房地产成本控制----四大核心环节管理•工程目标成本的制定、支解与落实•工程清单招标管理•工程成本数据库的建立[房地产成本控制专题研讨会2005年7月31日]一、关于成本管理的基本观点二、目标制定的原则与过程三、目标支解的方法四、目标的落实–有效控制第一部分工程目标成本的制定、支解与落实关于成本管理的基本观点1，房地产项目成本管理的基本内容：合理确定与有效控制；确定是控制的前提和基础，2，成本管理认识过程•造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；•成本控制—强调不能突破目标值•提升价值—强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值--当前指导思想：结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作3，成本管理的基本方法—目标管理，包含了目标的确定与控制两方面–目标与控制关系：控制的目的就是为了实现目标–控制的要素：目标、偏差测定、修正–控制的过程：PDCA循环–有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）成本目标的制定—基本原则1，目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标2，目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数3，目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，目标范围覆盖全成本成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：•目标制定从立项时就已经开始，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素；•策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；•规划方案确定后，形成正式目标成本•施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目标的制定—主要过程1，制定的时间：2，制定的方法：•成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；•前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。•最好能结合公司产品特点，制定公司通用的标准和...
