2020年02月20日证券研究报告请务必阅读正文后免责条款房地产企业全景图系列专题——土储篇证券分析师杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002邮箱：YANGKAN034@PINGAN.COM.CN2核心摘要整体土储去化双降，各梯队态度分化：拿地放缓及销售增长背景下，2019年末TOP50房企总土储建面21.25亿平、去化周期3.11年，分别较2018年降7.1%和0.78年。“三稳”导向下“以销定产、以收定投、以融定投”仍将是房企主流策略，整体去化周期有望维持在三年左右。从各梯队情况来看，TOP1-10土储市占率55.1%，较2018年微降0.5个百分点，反映龙头房企规模关注度有所降低；TOP11-20、TOP31-502019年末土储市占率同比分别提升0.9个和0.4个百分点，叠加拿地销售面积比相对更高，规模诉求仍存。TOP50房企中中国金茂、华发股份过去三年拿地相对积极，当前土储能覆盖超过5年销售；而中国奥园、新力控股则相对保守，土储相对销售略显不足。下沉三四线到回归一二线，中西部布局力度加大：棚改货币化退潮叠加一二线市场回暖、限价放开，房企布局从下沉三四线到逐步回归一二线，2019年TOP50房企二线城市拿地占比同比升5.7个百分点至50.7%，2017-2019年50强一、二、三四线累计新增土储占比分别为4.6%、49.1%、46.4%。2017-2019年房企逐步加大中西部区域布局，区域累计新增土储占比达42.1%，长三角、环渤海土储占比分别为26.8%、14.8%。从各房企来看，TOP50房企中首开、首创土储主要布局一二线且多在三大城市圈，蓝光、恒大两者占比均较低，大部分房企城市及区域布局相对均衡。地价房价比小幅反弹，整体仍处低位：2016年以来TOP50房企地价房价比整体下行，2019年小幅反弹至35.8%，但相比2015、2016年（49%、50.9%）仍处较低水平。2019年各梯队房企地价房价比均保持35%左右，相对平稳且较低的地价房价比反映TOP50房企依旧较强获地能力，未来毛利率虽有可能下行，但短期仍有望保持稳定。从2017-2019年50强累计拿地情况来看，整体土储成本4749元/平米，其中TOP31-50、TOP11-20分别为6021元/平米、5875元/平米，相对较高。城市及项目扩张提升管控要求，快周转下单项目规模渐小：2019年上半年24家数据可得房企平均布局城市为73个，较2018年增加4个，测算2019年末单个房企单个城市平均土储为74万平，较2018年减少10万平。在城市布局增加同时，单个城市土储下降，表明房企在扩大布局同时，亦在调整现有布局城市的深度。2018-2019年TOP50新增土储单个项目建面持续下降至13.9万平，或反...
