请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_Title]相关研究[Table_ReportInfo]《银行地产岁末年初多异动》2019.09.26《关注分拆上市带来的投资机会》2019.10.10《如何预测跟踪盈利趋势？》2019.09.19[Table_AuthorInfo]分析师:荀玉根Tel:(021)23219658Email:xyg6052@htsec.com证书:S0850511040006分析师:李影Tel:(021)23154117Email:ly11082@htsec.com证书:S0850517090005房地产链对盈利影响渐小[Table_Summary]投资要点：核心结论：①地产的影响力渐小：适龄购房人数占比下降，城镇化速度放缓。股市中相关行业利润占比中枢已经在下降。②地产销售链：因城施策使一二线和三四线城市景气错位，地产销售以时间换空间，增速已在磨底。相关行业本来盈利就优于地产。③地产投资链：地产投资增速在回落，但占比更大的基建回升对冲。且供给侧改革使得相关行业盈利韧性已变强。宏观展望，未来地产对基本面影响将变小。①人口周期、宏观政策决定地产链影响力将下降。1998年商品房改革以来，我国居民住房需求集中释放，房地产链逐步成为经济支柱产业，这是源于两方面：一是人口周期变迁，当时背景是我国25-39岁住房刚需人群达到阶段顶峰，二是宏观政策调整，加速城镇化和商品房改革为房地产发展创造了条件。②地产链在基本面中占比已经下降。从微观业绩看，自2003年以来房地产链相关行业净利润经历了三轮周期，分别为03Q1-09Q1、09Q2-15Q4、16Q1至今，前两轮地产链净利润/A股剔除银行利润占比中枢为29.9%、20.9%，而在16Q1至今这轮周期中为20.6%，可见地产链的重要性在下降，这也与宏观经济结构变化基本一致。地产销售链的基本面波动更平缓。①这次地产销售周期以时间换空间，销售增速已经在磨底。有投资者担心未来地产还将面临双位数负增长，我们认为这次是以时间换空间，由于前期较低基数使得2019年一线地产销售增速回升，三线城市销售增速继续下行，保持在零增长附近，由此推算这次全国地产销售面积增速不会双位数负增长，未来地产销售面积增速波动空间收窄。②具体看相关行业，家电、家具等受地产销量影响小，波动更小。地产销售链销售增速波动收窄归根到底是源于产业进入成熟期，行业集中度提升且呈高度集中化，业绩稳健的龙头公司助推行业业绩波动变小。随着我国经济步入由大到强阶段，行业扩容空间收窄，技术、渠道成本、环保、法规等因素使得行业进入壁垒提高，部分行业产能过剩，小企业开始淘汰，成熟期大厂商彼此势均力敌，更多通过提高...
