002016_2022_世荣兆业_2022年年度报告_2023-04-27.pdf

广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 1 广东世荣兆业股份有限公司广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告年年度报告 2023 年年 04 月月 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。和连带的法律责任。公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人公司负责人李绪鹏、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人(会计会计主管人员主管人员)汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 3 号号行业信息披行业信息披露中房地产业的披露要求露中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险有：一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大；二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、二、项目集中风险：公司的土地储备绝大部分在珠海，项目集中在珠海；三、市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响。市场环境风险：房地产市场受到多种因素的影响。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 809,095,632 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.24 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不股（含税），不以公积金转增股本。以公积金转增股本。广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.26 第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.43 第六节第六节 重要事项重要事项.44 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.55 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.60 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.61 第十节第十节 财务报告财务报告.62 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸证券时报、中国证券报、证券日报、上海证券报上公开披露过的所有文件正本及公告原稿；四、载有公司法定代表人签名的 2022年年度报告正本；以上文件均备置于公司证券法务部以供查阅。广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、世荣兆业 指 广东世荣兆业股份有限公司 世荣实业 指 珠海市斗门区世荣实业有限公司 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世荣兆业 股票代码 002016 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 广东世荣兆业股份有限公司 公司的中文简称 世荣兆业 公司的外文名称（如有）Guangdong Shirongzhaoye Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SHIRONGZHAOYE 公司的法定代表人 李绪鹏 注册地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 注册地址的邮政编码 519180 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号 1 区 17 号楼 办公地址的邮政编码 519180 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严文俊 郭键娴 联系地址 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号1 区 17 号楼 广东省珠海市斗门区珠峰大道 288 号1 区 17 号楼 电话 0756-5888899 0756-5888899 传真 0756-5888882 0756-5888882 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 证券时报、中国证券报、证券日报、上海证券报 公司披露年度报告的媒体名称及网址 公司年度报告备置地点 公司证券法务部 四、注册变更情况四、注册变更情况 统一社会信用代码 914404001925966617 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司于 2004 年 7 月 8 日在深圳证券交易所上市，主营业务为医疗器械的生产及销售；2008 年 2 月25 日，公司完成重大资产重组，主营业务变更为房地产开发与经营。历次控股股东的变更情况（如有）公司 2008 年重大资产重组，向梁社增先生发行 12,900 万广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 7 股，购买其持有的珠海市斗门区世荣实业有限公司 76.25%的股权，2008 年 2 月 25 日发行完成后，梁社增先生直接持有本公司 67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已更名为日喀则市世荣投资管理有限公司）变更为梁社增先生。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市丰台区丽泽路 20 号院 1 号楼南楼 20 层 签字会计师姓名 潘大亮、蔡绍伟 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年 营业收入（元）831,300,823.09 2,380,482,131.93-65.08%2,947,576,076.91 归属于上市公司股东的净利润（元）141,383,544.01 707,643,758.24-80.02%834,255,798.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）131,414,739.21 686,536,100.66-80.86%808,183,115.58 经营活动产生的现金流量净额（元）-271,551,200.20-212,149,846.60-28.00%673,459,087.85 基本每股收益（元/股）0.1747 0.8746-80.03%1.0311 稀释每股收益（元/股）0.1747 0.8746-80.03%1.0311 加权平均净资产收益率 3.04%16.21%-13.17%22.91%2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末 总资产（元）6,577,167,290.96 6,919,293,895.99-4.94%7,757,698,227.52 归属于上市公司股东的净资产（元）4,583,991,478.82 4,685,336,624.41-2.16%4,058,602,429.37 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 223,625,634.48 124,693,653.26 218,310,250.21 264,671,285.14 归属于上市公司股东的净利润 62,313,242.50 24,592,532.92 33,968,968.96 20,508,799.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 59,246,764.73 21,500,000.08 33,300,550.07 17,367,424.33 经营活动产生的现金流量净额-427,533,691.86-128,067,446.83 199,420,698.08 84,629,240.41 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-3,312.25-279,635.65-150,774.21 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）638,524.73 461,625.46 906,426.07 委托他人投资或管理资产的损益 11,702,895.32 10,767,937.18 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性5,657,624.97 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 9 金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 908,653.46 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1,195,794.96-1,343,841.61-2,987,855.34 其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,948,056.60 14,191,737.24 22,052,752.39 减：所得税影响额 2,984,947.75 3,625,123.18 4,511,893.25 少数股东权益影响额（税后）3,910.37 合计 9,968,804.80 21,107,657.58 26,072,682.47-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 10 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2022 年，国内外经济形势依然复杂，多重超预期因素持续冲击，国内经济继续恢复发展，经济社会大局保持稳定。2022 年是党和国家历史上极为重要的一年，党的二十大胜利召开，描绘了全面建设社会主义现代化国家的宏伟蓝图，以习近平同志为核心的党中央团结带领全国各族人民迎难而上，实现了经济平稳运行、发展质量稳步提升、社会大局保持稳定，我国发展取得来之极为不易的新成就。2022 年，在坚持“稳字当头、稳中求进”工作总基调下，房地产行业宏观政策仍以“稳”为主，坚持“房住不炒”的定位，因城施策，继续保持“三稳”的目标不变，促进房地产市场平稳运行。3 月，全国“两会”政府工作报告提到：要继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；5 月，央行、银保监会联合发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，下调商业性个人住房贷款利率。7 月，中共中央政治局召开会议提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。10 月，党的二十大报告重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11 月，央行牵头，银保监、证监会、交易所等联合发力，发布支持民企信贷融资、支持民企（含房地产）债券融资及支持房地产股权融资等多重政策，已成三箭齐发之势，推动房地产企业健康平稳发展。根据国家统计局数据，2022 年，全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10.0%；全国商品房销售面积135,837 万平方米，比上年下降 24.3%；全国商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7；全国房地产开发企业土地购置面积10,052 万平方米，比上年下降 53.4%；土地成交价款 9,166 亿元，下降 48.4%；房地产开发景气指数，由年初的 96.82 下降至年末的 94.35。珠海是公司主要房地产项目所在城市。2022年，珠海市坚定落实“产业第一、交通提升、城市跨越、民生为要”工作总抓手，各项工作再上新台阶，全市地区生产总值 4,045.5亿元、增长 2.3%。在“房住不炒”的主基调下，珠海市相继发布相关政策促进房地产市场平稳健康发展。2月，珠海市住房和城乡建设局印发了关于进一步规范商品房预售资金监管银行工作的通知，进一步规范珠海市商品房预售资金的监督管理，保证预售资金优先用于商品房项目建设。6月，珠海市印发发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案，提高住房公积金租房提取额度，实行“一人购房全家帮”；同时，发布了“珠海市贯彻落实国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施实施方案”，提出落实年轻人、产业工人、新市民“有业有住有家”计划，优化房地产开发项目相关审批流程。10月，珠海市发布关于调整首套个人住房公积金贷款利率的通知，下调个人住房公积金贷款利率。12月，珠海市举行珠海市户籍迁移管理规定（征求意见稿）听证会，拟将进一步放宽落户门槛。根据珠海市统计局数据，2022年，全市商品房竣工面积 260.07万平方米，比上年下降 18.1%。从商品房类型看，商品住宅竣工面积 139.50万平方米，下降 15.0%；办公楼竣工面积 33.37万平方米，下降 41.6%；商业营业用房竣工面积20.69万平方米，下降 0.7%。全市商品房销售面积 339.63万平方米，比上年下降 31.5%。从商品房类型看，商品住宅销售面积 266.21万平方米，下降 37.8%；办公楼销售面积 31.62万平方米，下降 33.6%；商业营业用房销售面积 30.10万平方米，增长 216.6%。2022年，房地产放松政策陆续出台，利好信号不断释放，虽在一定程度上提振了市场信心，但整体市场依然承压。受宏观环境影响，市场信心缺失、房价预期下降、市场需求及购买力透支等因素依然存在。受此影响，2022年公司经营业绩存在一定程度的下滑，但公司深耕珠海市西区（斗门区）区域房地产市场十余载，开发项目保持着有力的区域竞争优势，同时积极应对宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，在不利的外部环境下仍然保持盈利。截至报告期末，公司经营情况趋好，各项业务有序开展、稳中求进。广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 11 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求（一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位 报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要经营项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业，同时，正在初步涉及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司项目已得到市场的高度认可，在区域内保持有力的竞争优势。（二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施 1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。应对措施：适当加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目，加快多元化产业布局。3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（）计容建筑面积（）土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元）权益对价（万元）不适用 不适用 不适用 0 0 不适用 0.00%0 0 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）珠海市斗门区 63 140 140 总计 63 140 140 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）珠海市 世荣峰景广场(一期）珠海市斗门区 酒店、商业 100.00%2018年 06月 在建 91.00%43,407.60 86,815.20 0 0 101,680 40,760.79 珠海市 世荣峰景广场（二珠海市斗门区 住宅 100.00%2020年 12月 在建 95.00%28,938.40 57,876.80 0 0 50,000 42,714.71 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 12 期）珠海市 世荣商业中心 珠海市斗门区 商业、商务等 100.00%2022年 06月 新开工 5.00%77,455.53 161,073.35 0 0 150,000 14,770.38 珠海市 世荣观暻花园 珠海市斗门区 住宅 100.00%2022年 08月 新开工 2.00%78,977.00 170,590.32 0 0 130,000 13,841.82 注：上表仅列示自有房地产项目，不含承建的外部项目。主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 住宅 100.00%201,868.62 199,032.97 197,184.00 1,372.32 1,727.85 196,842.37 4,729.08 5,782.25 珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 车位 100.00%12,474.71 1,702.20 119.30 117.63 1,690.21 119.41 112.14 珠海市 翠湖苑二期北区 珠海市斗门区 商铺 100.00%2,131.95 0 0 0 0.00 0 0 珠海市 翠湖苑二期南区 珠海市斗门区 住宅 100.00%200,064.20 194,170.12 172,960.29 7,370.77 9,438.47 171,085.61 13,133.93 16,968.4 珠海市 翠湖苑二期南区 珠海市斗门区 车位 100.00%5,485.85 0 0 0 0.00 0 0 珠海市 世荣尚观花园 珠海市斗门区 住宅 100.00%174,005.26 164,377.69 62,052.18 9,551.68 16,313.87 59,533.73 13,570.34 22,900.38 珠海市 世荣尚观花园 珠海市斗门区 车位 100.00%11,599.85 2,831.49 2,831.49 3,522.02 2,630.44 2,630.44 3,084.06 珠海市 世荣尚观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00%5,858.53 2,610.23 2,610.23 5,548.16 1,699.40 1,699.4 3,428.45 珠海市 世荣峰景广场（二期）珠海市斗门区 住宅 100.00%57,876.80 57,716.79 21,383.97 21,383.97 35,355.52 0.00 0 0 珠海市 蓝湾半岛9-10期 珠海市斗门区 住宅 100.00%139,832.23 139,611.92 138,399.06 142.54 215.62 138,113.79 996.87 1,304.76 珠海蓝湾珠海车位 100.08,7594,074179.1229.44,038203.3 248.3广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 13 市 半岛9-10期 市斗门区 0%.48.29 0 2.32 8 珠海市 蓝湾半岛11 期 珠海市斗门区 住宅 100.00%35,982.44 28,713.60 28,587.61 0 0 28,475.88 396.73 488.1 珠海市 蓝湾半岛11 期 珠海市斗门区 车位 100.00%1,204.48 1,065.79 68.52 85.54 1,065.79 68.52 81.46 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区 住宅 100.00%52,955.08 47,958.88 47,958.88 0 0 47,958.88 0 0 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区 车位 100.00%3,976.50 3,499.20 48.40 77.08 3,487.10 36.3 55.25 珠海市 井岸大观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00%4,878.39 4,041.14 300.36 675.81 4,032.53 739.58 1,584.81 珠海市 蓝湾半岛6-8 期 珠海市斗门区 住宅 100.00%198,839.58 190,900.82 190,787.17 78.92 99.53 190,708.44 125.8 186.67 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 住宅 100.00%109,051.27 97,878.87 96,737.12 0 0 96,737.12 0 0 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 车位 100.00%1,375.98 33.59 0 0 33.59 0 0 珠海市 翠湖苑一区 珠海市斗门区 商铺 100.00%7,265.81 2,794.64 912.69 1,862.72 2,222.14 340.19 685.24 珠海市 碧水岸二期 2、3 期 珠海市斗门区 车位 100.00%159,867.49 13,594.12 4,628.36 79.90 78.5 4,604.89 111.38 108.78 珠海市 蓝湾半岛4-5 期 珠海市斗门区 车位 100.00%100,294.01 9,417.35 7,503.14 80.14 102.64 7,503.14 80.14 97.76 珠海市 锦绣荣城四区 珠海市斗门区 车位 100.00%141,569.83 6,314.08 4863.77 115.82 103.48 4,863.77 339.4 118.22 珠海市 世荣名筑 珠海市斗门区 车位 100.00%93,037.98 3,428.29 2,523.65 45.60 51.8 2,523.65 45.6 49.34 珠海市 碧水岸二期 1期 珠海市斗门区 车位 100.00%48,289.71 811.17 341.41 11.32 12.37 318.23 11.52 11.34 珠海市 蓝湾半岛1-2 期 珠海市斗门区 车位 100.00%113,296.42 7,472.46 6,296.21 11.40 16.22 6,296.21 11.4 15.44 珠海市 蓝湾半岛1-2 期 珠海市斗门区 商铺 100.00%16,951.91 8,220.29 747.05 1,231.89 7,790.92 1,370.95 2,086.53 珠海市 锦绣荣城五区 珠海市斗门区 商铺 100.00%124,063.47 22,104.10 6,981.98 679.90 679.13 6,427.44 125.36 193.41 珠海碧水珠海商铺 100.0172,58,0572,8701,1012,0821,7680 0 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 14 市 岸一区 市斗门区 0%92.62.39.56.95.69.61 注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业态分别已取得预售许可证的总可售面积。3、结算金额为收入结转金额，不含税；预售（销售）金额为预售（销售）合同金额，含税。主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 锦绣荣城五区 珠海市斗门区 商铺 100.00%19,155.00 18,786.27 98.08%翠湖苑一区 珠海市斗门区 商铺 100.00%4,124.83 3,875.48 93.95%翠湖苑二期 珠海市斗门区 商铺 100.00%7,355.62 7,355.62 100.00%碧水岸一区 珠海市斗门区 商铺 100.00%6,288.78 6,122.28 97.35%蓝湾半岛 1-2期 珠海市斗门区 商铺 100.00%10,530.83 10,336.64 98.16%井岸大观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00%845.86 688.88 81.44%世荣尚观花园 珠海市斗门区 商铺 100.00%2,097.93 146.52 6.98%三灶厂房 珠海市金湾区 厂房 100.00%40,540.43 40,540.43 100.00%蓝湾半岛 11期 珠海市斗门区 科研楼 100.00%6,144.66 4,039.44 65.74%土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 0.00 合计 0.00 发展战略和未来一年经营计划 参见本节“十一、公司未来发展的展望”。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为 47,206.53万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润 10%以上的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力 公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。2、优质的资产和良好的财务状况 广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 15 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司抵御各种风险的坚强后盾。四、主营业务分析四、主营业务分析 1 1、概述、概述 （一）公司经营情况（一）公司经营情况 2022年，面对宏观形势复杂、经济下行、行业洗牌等不利的大环境，公司在董事会及经营班子的正确领导下，紧紧围绕发展战略，坚守主业，积极作为，不断调整开发与销售的节奏及策略，在行业下行的大趋势下，依然保持盈利，资产负债率维持在较低水平；同时，继续深入多元化产业布局，取得一定成效，稳步有序地完成了年度各项工作。2022 年，公司实现营业收入 83,130.08万元；实现归属于上市公司所有者净利润 14,138.35万元。截至 2022年末，公司资产总额657,716.73万元，归属于母公司的所有者权益合计 458,399.15万元。1 1、迎难而上，主业经营质量持续向好、迎难而上，主业经营质量持续向好 2022 年，公司上下齐心协力，迎难而上，继续做好房地产主业，在项目设计、建设、运营及销售方面取得一定成效：一是，积极创新，不断提升产品力，让设计创造价值。新业态世荣万达广场、世荣喜来登酒店在充分尊重合作方标准化设计的前提下，融入世荣经验及本地特色，获得一致认可；新住宅项目世荣观暻花园根据市场定位精准设计，以“奢阔”理念彰显品质，即将迎接市场检验。二是，把控项目开发节奏，紧抓工程建设质量，积极承接外部项目。2022 年，公司启动世荣商业中心（万达广场）、世荣观暻花园双项目的开工建设，继续推进世荣峰景广场项目的建设，同时承建拉美综合保税物流枢纽项目；2022年，公司房地产项目在建建筑面积（计容建筑面积）47.64万平方米，外部项目在建建筑面积 5.54万平方米。三是，强化项目实施全周期关键节点把控，提高房地产运营管理能力。2022年，项目运营督办及管理有效提升了公司项目运作效率，各项节点有序推进，酒店项目重新定位、更换品牌等工作顺利完成。四是，适时调整营销策略，地产销售与物业服务协同联动，挖掘拓宽销售渠道，积极促进项目去化及利润释放。2022年公司实现房地产销售（预售）面积 4.98万平方米，销售（预售）金额 79,627.96万元；截至 2022年末，公司累计剩余可售面积 25.06万平方米。2 2、深化落实，多元化拓展取得新成效、深化落实，多元化拓展取得新成效 2022年，公司紧盯意向项目落地情况，强化意向项目的执行及实施，深入推进多元化战略布局，赋能公司可持续健康发展。中拉经贸平台构建及商品贸易方面：一是，成立合资公司，与合作方共同构建中拉经贸平台。2022年，公司与合作伙伴中联拉美供应链管理公司(以下简称“中联拉美”）等合资成立世荣拉美供应链管理有限公司，计划以高栏港综合保税区为基地，以拉美综合保税物流枢纽为起点，合作搭建一个“综合贸易保税物流服务+保税加工服务+经贸文化综合服务+生活配套”的全方位、全产业链的“拉美-中国经贸一体化服务平台”，为中国与拉美地区经贸合作提供优质服务，促进中拉经济贸易产业蓬勃发展。目前，合作方中联拉美代表贸易平台已与南美洲 11个州，20个市的行业协会签定了合作意向或合作协议；拉美综合保税物流枢纽项目已于 2022年 10月开工建设。二是，建立标准化业务流程及合规风控体系，做优做强存量商品贸易业务。2022年，公司完成商贸类业务的团队组建、制度流程建设、风控体系搭建等工作，为业务发展提供保障。公司商贸类业务现经营产品为：石油制品、水泥、太阳能光伏电池片，合作客户 5家，供应商 20家，均为行业内优质企业，以此搭建起具备竞争力的上下游渠道，促进业务稳健发展。集中供热服务方面：2022年，为践行多元化战略布局，把握江西省“一区一热源”的政策契机，公司与江西赣锋锂业股份有限公司（以下简称“赣锋锂业”）合资成立江西锋源热能有限公司（以下简称“江西锋源”）共同搭建集中供热平台，从事集中供热服务。广东世荣兆业股份有限公司 2022 年年度报告全文 16 报告期内，江西锋源已正式投产，通过节能降耗、即停即检、增供保产多措并举，连续 4个月保持盈利，经营状况良好可控。产业投资方面：2022 年，公司投资入股广东热浪新材料科技有限公司，整合产业链资源，共同研究应用新材料新工艺提升楼盘品质。截至报告期末，关于新材料新工艺应用的具体项目处于前期洽谈及可行性论证阶段。3 3、践行改革，内部管理效能稳步提升、践行改革，内部管理效能稳步提升 2022年，是公司引进卓越绩效管理体系的第二年。报告期内，公司通过 KPI 指标试运行、组织培训、项目复盘、中高层民主生活会与团建活动等，强化目标意识与过程管理，为建立完善的绩效管理体系、推动管理改进与创新奠定了良好基础。2022年，公司根据战略发展需要，按照“管理制度化、制度流程化、流程信息化”的思路，全面梳理优化业务流程，完善管理审批权限，并将工作成果落地到信息化系统，构建科学高效的业务流程及决策管理体系，进一步提升公司管理效能及规范化治理水平。2022年，公司组建科技创新专项工作组，完成了实地调研、方案规划、制度建设、研发立项、专利申报、研发费用归集等多项重点工作。报告期内，公司已确定 36项研发项目，并向国家知识产权局提交了 6项发明专利，14项实用新型专利（截至本报告批准报出日，已有 8项获得专利证书），以科技创新项目开展为契机，营造内部精进创新的工作氛围，促进企业知识产权创新与转化，增强公司核心竞争力。（二）主要经营指标分析（二）主要经营指标分析 1、报告期内公司实现营业收入 83,130.08万元，同比下降 65.08%；报告期内公司发生营业成本 35,907.42万元，同比下降 53.71%，主要原因系本报告期可结转商品房收入减少；2、报告期内公司发生销售费用 3,472.66万元，同比下降 60.71%，主要原因系本期销售代理费比上期减少；3、报告期内公司发生管理费用 10,382.50万元，同比下降 23.87%，主要原因系本期海外