请阅读最后评级说明和重要声明1/25[Table_MainInfo]┃研究报告┃房地产行业2019-2-20长江地产|粤港澳区域势起，深度解析广深区域发展趋势行业研究┃深度报告评级看好维持报告要点粤港澳横空出世，大湾区区域风起《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，其中以港、澳、广、深四大中心城市为发展核心引擎。香港定位为巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位；澳门定位为建设世界旅游休闲中心；要求广州充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市；深圳为发挥全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市。产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足广州与深圳截至2017年实际GDP三年复合增速分别为7.9%和8.9%，领先京沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至2017年常住人口三年复合增速分别为5.14%和3.49%，户籍人口三年复合增速分别为9.38%和2.15%，较其他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳2017年为34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出至2017年末，深圳市国土开发强度接近50%，已基本没有可供成片开发的土地；2017年全年仅成交2幅宅地，总规划建面约23.92万平方米；若以每套90平计，全年供地仅可提供2658套住房。2013年住房调查显示，深圳5.2亿平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超2.6亿平，而商品房不足1.2亿平，供应结构矛盾突出。广州2017-2021年住房建设计划安排75万套，年均约15万套，假设每套住宅3人居住，则供应住宅用地年均可解决约45万人居住问题；2017年广州常住人口新增45.49万人，供给仍不充裕。广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益招商蛇口禀赋优势明显，至2017年末，公司在深圳拥有约368万平土地储备，约占总土地储备的11%；公司的园区土地储备丰富，其中约531万平位于深圳（截至2017年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区，重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。合景泰富集团广州、佛山土储占比分别达22.0%和9.5%，公司另在深圳坂田及香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018年中期按权益合并核心利润率...
