中信证券研究部地产组/数据科技组陈聪张全国张若海李金哲联系人：李宗儒2021年2月10日数据仓库系列——中国物业管理行业定价洞察1研究内容和标准这是我们继《物业管理行业专题研究报告——7100万套住房物业费的秘密》（2019.02.26），时隔两年后再一次对住房存量物业进行的定量研究更新。我们统计了134个城市小区列表中超过32.4万个小区的详细数据，其中有物业信息的小区约20.0万个。我们按照第一财经在2020年评选出的一线、新一线、二线、三线城市名单对城市做了分组，分别分为：一类、二类、三类、四类及其他城市五组。我们根据上市公司公告、企查查等构建了重点物管企业的子公司列表，我们研究的重点公司包括：保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、金地物业、金科服务、龙湖智慧服务、绿城服务、融创服务、世茂服务、万物云（万科物业）、雅生活服务、永升生活服务、招商积余等14家企业。nMpMrPuNpOrRoRtQpQrNoP8OaO6MsQmMnPrQjMmMnPeRmNqQaQpOvNNZoPqMvPrMqM2核心结论物业覆盖率61.8%，大城市物业覆盖率在过去两年快速提升。样本平均物业费为1.39元/平米/月，中位数为1.10元/平米/月。相比2019年同期我们第一次调查，有9.7%的小区物业管理公司出现更换物业管理公司，5.9%的小区物业费上调。物业费提价情况：全部样本中，有5.9%的小区，2021年相比2019年出现了物业费的提价。其中，杭州、合肥、厦门、深圳、天津等城市提价面较广，北京、济南提价相对较少。更换物业管理公司情况。全部样本中，有9.7%的小区有物业管理公司更迭（但统计原因，可能略有高估）。其中杭州、厦门、沈阳、深圳等城市物业管理公司更迭比较频繁，成都、北京等地更换物业管理公司比较困难。2010年之后落成的房屋，物业管理费水平显著较高。在一类、二类、三类、四类和其它城市，2000-2010年落成的小区，物业管理费分别达到2.26,\1.27\1.28\1.12\1.18元/月/平米，除了一线城市之外，大多数地方2000-2010年落成房屋的物业管理费和1980-2000年差别并不大。但2010年之后落成的小区，物业管理费明显较高，这五类区别分别达到了3.42\2.25\1.98\1.52\1.48元/月/平米，显著超过其他楼龄段。城市项目密度。根据不完全统计，万物云在杭州、上海和深圳，碧桂园服务在广州和上海，绿城服务在杭州，龙湖智慧服务在重庆、金科服务在重庆，在管小区都超过100个。老盘和高价盘占比。根据不完全统计，保利物业、碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、金地物...
