请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]2019.07.03价高者得的土地愿景，论主要矛盾的转移——土地观察系列报告（二）谢皓宇（分析师）白淑媛（分析师）卜文凯（分析师）010-59312829021-38675923010-59312756xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.combuwenkai@gtjas.com证书编号S0880518010002S0880518010004S0880517080005本报告导读：价高者得是目前拿地的主要方式，由于土地是从货币派生到信用的载体，使得它也是推高地价的主要矛盾，单纯增加供地或者调整供地结构的方式较难控制土地市场。摘要：[Table_Summary]在2018年11月份发布的《土地观察（一）》中，给出了二次探底的结论，认为拿地负增长会持续一段时间，但Q4会是增速底部。回顾当时一些核心结论：1）广义去库存，2018年前11月300城住宅用地成交建面为6.8亿方，前10月份住宅销售面积为11.5亿平方米，广义去库存的逻辑成立；2）用金融的角度认为土地市场会经历较长的负增长，但2018年Q4会二次探底结束，并在2019年逐步回升。回到当前，我们认为土地市场的矛盾，需要从供给量变化到制度变化。人才引进需要消耗大量资金，无论是人才的自主流动、还是类似于深圳的税收补贴，对于地方财政都是较大的考验。平衡财政收入和金融化的房地产，需要从土地供给量转换到供给制度的改革上。《用金融，重塑地产周期》报告里详细讨论过，在前端融资背景下，政府出让土地等同于派生货币，且一定会导致价格上行，这种看似增加供给的做法不能很好的解决以消费品定位的居住属性的供需矛盾。因此，单纯增加供地来缓解用地压力，反而会导致地王出现引发新一轮的价格上涨，改变的也就是需要进入到制度变化层面。然而，在不改变地方政府考核的基础上，降低地方政府收入来达到调控目的的供地手段都不可持续，例如配建租赁房等方式，用商业、或者产业的方式效果更好。历史上，以保障房配建等进行调控的方式，持续性都较弱，原因主要是2个：1）后期较难管理，且会存在寻租空间；2）地方政府收益下降，且开发商也较难处置。在十九大报告中明确的以土地、财税、金融为主的长效机制改革手段之外，形成多层次的住房供给体系主要是为了满足不同层次的需求。因此，从改革的角度来看，供给侧的长效机制改革，显得尤为重要。用时间换空间，以非住宅房产税+企业所得税的双重税收，可以让政府收入超过卖纯住宅用地，也能够增加适宜居住的城市软实力，因此更加持续，我们判断2019年土地市场将...
