请务必阅读正文之后的免责条款部分全球视野本土智慧行业研究Page1证券研究报告—深度报告房地产[Table_IndustryInfo]2018年报、2019年1季报总结超配（维持评级）2019年05月13日一年该行业与沪深300走势比较行业专题业绩增长，质量提升业绩增长确定性高历史销售高增保障利润增长及业绩锁定性：2018年营收及净利润主要结转于2016年全年及2017年一季度的销售，在此期间全国商品房销售增速虽于2016年4月见顶回落，总体增速仍然较高，因此2018年房地产板块业绩仍增长明显；由于2019年营收及净利润主要结转于2017年全年及2018年1季度的销售，我们预计2019年的净利润增速会放缓，但大概率仍呈现增长。根据已披露的主流卖方研究机构对47只地产股业绩预测，整体法算出2019年1季度末预收款可锁定2019年wind一致预期营业收入业绩的129%，业绩增长确定性高。市场关注的财务指标ROIC分化：在市场重点关注的地产A股中，53%的房企2018年ROIC较2017年提升，荣盛发展、世茂股份等提升明显，新城控股、万科等明显下降；盈利能力提升：板块毛利率及净利率较2016年低位明显回升，较2017年持平；负债小幅回落，短期偿债能力稳定：截至2019年Q1末，板块剔除预收款的资产负债率稳定于高位；净负债率较2018年Q1的历史高位已明显下调；短期偿债能力较2016年Q3的高点回落后，趋于稳定；融资环境改善：2019Q1板块融资规模提升明显，中小规模房企表现的更加积极；少数股东权益占比提升：板块2018年末“少数股东权益占所有者权益比值”为25%，创历史新高；41家主流地产A股当中，约68%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”。去化放缓：从结算口径看，2018年房地产板块存货去化速度较2017年有所放缓，但2019年1季度去化速度较去年同期没有明显变化。多数优势房企销售增速及投资均放缓2018年多数优势房企销售增速不如2017年同期，2019Q1部分龙头房企甚至呈现负增长态势；从已披露数据公司的“拿地销售比”来看，统计的12家房企中，2018年仅1家房企该比值大于2017年同期，但有10家房企比值仍大于1，表明投资力度虽有放缓，但整体仍能保障未来发展。楼市升温、政策两难今年以来，一、二线及部分环都市圈的三线城市在货币放松的大环境下，楼市迅速升温，房价上涨预期抬头，政策面临两难，调控压力增大，地产股一方面有基本面支撑，估值比较便宜，另一方面却又面临着调控可能加码的风险，因此我们仍维持前期观点：建议已“超配”地产股的机构投资者继续...
