宁波奉化海洋城奥特莱斯商业计划书v2（内部资料）Ningbo-FenghuaOceanCityOutletsProjectProposal(InternalDocument)咨询导言1.1奥特莱斯业态介绍1.2奥特莱斯业态在中国发展现状1.3发展前景1.4开发思路和计划地块情况介绍2.1用地位置2.2环境条件2.3交通条件2.4用地的有利条件政府规划和支持力度3.1政府第三产业的发展思路3.2对旅游业的规划思路3.3地块周边的规划情况3.4政府对本项目的支持力度14567281011123131314152开发初步方案4.1定位方案4.2主题和特色4.3概念方案4.4招商进展4.5开发计划4.6投资规模经营方案5.1市场条件5.2物业经营方式5.3盈利状况5.4投资估算5.5收益测算合作方案6.1原则6.2双方分工6.3股份和出资6.4投资规模6.5经营责任6.6利益分配6.7长期合作意愿41618202226275283132343563737373738383831、导言1.1奥特莱斯业态介绍奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”，以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售业态。目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。41.2奥特莱斯在中国的发展现状奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态，提供一种中等价位——高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。51.3发展前景中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱斯在未...
