产权式酒店定位（操作）分析报告一、**市酒店、宾馆现状分析（一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店（在建）。（二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。（三）各酒店详细情况（见附表）：（四）上各酒店调查情况分析：①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33宾馆，平日的入住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。③****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。(五)**市在售产权酒店分析1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：①与**酒店合作；②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。③投资总额低（42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。2.**大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。二、目标客户分析（一）.销售目标客户：1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同）2.中小企业、公司（二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员三、成本分析及定价依据1.面积计算：①大厅面积200平方米②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米2.建议销售均价在3100元/㎡。定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房...
