请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明[Table_MainInfo]行业研究/房地产/房地产证券研究报告行业专题报告2019年01月05日[Table_InvestInfo]投资评级优于大市维持市场表现[Table_QuoteInfo]-41.22%-31.60%-21.99%-12.37%-2.76%6.86%2018/12018/42018/72018/10房地产海通综指资料来源：海通证券研究所相关研究[Table_ReportInfo]《如何理解中央经济工作会议地产表态》2018.12.22《2019年行业展望：延续下行趋势不失速》2018.12.07《房地产行业2018年1-8月数据点评：行业资金面持续改善，等待旺季冲量情况》2018.09.16[Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊Tel:(021)23219747Email:tll5535@htsec.com证书:S0850510120001分析师:谢盐Tel:(021)23219436Email:xiey@htsec.com证书:S0850511010019分析师:金晶Tel:(021)23154128Email:jj10777@htsec.com证书:S0850518120002降准利好地产，关注销售和融资成本趋势[Table_Summary]投资要点：央行降准，保障市场流动性。人民银行的公告称，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金。意义重大，有利对冲行业压力。我们认为2019年市场整体流动性环境较2018年应该有所改善。1）提前防范销售下行失速。从销售端看，2018年4季度开始房地产行业进入调整周期。考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入2019年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。2）稳定潜在资金需求。我们预计房企2019年债券到期偿还总量、回售行权总量分别是2861亿元和4227亿元。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，预计2019年地产债年内预计到期需还款金额为约4551亿元。从到期和回售的季度分布看，2019年1Q属于2019年潜在还款总量次高点。我们认为本次降准一定程度可以保持市场整体流动性，防止还本压力过大或者借新还旧过程中利息成本继续上行。降准后地产股表现回顾。过去累计发生16次降准行为中：1）股价表现：降准后地产板块相对收益明显。但是，降准未来能否促使地产板块获得更大绝对收益取决于降准对行业销售的正向推动幅度而定。2）概率特征：各降准时点发生后六个月左右，A股地产指数53%的概率取得绝对收益和80%的概率取得相对收益。继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低。1）当期销售压力...
