中国物业管理行业定价洞察：数据仓库系列-20210210-中信证券-40页 (2).pdf

中信证券研究部中信证券研究部地产地产组组/数据科技组数据科技组陈聪陈聪 张全国张全国 张若海张若海 李金哲李金哲联系人：李宗儒联系人：李宗儒20212021年年2 2月月1010日日数据仓库系列数据仓库系列中国物业管理行业定价洞察中国物业管理行业定价洞察1 1研究内容和标准研究内容和标准这是我们继这是我们继物业管理行业专题研究报告物业管理行业专题研究报告7100万套住房物业费的秘万套住房物业费的秘密密（2019.02.26），时隔两年后再时隔两年后再一次对住房存量物业进行一次对住房存量物业进行的定量研的定量研究更新究更新。我们统计了134个城市小区列表中超过32.4万个小区的详细数据，其中有物业信息的小区约20.0万个。我们按照第一财经在2020年评选出的一线、新一线、二线、三线城市名单对城市做了分组，分别分为：一类、二类、三类、四类及其他城市五组。我们根据上市公司公告、企查查等构建了重点物管企业的子公司列表，我们研究的重点公司包括：保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、金地物业、金科服务、龙湖智慧服务、绿城服务、融创服务、世茂服务、万物云（万科物业）、雅生活服务、永升生活服务、招商积余等14家企业。nMpMrPuNpOrRoRtQpQrNoP8OaO6MsQmMnPrQjMmMnPeRmNqQaQpOvNNZoPqMvPrMqM2 2核心结论核心结论物业物业覆盖率覆盖率61.8%，大城市物业覆盖率在过去两年快速提升大城市物业覆盖率在过去两年快速提升。样本平均物业费为1.39元/平米/月，中位数为1.10元/平米/月。相比2019年同期我们第一次调查，有9.7%的小区物业管理公司出现更换物业管理公司，5.9%的小区物业费上调。物业物业费提价情况：全部样本中费提价情况：全部样本中，有有5.9%的小区的小区，2021年相比年相比2019年出现了物业费的提价年出现了物业费的提价。其中，杭州、合肥、厦门、深圳、天津等城市提价面较广，北京、济南提价相对较少。更换物业管理公司更换物业管理公司情况情况。全部样本中，有9.7%的小区有物业管理公司更迭（但统计原因，可能略有高估）。其中杭州、厦门、沈阳、深圳等城市物业管理公司更迭比较频繁，成都、北京等地更换物业管理公司比较困难。2010年之后落成的房屋年之后落成的房屋，物业管理费水平显著较高物业管理费水平显著较高。在一类、二类、三类、四类和其它城市，2000-2010年落成的小区，物业管理费分别达到2.26,1.271.281.121.18元/月/平米，除了一线城市之外，大多数地方2000-2010年落成房屋的物业管理费和1980-2000年差别并不大。但2010年之后落成的小区，物业管理费明显较高，这五类区别分别达到了3.422.251.981.521.48元/月/平米，显著超过其他楼龄段。城市项目密度城市项目密度。根据不完全统计，万物云在杭州、上海和深圳，碧桂园服务在广州和上海，绿城服务在杭州，龙湖智慧服务在重庆、金科服务在重庆，在管小区都超过100个。老盘和高价盘占比老盘和高价盘占比。根据不完全统计，保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、金地物业、金科服务、龙湖智慧服务、绿城服务、融创服务、世茂服务、万物云、雅生活服务、永升生活服务和招商积余，其在管的高端项目（物业费单价超过4元/月/平米）占公司可以观测到的住宅项目个数的比例，分别达到9%/6%/6%/20%/12%/9%/24%/16%/20%/12%/15%/8%/13%/18%。这些公司管理的老盘（2010 年 之 前 交 付 的 项 目），占 可 以 观 测 到 住 宅 项 目 个 数 的 比 例，分 别 达 到32%/46%/37%/35%/43%/29%/27%/34%/24%/36%/39%/48%/40%/45%。风险提示：风险提示：我们只能尽可能搜集到公开可得数据范围内的城市和项目，且无法包含公建、商写等项目。因此，我们的结论并不能等同于企业真实的业务数据，但可以成为对行业的企业发展态势的参考。目录目录CONTENTS31 1、各类城市及重点城市物业情况、各类城市及重点城市物业情况2 2、重点物业公司情况、重点物业公司情况3 3、风险提示风险提示目录目录CONTENTS41 1、各类城市及重点城市物业情况、各类城市及重点城市物业情况5 51.1 物业覆盖率物业覆盖率资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部各城市级别物业各城市级别物业覆盖率覆盖率我们一共跟踪了我们一共跟踪了32.4万个小区万个小区，其中其中20.0万个小区有物业服务万个小区有物业服务，物业覆盖率为物业覆盖率为61.8%。按城市能级看按城市能级看，高能级城市拥有更高的物业覆盖率高能级城市拥有更高的物业覆盖率。相比相比2019年年，重点城市的物业覆盖率均有明显提升重点城市的物业覆盖率均有明显提升。附加附加说明：更说明：更大的小区更有可能有物业管理公司大的小区更有可能有物业管理公司，故而如果以面积或者户数计故而如果以面积或者户数计，而不是以小区数计而不是以小区数计，我我们相信物业覆盖率比们相信物业覆盖率比61.8%更高更高。2019/2021年重点城市物业覆盖率年重点城市物业覆盖率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%一类二类三类四类其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京广州杭州上海深圳重庆201920216 61.2 物业物业费房价比费房价比资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部各城市级别物业各城市级别物业费（元费（元/平米平米/月）月）不同城市等级看不同城市等级看，高能级城市的平均物业费更高高能级城市的平均物业费更高。更为值得关注的是更为值得关注的是，高能级城市的年物业费高能级城市的年物业费/房价比例越低房价比例越低。其中一线城市的年物业费仅为房价的其中一线城市的年物业费仅为房价的0.04%。各线城市年物业费各线城市年物业费/房价房价2.01.61.41.31.30.00.51.01.52.02.5一类城市二类城市三类城市四类城市低线城市0.04%0.12%0.11%0.17%0.24%0.00%0.05%0.10%0.15%0.20%0.25%0.30%一类城市二类城市三类城市四类城市低线城市7 71.3 不同城市组物业情况：一类城市不同城市组物业情况：一类城市在我们统计的在我们统计的30,648个个一类一类城市项目中城市项目中，平均物业费平均物业费2.0元元/月月/平米平米。按建筑年代看按建筑年代看，平均物业费和建筑年代保持较高正相关性平均物业费和建筑年代保持较高正相关性。2010-2020年的项目平均物业费达到年的项目平均物业费达到3.42元元/月月/平米平米。按物业公司看按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在品牌物业管理公司的项目平均物业费均在2.7元元/月月/平米以上平米以上，其中融创服务和龙湖智慧其中融创服务和龙湖智慧服务分别达到和服务分别达到和5.4元元/月月/平米和平米和4.2元元/月月/平米平米。一类城市各物业公司平均一类城市各物业公司平均物业费物业费（元（元/平米平米/月月）资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部1.231.061.382.263.420.000.501.001.502.002.503.003.504.001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020注：一类城市包含北京、上海、广州、深圳。一类城市一类城市各年代区间平均物业各年代区间平均物业费（元费（元/平米平米/月）月）0.01.02.03.04.05.06.08 81.3 不同不同城市组物业情况城市组物业情况：二类城市：二类城市在我们统计在我们统计的的68,419个二类个二类城市项目中城市项目中，平均物业平均物业费费1.6元元/月月/平米平米。按建筑年代按建筑年代看看，2010-2020年的项目平均物业费年的项目平均物业费达到达到2.25元元/月月/平米平米。按物业公司看按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均在品牌物业管理公司的项目平均物业费均在2.2元元/月月/平米以上平米以上，其中龙湖智慧服务其中龙湖智慧服务、融融创创服务招商积余突破服务招商积余突破3元元/月月/平米平米。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部二类城市各公司平均物业费（元二类城市各公司平均物业费（元/平米平米/月）月）1.601.061.041.272.250.000.501.001.502.002.501949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020注：二类城市包含成都、东莞、佛山、杭州、合肥、南京、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、郑州、重庆。二类城市各年代平均物业费二类城市各年代平均物业费（元（元/平米平米/月月）0.00.51.01.52.02.53.03.5龙湖智慧服务融创服务招商积余绿城服务华润万象生活万科服务永升生活服务金科服务雅生活服务保利物业世茂服务金地物业恒大服务碧桂园服务其他9 91.3 不同城市组物业情况不同城市组物业情况：三类：三类城市城市在我们统计在我们统计的的52,743个三类个三类城市项目中城市项目中，平均物业平均物业费费1.4元元/月月/平米平米。按建筑年代看按建筑年代看，2010-2020年的项目平均物业费年的项目平均物业费达到达到1.98元元/月月/平米平米。按物业公司看按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业品牌物业管理公司的项目平均物业费普遍在在费普遍在在2.1元元/月月/平米以上平米以上，其中龙湖智慧服务其中龙湖智慧服务达到达到3.1元元/月月/平米平米。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部三三类城市各公司平均物业费（元类城市各公司平均物业费（元/平米平米/月）月）1.130.951.041.281.980.000.501.001.502.002.501949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020注：三类城市包含保定、常州、大连、福州、贵阳、哈尔滨、惠州、济南、嘉兴、金华、昆明、兰州、廊坊、南昌、南宁、南通、宁波、泉州、厦门、绍兴、石家庄、台州、太原、温州、无锡、徐州、烟台、长春、中山、珠海三三类城市各年代平均物业费（元类城市各年代平均物业费（元/平米平米/月）月）0.00.51.01.52.02.53.03.5龙湖智慧服务华润万象生活万科服务招商积余绿城服务融创服务金地物业保利物业世茂服务碧桂园服务雅生活服务恒大服务金科服务永升生活服务其他10101.3 不同城市组物业情况不同城市组物业情况：四类：四类城市城市在我们统计在我们统计的的34,929个四类个四类城市项目中城市项目中，平均物业平均物业费费1.3元元/月月/平米平米。按建筑年代看按建筑年代看，1949-2010年项目年项目，平均物业费没有明显差异平均物业费没有明显差异。2010-2020年的项目平均物业费年的项目平均物业费达到达到1.52元元/月月/平米平米。按物业公司看按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均品牌物业管理公司的项目平均物业费均在在1.6元元/月月/平米以上平米以上，其中融创服务达到其中融创服务达到2.3元元/月月/平米平米。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部四四类城市各公司平均物业费（元类城市各公司平均物业费（元/平米平米/月）月）1.221.191.171.121.520.000.200.400.600.801.001.201.401.601949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020注：三类城市包含安庆、赣州、桂林、海口、邯郸、菏泽、衡阳、呼和浩特、湖州、淮安、黄冈、济宁、江门、九江、连云港、临沂、柳州、洛阳、马鞍山、绵阳、南充、清远、三亚、上饶、泰安、唐山、威海、潍坊、乌鲁木齐、芜湖、咸阳、襄阳、新乡、信阳、盐城、宜昌、宜春、银川、岳阳、湛江、漳州、镇江、周口、株洲、驻马店、淄博、遵义。四类城市四类城市各年代平均物业费（元各年代平均物业费（元/平米平米/月）月）0.00.51.01.52.02.511111.3 不同城市组物业情况不同城市组物业情况：其他城市：其他城市在我们统计在我们统计的的13,506个其他城市个其他城市项目中项目中，平均物业平均物业费费1.3元元/月月/平米平米。按建筑年代看按建筑年代看，平均物业费和建筑年代保持较高正相关性平均物业费和建筑年代保持较高正相关性。2010-2020年的项目平均物业费年的项目平均物业费达到达到1.48元元/月月/平米平米。按物业公司看按物业公司看，品牌物业管理公司的项目平均物业费均品牌物业管理公司的项目平均物业费均在在1.5元元/月月/平米以上平米以上，其中金科服务其中金科服务和万科物和万科物业分别达到业分别达到3.48元元/月月/平米和平米和2.10元元/月月/平米平米。其他城市各公司平均物业费（元其他城市各公司平均物业费（元/平米平米/月）月）1.320.811.211.181.480.000.200.400.600.801.001.201.401.601949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020其他城市其他城市各年代平均物业费（元各年代平均物业费（元/平米平米/月）月）0.00.51.01.52.02.53.03.54.0资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部注：其他城市包括常德、澄迈、赤峰、达州、大理、大同、丹东、德阳、鄂州、防城港、抚州、广元、汉中、黄石、吉安、吉林、晋中、景德镇、开封、乐山、凉山彝族自治州、泸州、眉山、萍乡、衢州、遂宁、孝感、新余、许昌、雅安、宜宾、永州、运城、张家口12121.3 不同城市组物业情况不同城市组物业情况：总结：总结区域万物云碧桂园服务绿城服务 保利物业 恒大物业 金地物业龙湖智慧服务雅生活服务融创服务华润万象生活世茂服务 招商积余 金科服务永升生活服务合计一类4533628222058182561142987321344571,870二类10936256394553092573801492761842021472061545,076三类6643343852212751281082171161341254454762,881四类963181566117557734363734172681,062其他17773819552196735121270合计2,3231,7161,30097687264556052046444539834230229611,159我们跟踪到的我们跟踪到的样本小区中样本小区中重点物管公司项目分部情况（重点物管公司项目分部情况（个个）在我们在我们样本项目中：一类样本项目中：一类城市布局较多的企业包括万物云城市布局较多的企业包括万物云、碧桂园服务碧桂园服务、保利保利物业；二物业；二类城市中布局类城市中布局较多的包括万物云较多的包括万物云、绿城服务绿城服务、碧桂园服务碧桂园服务、保利物业保利物业、龙湖智慧龙湖智慧服务服务、恒恒大物业大物业、融创服务融创服务、金地金地物业物业、金科服务金科服务、世茂世茂服务；三服务；三类城市中布局较多的企业包括万物云类城市中布局较多的企业包括万物云、绿城服务绿城服务、碧桂园服务碧桂园服务、恒大恒大物业物业、保利物业；四线城市布局较多的为碧桂园服务保利物业；四线城市布局较多的为碧桂园服务。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部13131.4 重点城市物业重点城市物业情况情况：北京：北京资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业重点企业在北京的在北京的在管项目数量在管项目数量北京不同物业费及房龄小区占比北京不同物业费及房龄小区占比我们跟踪到北京小区我们跟踪到北京小区数量数量，一共一共有有10,219个个，其中有服务其中有服务物业信息的小区物业信息的小区7,275个个，按小区计算的按小区计算的物业物业覆盖率覆盖率为为71.2%，有物业服务的有物业服务的小区物业费平均数为小区物业费平均数为2.2元元/平米平米/月月，中位数为中位数为1.6元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司在北京共有家重点物业公司在北京共有408个项目个项目，市场份额为市场份额为4.0%。拥有项目最多的公司为拥有项目最多的公司为万物云万物云，拥有拥有99个项目个项目，市场份额为市场份额为1.0%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有4.8%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有2.3%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0204060801001201949-19801980-19901990-20002000-20102010-20200.1-0.50%0%0%0%0%0.5-12%6%9%7%0%1-1.51%4%6%6%1%1.5-21%2%4%7%2%2-2.50%0%2%5%3%2.5-30%0%1%5%3%3-3.50%0%0%2%1%3.5-40%0%0%2%2%4-4.50%0%0%1%1%4.5-50%0%0%1%1%5-7.50%0%0%3%2%7.5-100%0%0%1%1%10-150%0%0%0%0%14141.4 重点重点城市物业情况城市物业情况：上海：上海资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业重点企业在上海的在上海的在管项目数量在管项目数量上海不同上海不同物业费及房龄小区占比物业费及房龄小区占比我们跟踪我们跟踪到上海小区到上海小区数量数量，一共一共19,295个个，其中有服务其中有服务物业信息的小区物业信息的小区13,629个个，物业覆盖率为物业覆盖率为70.6%，有物业服务的小区物业费平均数有物业服务的小区物业费平均数为为1.7元元/平米平米/月月，中位数为中位数为1.1元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司家重点物业公司在在上海上海共有共有602个个项目项目，市场份额市场份额为为3.1%。拥有项目最多的公司为拥有项目最多的公司为万物云万物云，拥有拥有138个个项目项目，市场份额市场份额为为0.7%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有10.7%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有4.5%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0204060801001201401601949-19801980-19901990-20002000-20102010-20200.1-0.50.9%2.1%2.8%1.1%0.1%0.5-13.9%9.6%16.3%7.2%0.8%1-1.51.1%1.8%6.1%6.7%2.9%1.5-20.4%0.6%3.1%7.4%1.8%2-2.50.2%0.2%1.1%2.5%1.3%2.5-30.1%0.1%0.4%1.8%2.0%3-3.50.2%0.1%0.5%1.0%1.2%3.5-40.0%0.0%0.3%0.7%1.0%4-4.50.1%0.0%0.3%0.5%0.5%4.5-50.0%0.0%0.1%0.5%0.5%5-7.50.1%0.1%0.7%1.2%1.1%7.5-100.1%0.0%0.2%0.7%0.7%10-150.0%0.0%0.2%0.4%0.3%15151.4 重点重点城市物业情况城市物业情况：深圳：深圳资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业重点企业在深圳的在深圳的在管项目数量在管项目数量深圳不同深圳不同物业费及房龄小区占比物业费及房龄小区占比我们跟踪我们跟踪到深圳小区到深圳小区数量数量，一共一共4,758个个，其中有服务物业信息的其中有服务物业信息的小区小区44,96个个，物业覆盖率物业覆盖率为为94.5%，有物业服务的小区物业费平均数有物业服务的小区物业费平均数为为2.9元元/平米平米/月月，中位数中位数为为2.6元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司家重点物业公司在深圳共有在深圳共有435个个项目项目，市场份额市场份额为为9.1%。拥有项目最多的公司为拥有项目最多的公司为万物云万物云，拥有拥有158个项目个项目，市场份额市场份额为为3.3%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有15.3%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有9.3%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0204060801001201401601801949-19801980-19901990-20002000-20102010-20200.1-0.50.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5-10.0%2.0%7.0%1.2%0.0%1-1.50.0%1.3%7.0%2.4%0.2%1.5-20.0%1.1%4.8%4.8%0.3%2-2.50.0%0.4%3.0%4.9%0.6%2.5-30.0%0.7%5.3%12.0%2.8%3-3.50.0%0.5%2.3%5.3%3.1%3.5-40.0%0.2%1.8%4.2%4.7%4-4.50.0%0.0%0.5%1.1%1.4%4.5-50.0%0.1%0.3%1.1%2.0%5-7.50.0%0.2%0.7%1.8%2.7%7.5-100.0%0.0%0.2%0.8%1.2%10-150.0%0.1%0.2%0.5%0.8%16161.4 重点重点城市物业情况城市物业情况：广州：广州资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业重点企业在广州的在广州的在管项目数量在管项目数量广州不同广州不同物业费及房龄小区占比物业费及房龄小区占比我们跟踪我们跟踪到广州小区到广州小区数量数量，一共一共7,033个个，其中有服务物业信息的其中有服务物业信息的小区小区5,248个个，物业覆盖率物业覆盖率为为74.6%，有物业服务的小区物业费平均数有物业服务的小区物业费平均数为为1.8元元/平米平米/月月，中位数中位数为为1.5元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司家重点物业公司在广州共有在广州共有425个个项目项目，市场份额市场份额为为6.0%。拥有项目最多的公司拥有项目最多的公司为为碧桂园服务碧桂园服务，拥有拥有136个个项目项目，市场份额市场份额为为1.9%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有11.9%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有6.8%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0204060801001201401601949-19801980-19901990-20002000-20102010-20200.1-0.50.0%0.2%2.3%0.4%0.0%0.5-10.2%1.3%20.5%7.4%0.1%1-1.50.1%0.7%8.3%8.1%0.6%1.5-20.1%0.2%4.2%9.5%2.5%2-2.50.0%0.0%2.1%5.4%2.1%2.5-30.0%0.1%0.8%4.3%5.3%3-3.50.0%0.0%0.6%1.6%1.7%3.5-40.0%0.0%0.2%1.0%1.8%4-4.50.0%0.1%0.2%0.5%0.8%4.5-50.0%0.0%0.1%0.4%0.6%5-7.50.0%0.1%0.2%0.9%1.1%7.5-100.0%0.1%0.1%0.2%0.3%10-150.0%0.1%0.2%0.1%0.1%17171.4 重点重点城市物业情况城市物业情况：重庆：重庆资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业在重庆的在管项目数量重点企业在重庆的在管项目数量重庆不同重庆不同物业费及房龄小区占比物业费及房龄小区占比我们跟踪我们跟踪到重庆小区到重庆小区数量数量，一共一共7,084个个，其中有服务物业信息的小区其中有服务物业信息的小区5,389个个，物业覆盖率为物业覆盖率为76.1%，有物业服务的小区物业费平均数为有物业服务的小区物业费平均数为1.8元元/平米平米/月月，中位数为中位数为1.2元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司家重点物业公司在重庆共有在重庆共有639个个项目项目，市场份额市场份额为为9.0%。拥有项目最多的公司拥有项目最多的公司为为龙湖智慧服务龙湖智慧服务，拥有拥有131个个项目项目，市场份额为市场份额为1.8%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有6.2%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有5.8%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0204060801001201401949-19801980-19901990-20002000-20102010-20200.1-0.50.1%0.1%1.2%2.3%0.2%0.5-10.0%0.1%3.5%14.4%2.3%1-1.50.0%0.1%2.6%25.2%6.7%1.5-20.0%0.0%0.4%3.5%7.3%2-2.50.0%0.0%0.2%1.7%5.5%2.5-30.0%0.0%0.2%0.8%5.5%3-3.50.0%0.1%0.1%0.6%4.2%3.5-40.0%0.0%0.1%0.4%3.7%4-4.50.0%0.0%0.2%0.5%1.6%4.5-50.0%0.0%0.0%0.2%0.9%5-7.50.0%0.0%0.1%0.4%1.9%7.5-100.0%0.0%0.1%0.1%0.2%10-150.0%0.0%0.2%0.3%0.1%18181.4 重点重点城市物业情况城市物业情况：杭州：杭州资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部重点企业重点企业在杭州的在杭州的在管项目数量在管项目数量杭州不同物管费档位小区占比杭州不同物管费档位小区占比我们跟踪我们跟踪到杭州小区到杭州小区数量数量，一共一共5,811个个，其中有服务物业信息的其中有服务物业信息的小区小区4,775个个，物业覆盖率物业覆盖率为为82.2%，有物业服务的小区物业费平均数有物业服务的小区物业费平均数为为2.0元元/平米平米/月月，中位数为中位数为1.6元元/平米平米/月月。我们跟踪的我们跟踪的14家重点物业公司家重点物业公司在杭州共有在杭州共有603个个项目项目，市场份额市场份额为为10.4%。拥有项目最多的公司拥有项目最多的公司为为绿城服务绿城服务，拥有拥有330个个项目项目，市场份额市场份额为为5.7%。与与2019年我们跟踪的数据相比年我们跟踪的数据相比，不包含物业服务覆盖率的提升不包含物业服务覆盖率的提升，有有16.9%的小区出现了物业更换的小区出现了物业更换，有有14.1%的小区物业费出现价格上涨的小区物业费出现价格上涨。0501001502002503003500%5%10%15%20%25%19191.4 重点城市物业重点城市物业情况情况：总结：总结城市万物云碧桂园服碧桂园服务务华润万象华润万象生活生活金地物业 保利物业 绿城服务龙湖智慧龙湖智慧服务服务融创服务永升生活永升生活服务服务恒大物业世茂服务世茂服务招商积余 金科服务 雅生活服合计北京9958564341272516131110621408广州5813618923548221110265425杭州11114625143304510123161034603上海138119166364522583616112133602深圳158491468231199715435重庆603016762141318723583171256639我们跟踪到的我们跟踪到的样本小区中样本小区中重点物管公司项目分部情况重点物管公司项目分部情况在我们样本在我们样本中：万物云在杭州中：万物云在杭州、上海上海、深圳的项目数量都超过深圳的项目数量都超过100个个，碧桂园服务在广州和上海的项目碧桂园服务在广州和上海的项目都超过都超过100个个，绿城服务在杭州项目超过绿城服务在杭州项目超过300个个，龙湖智慧服务和金科服务在重庆的项目也超过龙湖智慧服务和金科服务在重庆的项目也超过100个个。单单城市项目数量是增值服务发展城市项目数量是增值服务发展、取得规模经济的基础取得规模经济的基础。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部20201.5 物业更换及物业费涨价物业更换及物业费涨价我们跟踪到的重点城市我们跟踪到的重点城市2019/2021年物业公司更换及物业费涨价比例年物业公司更换及物业费涨价比例与我们在与我们在2019年跟踪的数据相比年跟踪的数据相比，9.7%的小区出现物业公司更换的小区出现物业公司更换，5.9%的小区出现物业的小区出现物业费上涨费上涨。杭州杭州、厦门厦门、沈阳沈阳、深圳深圳、天津等城市的物业费公司更换比例超过天津等城市的物业费公司更换比例超过15%。杭州杭州、合肥合肥、厦门厦门、深圳深圳、天津等城市超过天津等城市超过9%的小区物业费出现上涨的小区物业费出现上涨。注：在统计更换物业管理公司时，由于物业管理公司更名等情况也会算成换公司，故而数据可能略有高估。资料来源：贝壳、企查查、各企业公告、中信证券研究部0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%杭州厦门沈阳深圳天津烟台广州南京上海青岛西安长春中山总计东莞合肥武汉济南长沙郑州 石家庄 重庆成都北京廊坊物业公司更换物业费涨价目录目录CONTENTS212 2、1414家物业公司数据家物业公司数据跟踪跟踪22222.1 保利物业保利物业在我们统计的在我们统计的976个保利物业管理的项目中个保利物业管理的项目中，平均物业费平均物业费2.53元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测到的保利物业在管项目平均物业我们可以观测到的保利物业在管项目平均物业费费集中在集中在1.5-3.0元元/平米平米/月区间内月区间内。其其中中4.0元元/平米平米/月以上的高端盘月以上的高端盘，占比占比9%。按房龄区间按房龄区间看看，我们可以观测到的保我们可以观测到的保利物业在管利物业在管项目主要是项目主要是2000年以后的房源年以后的房源。其中其中2010年以前的老年以前的老盘盘，占比占比32%。物业费区间分布物业费区间分布房龄分布房龄分布84972166156154785119212342020406080100120140160180253222454001002003004005006001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部注：物业费单位为元/平米/月23232.2 碧桂园服务碧桂园服务在在我们统计我们统计的的1716个碧桂园服务项目个碧桂园服务项目中中，平均物业费平均物业费2.24元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测的碧桂园服务我们可以观测的碧桂园服务在在管项目平均管项目平均物业费集中物业费集中在在1-3元元/平米平米/月区间月区间内内。其其中中4元元/平米平米/月以上月以上的高端盘的高端盘，占占比比6%。按房龄区间看按房龄区间看，我们可以观测的碧桂园服务我们可以观测的碧桂园服务在在管项目主要是管项目主要是2000年以后的房源年以后的房源。其中其中2010年以前年以前的老盘的老盘，占占比比46%。物业费区间分布物业费区间分布房龄分布房龄分布27140211401337306100833423331740501001502002503003504004502939842540501001502002503001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部注：物业费单位为元/平米/月24242.3 恒恒大大物业物业在我们统计在我们统计的的872个恒大物业服务项目个恒大物业服务项目中中，平均物业费平均物业费2.23元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测的恒我们可以观测的恒大大物业物业在在管项目平均管项目平均物业物业费费集中集中在在1-3元元/平米平米/月区间月区间内内。其中其中4元元/平米平米/月以上月以上的高端盘的高端盘，占占比比6%。按房龄区间看按房龄区间看，我们可以观测的恒我们可以观测的恒大大物业物业在在管项目主要是管项目主要是2000年以后的房源年以后的房源。其中其中2010年以前的老年以前的老盘盘，占比占比37%。物业费区间分布物业费区间分布房龄分布房龄分布155022448301002003004005006001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020136411819318114469411761817050100150200250资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部注：物业费单位为元/平米/月25252.4 华润万象生活华润万象生活在我们统计在我们统计的的445个华润万象生活项目个华润万象生活项目中中，平均物业费平均物业费2.93元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测的华润万象生活我们可以观测的华润万象生活在在管项目平均管项目平均物业物业费费集中集中在在1-3.5元元/平米平米/月区间月区间内内。其中其中4元元/平米平米/月以上月以上的高端盘的高端盘，占占比比20%。按房龄区间看按房龄区间看，我们可以观测的华润万象生活我们可以观测的华润万象生活在在管项目主要是管项目主要是2000年以后的房源年以后的房源。其中其中2010年以前年以前的老盘的老盘，占比占比35%。物业费区间分布物业费区间分布房龄分布房龄分布32551646766502819204165010203040506070802939842540501001502002503001949-19801980-19901990-20002000-20102010-2020资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部注：物业费单位为元/平米/月26262.5 金地金地物业物业在我们统计在我们统计的的645个金地物业个金地物业项目中项目中，平均物业费平均物业费2.57元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测的金地我们可以观测的金地物业物业在管项目平均在管项目平均物业物业费费集中集中在在1-3元元/平米平米/月区间月区间内内。其中其中4元元/平米平米/月以上月以上的高端盘的高端盘，占占比比12%。按房龄区间看按房龄区间看，我们可以观测的金地我们可以观测的金地物业物业在管项目主要是在管项目主要是2000年以后的房源年以后的房源。其中其中2010年以前的老年以前的老盘盘，占占比比43%。物业费区间分布物业费区间分布房龄分布房龄分布2362043200501001502002503003501980-19901990-20002000-20102010-20206387812096108735031122544020406080100120140资料来源：贝壳、企查查、中信证券研究部注：物业费单位为元/平米/月27272.6 金科服务金科服务在我们统计在我们统计的的302个金科服务项目个金科服务项目中中，平均物业费平均物业费2.63元元/平米平米/月月。按物业费区间看按物业费区间看，我们可以观测的金科服务我们可以观测的金科服务在在管项目平均管项目平均物业物业费费集中集中在在1.5-3.5元元/平米平米/月区间月区间内内。其中其中4元元/平米平米/月以上月以上的高端盘的高端盘，占比占比9%。按房龄区间看按房龄区间看，我们可以观测的金科服务我们可以观测的金科服务在在管项目主要是管