4.5万亿元，同比增长约12.8%；Top20企业总销售额约6.5万亿元，同比增长约16.4%。随着中国城镇化率及人均住房面积的快速提升，棚改、去库存接近尾声，受新冠肺炎对经济及居民家庭支出的短期影响，预计2020年房地产行业在前两年天量成交规模的基础上，难言乐观。预计全年销售将有所回落。随着因城施策政策的实施以及房地产长效机制的逐步建立，全年房地产行业将在防风险、保财政中协调、稳定发展。行业融资虽然随着货币政策的逐步宽松有所缓解，融资成本有所下降，但融资方式及用途依然受到严格限制，在销售压力加大的情况下，高负债企业资金面依然承压。单一的住宅销售业务未来将遇到越来越多的挑战和风险。由于经济增速放缓使得企业扩张减弱，以及网上购物占社会消费品零售总额比重的逐年提高，办公楼及商业营业用房租金增长承压。（二）主要项目所处区域市场分析 1、报告期内，公司住宅销售类物业主要位于北京和成都。北京住宅市场：2019年，北京楼市调控延续高压政策，整体处于供大于求状态，全年商品住宅（不含保障房）累计成交700.7万平方米，同比增长46%；商品住宅（不含保障房）销售价格小幅上涨，上半年成交均价持续回落，下半年相对平稳，全年成交均价同比上涨6%。截至年末，北京商品住宅（含保障房）库存量为1,138万平方米，较去年同期增加16%；整体市场去化压力依然较大，库存风险增加。二手房市场方面，全年北京二手房网签量14.5万套，同比下滑5.5%，成交均价与去年持平。成都住宅市场：2019年，成都主城区一手住宅供应量继续增加，达约496.2万平方米，同比上涨27.6%。主城区全年成交一手住宅约384.9万平方米，同比略微下降4.9%，与去年相比，成交量跌幅明显收窄。主城区一手住宅成交均价达17,588元每平方米，同比上涨27.6%。随着近郊区域基建设施逐渐完善，产业迅速发展，人口不断增长，2019年一手住宅供应仍然集中在传统近郊区域，全年近郊一手住宅供应量达约1,319.7万平方米，小幅下降12.1%；成交量约为1,122.4万平方米，成交均价达11,953元每平方米，同比上升15.5%。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 2、报告期内，公司投资性物业在北京、天津、上海和成都。不同市场表现如下：北京：2019年全年北京甲级写字楼市场共迎来134.5万平方米的新增供应，主要集中在CBD核心区中服地块及丽泽金融商务区，海量供应入市直接拉动全市空置率上升至12.7%，这两项指标均为2009年以来的最高值。全年全市甲级写字楼市场吸纳量较2017、2018年有所下降，累计约46万平方米。供需之间的平衡被打破以及逐渐疲软的市场需求，共同促使北京写字楼市场的平均租金连续四个季度出现环比下滑，至2019年末下降至每月每平方米364.9元。无论是来自自身的（供需体系的转变）还是外部环境（宏观经济增速放缓）的变化均对写字楼市场产生了巨大影响，导致租赁需求被进一步遏制，多数租户对租赁成本更加敏感，而整体市场由业主主导向租户主导转变。2019年，基于首都功能定位及城市规划等因素影响，北京中心城区原则上不再增加新的商业项目，因此，2019年北京零售物业市场的新增供应基本上由两个部分组成，即核心区域的存量项目改造升级以及来自郊区的新建零售项目。购物中心营业状况出现两极分化，热门商圈的热点项目更受主要零售商的青睐，这使得经营状况良好的项目得以提升租金水平，而多数新项目业主仍面临较大的招租压力。2019年，存量商业改造和商办运营成为新趋势，新型文化、新零售成为商业运营新亮点。上海：2019年全年整体写字楼净吸纳量共计约62.4万平方米，同比下降46%，接近同期供应水平。全市甲级写字楼平均空置率较去年同比微降0.8个百分点，至17.5%。然而整体市场依然维持供过于求的局面。租赁需求持续放缓迫使业主继续加大租金让步以换取出租率，这使得年末全市甲级写字楼租金至人民币每平方米每天7.9元，全年租金跌幅0.9%。2019年，上海零售物业全年共有12个项目带来约90万平方米新增供应，全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.5元。全市空置率水平受新增供应影响，升至近两年最高。天津：2019年全年天津写字楼供应量同比下降90%，远低于前几年水平，是近五年最低值，新兴区域优势明显，传统板块出现负吸纳，整体市场延续高空置率。全市甲级写字楼总存量为162万平方米，甲级写字楼租赁需求保持平稳，传统金融行业持续占据租赁需求的主要来源。此外，物流、教育、信息服务等类企业需求有所回升。全年净吸纳量累计7.9万平方米，整体空置率36.5%，仍处于较高水平。2019年，天津零售物业存量增至380.9万平方米，空置率10.4%，同比下降1.1个百分点。受大环境影响，大多数零售商扩张步伐显著放缓，落成时间较早的项目试图通过调整租户组合来重新定位，引进更多以生活方式为导向的店铺，提升项目竞争力并增加客流量。成都：2019年，成都甲级写字楼市场新增供应约19万平方米，推动全市甲级写字楼总存量达到328万余平方米。在需求端，全市甲级写字楼净吸纳量约13万平方米，市场平均空置率约21.9%。一部分项目业主小幅度下调租金，另一部分业主虽然对外报价不变，但对成交价格预期明显降低，同时对优质客户在租金方面的让步显著。全年平均租金回落至人民币102.7元每平方米每月，同比小幅下降0.3%。2019年，成都零售物业市场新增供应量与去年相比大幅减少，合计新增供应约22万平方米，推动全市零售物业市场总存量达到664.4万平方米。2019年宏观经济数据 宏观经济数据 GDP （亿元）同比增长 城镇人均可支配收入（元）同比增长 社会消费品零售总额（亿元）同比增长 数据来源 全国 990,865 6.10%42,359 7.90%411,649 8.00%国家统计局 北京 35,371.3 6.10%73,849 8.60%12,270 4.40%北京统计局 上海 38,155 6.00%73,615 8.20%13,497 6.50%上海统计局 天津 14,014.28 4.80%46,119 7.30%6,346 8.90%天津统计局 成都 17,012.65 7.80%45,878 8.90%7,478 9.90%成都统计局 阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 2019年上述城市主要经济指标如下：北京 住宅 均价（元/平方米）价格 同比变化 销售面积（万平方米）销售面积 同比变化 可售面积(12 月底）（万平方米）土地 成交额(亿元）同比 数据来源 45,966-2.30%789 49.80%1,138 1,672.1-0.35%北京统计局 中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 364.9-1.60%134.9 1,241.9 12.70%上涨 5.6%第一太平戴维斯 零售物业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率-数据来源 826.8 1.30%46.2 593 2.10%世邦魏理仕 上海 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 237-0.90%68.8 1,330 17.40%下降 0.9%第一太平戴维斯 零售物业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 825-1.10%90 751 8.40%上涨 1.6%第一太平戴维斯 天津 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 131-1.40%7.9 162 36.50%下降 3.1%第一太平戴维斯 零售物业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 337.64 0.40%10 380.9 10.40%下降 1.1%第一太平戴维斯 成都 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积同比变化 可售面积(12 月底）（万平方米）土地成交额(亿元)同比 数据来源 11,349 13.00%2,209-2.00%2,476 1,116 33%中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 102.7-0.30%13 328 21.90%0.90%第一太平戴维斯 零售物业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 数据来源 437.2 0.80%22 664.4 4.50%持平 第一太平戴维斯 （三）公司主要经营情况 2019年，公司各项经营工作稳定。全年共实现营业收入24,277.4万元，实现归属于母公司股东净利润-8,176.1万元。公司对持有的北京道乐科技股权进行了处置转让，增加了现金流、降低了负债。同时，对部分政府长期欠款进行了收回。公司整体资产负债率已显著低于行业平均水平。2019 年公司无新增土地储备项目，无累计土地储备情况，公司无在建项目开发情况。阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在 位置 项目业态 权益 比例 计容建筑 面积()可售面积（）累 计 预售（销售）面积（）本 期 预售（销售）面积（）本 期 预售（销售）金额（万元）累 计 结算 面 积（）本 期 结算 面 积（）本 期 结算 金 额（万元）四川省成都市 锦尚城市中心 成都市一环路东五段17-87 号 住宅、公寓、写字楼、底商、农贸市场 71.00%99,542 154,102 97,112 294 383 97,112 294 383 北京市 阳光上东 东 四 环北 路6号 商业、车位、住宅 100.00%590,493 648,469 632,635 236 1,271 632,635 236 1,271 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租 面积（）平均出租率 阳光上东及橡树园 北京市朝阳区东四环北路 6 号 商业 100.00%16,116.49 13,657.44 84.74%通州瑞都商业 北京市通州区翠景北里 1 号楼 商业 51.00%32,358.72 28,838.10 89.12%成都 A-Ztown 四川省成都市成华区二环路东二段 426 号、建设路 2 号阳光新生活广场商业 商业 55.00%59,827.66 59,827.66 100.00%成都九眼桥 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号 商业（购物中心）71.00%33,181.47 27,465.88 82.77%成都九眼桥 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号 商业（底商）71.00%8,069.05 7,062.5 87.53%成都九眼桥 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号 办公 71.00%27,689.08 17,699.8 63.92%天津北辰 天津市北辰区京津公路西天津北辰阳光新生活广场 商业 90.00%25,967.03 12,958.15 49.90%上海新业中心 上海市长宁区中山西路 888 号1 幢 写字楼 60.00%44,529.89 1,422.09 3.00%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 单位：元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 905,000,000.00 4.9%-5.635%162,000,000.00 171,000,000.00 333,000,000.00 239,000,000.00 信托融资 440,000,000.00 9.50%240,000,000.00 200,000,000.00 发展战略和未来一年经营计划 公司将进一步优化资产质量，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目和其他创新型业务。实现公司稳定、持续发展。鉴于公司第一大股东EPDP目前正在筹划股权转让，公司未来的发展战略也阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 将随着股东变化而存在调整的可能。2020年公司将根据自身情况及市场机会，处置部分资产，进一步优化公司资产质量，增加公司现金流。加快已开发项目的库存清理，加大资金回收力度，增厚公司利润。在关注地产行业创新型业务的同时积极响应国家号召，寻求资本服务实体经济的机会，实现公司可持续发展。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 于2019年12月31日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保如下:单位：元 项目名称 按揭款担保余额 北京阳光上东项目 2,888,000 成都锦尚中心项目 6,779,000 合计 9,667,000 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2019 年 2018 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 242,774,000.00 100%288,849,000.00 100%-15.95%分行业 开发产品销售业务 33,860,000.00 13.95%59,417,000.00 20.57%-43.01%投资性房地产租赁业务 147,088,000.00 60.59%163,201,000.00 56.50%-9.87%经营租入项目租赁业务 22,801,000.00 9.39%23,086,000.00 7.99%-1.23%其他租赁业务 26,620,000.00 10.96%38,048,000.00 13.17%-30.04%其他业务收入 12,405,000.00 5.11%5,097,000.00 1.76%143.38%分产品 北京阳光上东项目 12,107,000.00 4.99%21,666,000.00 7.50%-44.12%西安凯玄项目 13,000,000.00 5.35%100.00%成都锦尚中心项目 3,649,000.00 1.50%37,663,000.00 13.04%-90.31%其他项目 5,104,000.00 2.10%88,000.00 0.03%5,700.00%商业出租 144,804,000.00 59.66%161,038,000.00 55.75%-10.08%写字楼出租 2,284,000.00 0.94%2,163,000.00 0.75%5.59%北京 878 商务中心 22,801,000.00 9.39%23,086,000.00 7.99%-1.23%其他租赁业务 26,620,000.00 10.96%38,048,000.00 13.17%-30.04%项目管理、资产交易、市场研究及策划顾问服务费 12,380,000.00 5.10%5,072,000.00 1.76%144.09%商品零售 25,000.00 0.01%25,000.00 0.01%0.00%分地区 北京地区 128,984,000.00 53.13%155,388,000.00 53.79%-16.99%天津地区 5,287,000.00 2.18%5,311,000.00 1.84%-0.45%四川地区 106,219,000.00 43.75%125,987,000.00 43.62%-15.69%上海地区 2,284,000.00 0.94%2,163,000.00 0.75%5.59%阳光新业地产股份有限公司 2019 年年度报告全文 16（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 开发产品销售业务 33,860,000.00 23,403,000.00 30.88%-43.01%-52.15%13.20%投资性房地产业务 147,088,000.00 100.00%-9.87%其他租赁业务 26,620,000.00 100.00%-30.04%分产品 商业出租 144,804,000.00 100.00%-10.08%其他租赁业务 26,620,000.00 100.00%-30.04%分地区 北京地区 128,984,000.00 19,474,000.00 84.90%-16.99%-43.55%7.10%四川地区 106,219,000.00 14,500,000.00 86.35%-15.69%-42.54%6.38%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否