资产评估原理第四章房地产评估2002年3月14日，由商地置业公司、华润置地（北京）股份有限公司、SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司四家公司参加投标的北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标结果揭晓，广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元人民币的投标价中标。招标结果揭晓当天，前来接收中标通知书的广州富力地产股份有限公司有关人士当即表示，根据成本和目前北京楼市发展势头，未来社区住宅销售价格将不低于8000元/平方米。那么，同样这块地，北京的开发商新华远房地产公司总经理任志强、惯于营销的现代城总经理潘石屹、以管理成本见长的今典花园总经理张宝全三人来操盘，房价又会是多少？第一节房地产评估概述一、房地产的概念二、房地产的特征（一）位置固定性（二）耐用性（三）影响因素多样性（四）投资大量性（五）保值增值趋势三、房地产的评估程序（一）明确评估基本事项（二）拟定评估工作方案（三）实地查勘搜集资料（四）选用评估方法，进行评定估算（五）确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节建筑物评估的特点一、建筑物及其分类（一）按建筑物承重结构分类（二）按建筑物使用功能分类二、建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法三、建筑物评估时需考虑的因素四、建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第三节建筑物评估的方法一、成本法（一）建筑物成本构成（二）建筑物重置成本的估算方法1．预决算调整法2．重编预算法3．价格指数调整法（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算1．使用年限法2．打分法BSG合计设备合计得装修部合计得分结构部分成新率（四）建筑物的功能性贬值的估算（五）建筑物经济性贬值的估算（六）成本法案例分析二、市场法（一）市场法的原理及适用范围（二）建筑物评估中市场法应用1．交易实例比较法（直接法）2．基准价格对照法（间接法）（三）应用市场法评估建筑物的程序1．资料收集2．选择作比较的交易实例3．交易行为的补正4．交易日期的修正5．区域因素的修正6．个别因素的修正（四）市场法案例分析三、残余估价法第四节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质二、土地资产的分类及其特性（一）土地资产及其分类（二）土地资产的特性三、土地资产价格体系（一）土地资产价格类型（二）土地资产价格的特点四、影响地产价格的...
