2023年土地一级开发基本知识.docx

624土地一级开发根本知识1 土地一级开发本钱和收益 本钱构成： 1、征地、拆迁补偿及有关税费； 2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用； 3、市政根底设施建设有关费用； 4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； 5、贷款利息； 6、土地储藏开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 收益： 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发本钱的2%，主体还是土地储藏中心。 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计本钱的8%，主体是企业。 对于招标项目，本钱构成、收益要求由开发企业在竞标檔中提出方案，作为评标参考。 一级开发的土地范围 1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储藏的土地，需出让土地使用权的； 2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其它成片开发，需转让土地使用权的； 3、企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的； 4、协议出让土地首次转让土地使用权的； 5、政府规定的其它土地使用权交易； 6、委托人委托交易市场进行公开交易的其它土地使用权交易。 一级开发涉及政府职能部门 在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有。国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。 -1 土地一级开发一般工作程序 本程序根据XX省土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标委托开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2023年下半年开始启用）。其中程序 三、程序 四、程序 五、程序 六、程序七具体根据市土地储藏开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。 程序一：确定土地一级开发项目 政府主管部门： 市国土局、市土地储藏开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门） 主要工作内容： 1原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）； 2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审； 3、市国土局委托市、区县土地储藏机构编制一级开发实施方案； 4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储藏开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原那么意见。 程序二：确定一级开发单位 政府主管部门： 市国土局、市建委等部门 主要工作内容： 1、市国土局会同相关部门直接委托土地储藏机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件； 2、下达土地一级开发批复； 3、签订土地一级开发合同。 -3 市园林局监督检查处 审查标准： 1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式； 2、凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； 3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。 所需文件资料： 1、XX省园林局避让保护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联系 ；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章）； 2、规划意见书及附图； 3、避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。 办理时间： 20个工作日 ——办理避让古树名木移植许可 政府主管部门： 市园林局城市绿化处 审查标准： 1、是否属于因特殊情况必须移植的； 2、古树名木移植方案是否符合要求； 3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、标准、有效； 4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。 所需文件资料： 1、XX省园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系 ；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见（盖章）；产权业主单位意见（盖章）； -5 8、建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。 9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。 10、能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外； 11、离辐射防护与辐射源安全根本标准（gb18871-2002）和电磁辐射防护规定（gb8702-88）及其导出标准中的强制性规定。 12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响； 13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离； 14、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计标准进行设计； 所需文件资料： 1、并加盖单位印章的建设项目环境管理申请登记表。 2、环境影响评价檔： （1）书面文文件2份及电子文文件各1份； （2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案; （3）环境影响报告书须符合关于进一步标准环境影响评价工作的通知（环办[2002]88号）的要求。 3、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按a4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）。 4、项目用地预审意见； 5、土地一级开发批复。 6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其它方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外； 办理时间： -7 7、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； 8、一级开发批复； 9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见； 10、迁播送电视设施的建设项目及在已有播送电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有播送电视主管部门的审查同意意见； 11、其它材料。 办理时间： 20个工作日 程序九：办理土地一级项目立项核准 政府主管部门： 先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。 审查标准： 1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制； 2、项目符合国家法律法规； 3、项目符合国民经济和社会开展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划； 4、项目符合国家宏观调控政策； 5、地区布局合理； 6、主要产品未对国内市场形成垄断； 7、未影响我国经济安全； 8、合理开发并有效利用了资源； 9、生态环境和自然文化遗产得到有效保护； -9 3、钉柱测量成果报告书； 4、一级开发项目立项核准檔； 5、征地补偿安置协议书； 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见； 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图； 8、补充耕地位置图； 9、地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； 10、建设项目总平面图或线形工程平面图； 11、一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）； 12、（占）地情况调查表； 13、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表； 14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）； 15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。 办理时间： 分局30个工作日，市局30个工作日 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表前方可入市。对于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。 政府主管部门： 所在区县建委（或房地局）拆迁科 所需文件资料： -11 市国土局会同有关部门 主要工作内容： 1、一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发本钱及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计； 2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收； 3、市国土局内部（土地储藏中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发本钱进行预审； 4、市国土局和市发改委审核土地一级开发本钱，鉴定土地本钱的有效性。 程序十四：纳入土地储藏库或直接入市交易 政府主管部门： 市国土局会同有关部门 主要工作内容： 完成一级开发后的土地纳入土地储藏库，依据年度土地供应方案出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储藏库的，由市国土局根据委托合同和本钱审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下： 1、市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议； 2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议； 3、市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但根本都能通过。今后土地供应方案和储藏开发方案完善后，预计此步骤可省去。 直接确定开发企业的一级开发项目程序 当前，土地一级开发项目招标管理方法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直接确定开发企业为主要方式。具体如下： 程序