自持物业困境的类型化分析及解决路径近些年来，在地方政府土地招拍挂政策中，房地产开发企业自持局部物业已经变为成功竞拍的重要条件。通常来说，土地出让合同或挂牌公告中都会载明，要求房地产开发企业竞得土地上所建物业的一局部在未来都不得销售、不得转让，只能租赁或者由自己经营。传统的快周转模式已经难以适应自持物业政策的新形势，房企应当顺势而为，转变经营模式。一、关于自持物业的背景与沿革1.自持住宅长期以来，随着城镇化进程的加快，普通人往往追求在城市中能够有自己的“立锥之地〞。这样的思想在一定程度上诱发了房价的不合理上涨，“地王〞频频见诸报端。为了促进房地产行业平稳有序开展，各地政府开始通过在土地招拍挂中“竞自持〞的方式保证房屋供应。所谓土地“竞自持〞，就是在土地招拍挂过程中，当缔结到达一定溢价率后熔断不再增价，转而竞拍自持面积，当到达自持上限后，再辅以竞配建、抽签等方式，确定最终竞买人。2023年“9·30新政〞开始，北京率先出台了“企业自持商品住房〞土地竞拍规那么，而后全国多个城市在土地拍卖流程中参加“竞自持〞政策。2023年3月，杭州跟进该政策，推出新的土地竞价规那么“溢价封顶后竞自持〞。2023年8月，杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细那么〔以下简称“自持细那么〞〕出台明确规定：企业自持商品房屋作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割、销售、转让。2023年7月，杭州再次发布关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知明确规定：自持项目单次租期最长10年，单次收租期限不得超过1年。2023年12月，杭州发布杭州市住房租赁合同网签备案管理方法〔以下简称“方法|〞〕严控“以租代售〞，方法规定：所有国有土地上房屋出租都需要进行网上备案。2023年7月30日，杭州市发布了2023年第二批住宅用地集中出让公告，明确取消“竞自持〞的拍卖规那么。在杭州实行了四年半之久的“竞自持〞政策终于迎来尾声，而竞自持浪潮之下出让的土地却依然要受“自持物业〞特殊规那么的调整。2.自持商业传统的商业多是以非自持的形式存在的。譬如，临街商铺、住宅底商、专业市场商铺、写字楼，开发商往往会将这些物业销售，以带到高周转的目的。又或者通过返租的经营形式，在经营一定期限之后全身而退。上述的散售型商业项目受到互联网经济的影响非常之大，局部商业已经陷入了后期运营困境。在市场经济的浪潮之中，开发商需要积极应对市场变化。纵观房产行业，大型房企自持商业地产逐渐成...
