天道酬勤城市更新投融资的国际经验与启示徐文舸当前，我国城市更新开展亟需一套适应新形势开展要求的投融资解决方案。从兴旺经济体的城市更新实践看，其先后形成了一些较为成熟的投融资模式，主要有财税支持类〔以美国税收增量融资为代表〕、资金补贴类〔以英国城市开展基金、美国社区开展拨款方案为代表〕、金融创新类〔以不动产投资信托基金为代表〕。国际经验说明，特定的财税制度安排、提供政府专项资金补助、进行针对性的金融创新是解决城市更新投融资问题的有效做法，值得国内学习借鉴。近年来，我国城市更新开展进入快车道。为保障新一轮城市更新活动在中长期实现资金平衡，迫切需要探索適应新形势开展要求的投融资解决方案。兴旺经济体的房地产市场比我国更早进入存量市场阶段，欧美兴旺经济体已在城市更新领域积累了丰富经验，形成了较为成熟的财税支持类、资金补贴类、金融创新类等投融资模式。研究其经验和模式对我国下一阶段的城市更新开展具有重要的启示借鉴作用。一、以美国税收增量融资为代表的财税支持类模式税收增量融资〔简称TIF〕，是指利用存量土地的增量收益来为公共工程提供融资支持的模式，被视为应对城市更新、促进地区经济开展的有效手段。税收增量融资始于20世纪50年代的美国，当时为缓解地方政府特别是州政府财政和债务压力，而设计产生的一种融资制度安排。税收增量融资的运作过程主要分为三个阶段。第一阶段，制定开发特定区域的方案。由当地政府划定某一特定区域作为税收增量融资实施区〔以下简称“TIF区〞〕，设立TIF区的管理机构和专用账户，并规划一项针对区域的开发方案。第二阶段，核定征税基准。先利用“均等化评估价值〞方法确定TIF区内征收财产税的基准值，并冻结该局部存量税收;随着开发工作启动，被冻结的存量税收局部仍归原有征税主体，但新增税收局部归属于TIF区的管理机构，纳入专用账户用于支持区域开发。第三阶段，推进TIF区开发。此类开发将持续长达20年，通过发行中长期的税收增量支持债券来为开发建设提供融资支持，并以未来增量税收来偿付债券本息。完成开发方案后，TIF区自行撤销，此前调整的征税安排回归正常秩序。税收增量融资的逻辑在于“政府—社会—市场〞三者实现良性的有机运转，即政府的公共投资改善提升社会开展环境，吸引更多社会资本和市场主体参与并提升区域的房产价值，从而引致更多新增的税收，反过来可以补偿初始的公共投资支出。目前在美国，税收增量融资逐步从主要应用于改造...
