107PBCSFResearch道口研究TSINGHUAFINANCIALREVIEWFebruary2023总第期111本文将分析“类REITs”在公募REITs推出后一年多时间里的发展情况及原因，并对公募REITs的完善和发展提出意见和建议。提出要使公募REITs进一步扩大规模，实现快速、健康发展，还是要从制度设计等根本问题上入手，再跨一步。107PBCSFResearch道口研究胡强2014年，“中信启航专项资产管理计划”获证监会核准，不动产投资信托基金（REITs）在中国正式蹒跚起步。由于这类产品具备国际市场REITs的部分特征，但在产品结构、税收安排以及募集方式等方面又有一定的差异，市场称之为“类REITs”。2020年，发改委、证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）。2021年5月，公募REITs试点全面展开，一级市场发售火爆，二级市场交易较为活跃，在同期股票市场低迷的环境下，更是引发了资本市场的强烈关注。那么，作为REITs领域先行产品的“类REITs”，在公募REITs推出后，是否已经被跨越或者功成身退了呢？本文将分析“类REITs”在公募REITs推出后一年多时间里的发展情况及原因，并对公募REITs的完善和发展提出意见和建议。尽管公募REITs试点顺利推进，“类REITs”仍然持续发展2020年，笔者曾以《艰难的跨越：从类REITs到公募基础设施REITs》为题进行分析，认为公募REITs在“类REITs”的架构上叠加了公募基金，实现了公开募集，是在彼时法律和监管环境下进行的有益探索，向公募REITs迈出了艰难的一步。其“跨越”主要体现在：一是实现了公募扩大募资渠道的同时为中小投资者参与不动产领域投资提供了通道；二是以证券投资基金作为顶层法律架构，实现了税收中性；三是尽管公募基金管理人的能力有待提高，但毕竟承担了积极运营管理基础设施项目的第一责任。自2020年4月《通知》发布，公募REITs市场建设正式开启以来，试点持续推进，2021年5月首批9只公募REITs成功上市，发行规模达到314亿元，此后则多为零散上市，集中上市数量普遍不超过3只。截至2022年底，沪深交易所完成上市的公募REITs产品共24家，发行规模共计784亿元。整体上看，与首批产品集中上市的火热情TSINGHUAFINANCIALREVIEWFebruary2023总第期111公募REITs推出之后“类REITs”依然火爆—艰难跨越之后的再思考图1公募REITs发行规模及数量数据来源：Wind202021年05月46810发行规模（亿／左轴）发行数量2021年11月2022年04月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09...
