长租公寓资产证券化商业模式的探讨一、行业现状（一）长租公寓市场需求潜力大据卫计委和教育部数据显示，2015年中国流动人口2.47亿，2016年高校毕业生765万，推算住房租赁市场规模近万亿元。租房群体中，90后占比超过6成，而传统“房东-租户”的C2C租房模式已不能满足其“私密的居住空间和开放的社交平台”这一个性化需求。另一方面，我国可供出租房屋数量众多，但城市住房空置率普遍较高，部分三四线城市甚至高达26%，存在较为迫切的资产管理需求。供需两端的结构性矛盾为长租公寓的发展提供了广阔空间。（二）业态及市场参与者介绍2012年长租公寓开始受到资本关注，在2014年迎来投资高潮并延续至今。2015年来，国家出台的系列鼓励住房租赁行业政策进一步助力行业发展。据统计，截至2016年底获投(股权融资)公寓企业共有29家，金额在几千万元至亿元不等。长租公寓当前的业态主要分为集中式和分散式两种，其中分散式房源数量占据绝对多数，且主要位于一、二线更多公寓行业热门报告,请关注微信公众号：长租公寓邦城市。集中式公寓以包租后转租为主，分散式公寓正由以包租转租为主向托管模式过渡。目前长租公寓市场参与者主要有四类，即地产开发商、专业公寓运营商、中介机构及酒店业集团。其中地产开发商参与者包括万科(泊寓)、龙湖(冠寓)等，其拥有成熟供应链和工程家装;专业公寓运营商参与者包括寓见、魔方公寓、You+等，其专业公寓运营管理能力强，部分主体拓展基础居住功能至餐饮、创业空间提高业态附加值;中介机构参与者包括链家(自如)、我爱我家(相寓)，自身拥有房源优势并可通过线下门店进行流量导入，在分散式长租公寓领域里可降低运营成本;酒店业集团参与者包括如家(逗号公寓)和布丁(漫果公寓)等，其具有运营管理优势，但线下客户导流成本较高。整体看，玩家纷纷进入长租公寓市场，体现了资本对行业发展趋势的看好，同时市场竞争加剧对二房东模式下公寓企业拿房成本、盈利时点的影响值得关注。长租公寓行业当前处于创业成长期，公开市场财务透明度有待提升，通过发行租金受益权ABS融资，有助于拓展融资渠道、提升财务透明度及品牌知名度。从投资者角度出发，公寓租金收益权ABS信用资质考察建议从基础资产、主体信用、产品条款三个维度展开。二、基础资产在正常居住租房场景下，由于房屋租赁合同一般有押金条款，租房人违约风险整体可控，对入池公寓资产的出租率、租金水平及其增长率的判断更为重要。（一）入池公寓资产运营情况1、对入池公...
