敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2019年1月2日房地产因城施策定调，房企融资放量——光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告（12.17-12.31）行业动态◆市场行情：AH地产板块均跑输大盘12月17日至12月28日，申万房地产指数下跌5.58%，跑输沪深300指数0.67pc，在28个申万一级行业指数中排名第22；恒生中国内地地产指数下跌5.22%，跑输恒生指数2.96pc，表现仅好于恒生能源业指数。◆政策动态：2018年末会议明确因城施策主基调宏观层面，中央经济工作会议明确房住不炒、因城施策的主基调，住建部要求把“稳地价稳房价稳预期”责任落到实处。区域层面，广州放宽公积金异地提取，佛山购房入户并入积分制，湖南衡阳发改委撤销“暂停执行限价政策”，西安2019年起行政区内新建住宅推行全装修成品交房，汕头明确仅限缴存地或户籍所在地提取公积金购房。◆公司动态：借新还旧下，房企境内外融资继续放量2018年12月房企境内发行债券709亿元，规模环比增长36%，同比增长203%；12月内房海外发行债券264亿元（根据当期汇率换算，下同），环比下降12%，同比增长259%。2018年1-12月，房企累计境内发债6341亿元，同比增长74%；内房累计海外发债亿元3451亿元，同比增长21%。◆数据更新：一二手房成交环比回升，TOP40龙头销售继续放缓30城商品房三周成交环比回升11%，2018年累计降幅收窄至5.5%，其中一线城市三周成交环比增加45%；11城二手房三周成交环比回升9%，2018年累计同比下降6.2%，其中北深二城三周成交环比增加7%。100城土地三周成交面积环比下降5%，三周成交总价环比下降15%，土地市场降温延续。克而瑞数据，2018年1-12月TOP40房企销售金额同比增长34%，增速较1-11月水平（35%）继续放缓。◆投资建议：关注龙头确定性价值和国改机遇2018年末会议明确因城施策主基调，强调落实“稳地价稳房价稳预期”的调控责任。展望2019年，房地产政策地方化属性逐步加强，或通过在窄幅通道内结构性微调以实现总量相对平稳。当前板块估值处于低位，行业集中度提升下，龙头房企的确定性价值相对明显，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，如A股龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如控股母公司拥有较多土储、品牌影响力强和业务协同效应明显的光明地产；中华企业重组获得优质资产注入，引入华润战投提升经营效率；以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。◆风险分析：房企融资持续...
