/2023.2未来城市设计与运营52UrbanSociology城市社会保障性租赁住房公募REITs案例研究与发展建议■李沁伟中国城市科学研究会徐振强全国市长研修学院（住房和城乡建设部干部学院）单峰中国城市科学研究会数字城市工程研究中心REITs（RealEstateInvestmentTrusts）,即不动产投资信托基金，作为拉动投资、盘活存量资产、促进经济发展的重要金融工具，自1960年起至今，已被美国为代表的发达国家广泛运用。实践证明以不动产为主要底层资产的REITs收益率介于股票与债券之间，是投资者较为稳健的投资工具，且对于拉动行业投资、促进经济发展起到了良好的促进作用。截至2021年12月，全球市场已达865只REITs，涵盖房地产、仓储物流、产业园、数据中心、基础设施等，其中不动产是目前REITs底层资产配置中最主要的部分。自2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发〔2021〕22号）》以及2022年5月27日证监会联合国家发展改革委发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》后，我单保障性租赁住房REITs的项目做分析研究。一、红土深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目（一）项目基本情况由深圳市人才安居集团有限公司发起的深圳人才安居保障性租赁住房REIT基础设施项目是国内首单保障性租赁住房公募REITs。该REITs底层基础资产为四个保障性租赁住房项目，分布在深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，均位于所在区域的核心地段，周边配套设施完善。四个项目均以出让方式由项目原始权利人受让土地使用权给项目公司，原始权益人为深圳市人才安居集团有限公司以及其控股子公司福田安居公司和罗湖安居公司，土地使用权在2086年至2088年陆续到期，基金存续到期日为2088年6月25日，该项目募集国保障性住房体系中的保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围。2022年8月31日上市交易的厦门、深圳和北京的三只保障性租赁住房公募REITs共募集资金37.97亿元。同时，华润置地位于上海的有巢长租公寓REIT已于2022年11月1日获批，成为保障性租赁住房公募REITs新成员。已上市的红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、北京华夏保障房REIT的公众认购倍数分别为157.38、144.63、254.35，均受到市场热情追捧。保障性租赁住房公募REITs引导社会资本积极参与保障性租赁住房建设，补齐基础设施行业短板的同时，也给公众投资者带来较为稳健的租金收益以及资产增值收益，拉动行业投资及地方经...
