房地产：中国恒大，房地产行业三大密码——优塾指数✩（2019-02-26）2019-02-2621:47:45今天研究的这家公司，上市于2009年，除了上市当年，其经营活动现金流量净额在2010年至2017年，连续8年为负，资产负债率也稳定在80%以上。看到这儿，你可能猜想，这肯定又是哪个埋着雷的垃圾股。不只是你，德意志银行、JP摩根等一众国际投行，也担心它随时可能爆雷，经常发布看空报告，给出“卖出”建议。这还不算，最悲催的是，它还曾被国际做空机构香橼做空。香橼，知名度堪比浑水，其最初的做空目标多是美国上市公司，后转战中概股、港股，做空港股的成名作，是东南融通，后者最终退市。在被香橼做空的当天，它的股价暴跌20%。▼图：股价（单位：港元/股）来源：优塾团队不可思议的是，在这次做空大战中，剧情居然发生了惊天大反转——香橼因此次做空，被中国香港监管层以市场失当行为审裁处，裁定五年内禁入香港市场，理由是散布虚假信息，最后归还了做空所得160万港元。这神一般的经历，究竟是谁？它，经营业绩自上市以来，一直飙升，千亿营收、百亿净利润，近6年的复合增速，达到64%、59%。奈何这么一个巨无霸，港股韭菜并不买账，股价一直在低位徘徊。▼图：股价（单位：港元/股）来源：wind面对看空，其回击方法干脆直接：砸钱回购。据统计，自上市以来，其累计回购股票47亿股，共斥资260亿港元，堪称港股“回购王”。这家神奇的公司，名叫：中国恒大。它，土地储备常年雄踞“地主榜”榜首，2011年，销售面积超越万科成为全国第一，2016年，销售额超越万科成为第一。再来看最近的业绩：2015年至2017年、2018年中期，营业收入分别为1331.30亿元、2114.44亿元、3110.22亿元、3003.48亿元，净利润为173.40亿元、176.17亿元、370.49亿元、530.26亿元，经营活动现金流量净额为-237.49亿元、-586.1亿元、-1509.73亿元、183.13亿元，销售毛利率为28.10%、28.10%、36.09%、36.24%，销售净利率分别为12.94%、8.28%、11.90%、17.59%。除了现金流为负数外，其实营收、利润稳定增长，毛利率持续上升。2018年上半年，业绩继续爆发，营收同比增长60%，占了2017年全年营收额96%。同时，净利润同比增长129%，占2017年全年净利润的143%。注意，这个净利润水平，比同期万科（135亿元）、碧桂园（163亿元）、保利地产（93亿元）三家之和还要多。历经多年低位徘徊，到了2017年，其股价从年初的4.98港元/股，上涨至最高的30.85港元/股，涨幅5倍之多，德意志银行、花旗银行、...
