请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业研究行业投资策略报告证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐(＃investSuggestionChange＃维持）＃relatedReport＃＃emailAuthor＃分析师：徐鸥鹭xuoulu@xyzq.com.cnS0190519080008阎常铭yanchangming@xyzq.com.cnS0190514110001靳璐瑜jinluyu@xyzq.com.cnS0190520080003＃assAuthor＃投资要点＃summary＃当前市场对美国地产繁荣的可持续性存在分歧，主要源于：美债利率持续上行，抵押贷款利率上升至去年11月以来的最高水平，居民借贷成本提高；货币超发背景下，通胀可能有超预期抬升的风险，致使美联储可能提前采取干预措施。兴证研究员认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。这将是一个以债务转移为核心动力、以债务扩张和疫情为启动点、不因利率的波动而出现拐点的超级周期；一个类似中国2015年至今、美国1980-2006、日本80年代的超级周期。现象背后最核心力量就是债务转移、银行必给地产加杠杆。从过往经验看，一旦开启债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧，因为债务转移对地产基本面的支撑更为重要，比债务扩张更为关键。美国1980-2006、中国2015年至今、日本80年代，本质都是债务转移带来的地产基本面超级繁荣，尽管美国80年代末、90年代末出现了基准利率的上行，中国按揭利率2017年3月起连续21个月持续提升，但也只是大周期中的小插曲，并未导致地产基本面拐点的出现。相反，美国次贷危机后的2012-2019，因债务转移现象并不明显，即便有利率的阶段性下行，地产基本面的反弹也相对温和。本轮美国债务转移已经启动，且未来仍可持续，核心在于：1）居民具备加杠杆的能力，且以中高财富人群为主。美国各阶层居民资产负债表在次贷危机后，均得到了充分修复，居民偿债能力提升，具备加杠杆的条件。本轮居民加杠杆，以中高财富人群为主，银行按揭发放质量大幅优于次贷前。2）企业部门难以继续成为加杠杆的主体，而当前美国没有科技驱动作为新的经济增长点。企业部门杠杆率已经达到阶段性高点，且以中小企业加杠杆为主，信用资质下沉，僵尸企业数量增加，违约率抬头。全要素生产率未体现出有科技驱动作为新的经济增长点。3）银行资产配置端向按揭倾斜。商业银行面临经营困境，体现出对按揭发放的青睐，对企业贷款大幅收紧。投资建议：我们认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。美国很大概率开启了新一轮的债务转移，地产基本面...
