宏观报告|宏观点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明12020年关于房地产的十个问题证券研究报告2019年12月03日作者宋雪涛分析师SAC执业证书编号：S1110517090003songxuetao@tfzq.com赵宏鹤联系人zhaohonghe@tfzq.com相关报告2016-2019年，房地产开发投资增速连年攀升，核心因素是房地产销售的高景气。2020年，房地产投资可能成为影响宏观经济波动的核心变量。预计2020年商品房销售面积增速-2%~0%（19.1-100.1%），房屋新开工面积增速4%-6%（19.1-1010%），施工面积增速5%-7%（19.1-109%），竣工面积增速20%左右（19.1-10-5.5%）。预计2020年房地产建安投资增速5.4%（19.1-106.7%），20Q1仍在7%以上的高位，Q2出现拐点，至Q3回落至3%-4%；土地购置费增速9%~10%（19.1-1018.4%），节奏上低开高走，开年6%左右。预计2020年房地产开发投资增速6%-6.5%（19.1-1010.3%），整体节奏为逐渐回落，20Q1-Q4当季同比：7.4%、6.8%、5.2%、6.1%，20Q2-Q3加速下行，年底阶段性企稳。风险提示：居民购房政策持续偏紧；房地产施工强度超预期23599571/43348/2019120314:18宏观报告|宏观点评请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2一、房地产投资是明年经济波动的核心变量2019年，地产投资增速再超市场预期，其中建安投资增速触底反弹，对相关工业品价格和工业企业利润形成托底，也缓解了基建承担的稳增长压力。2020年，房地产投资是影响宏观经济波动的核心变量：基建（小幅回升）和制造（底部震荡）不会有太大意外，消费波动较小，出口虽然可能继续走弱，但关税的边际影响在减弱。因此，在政策持续偏紧的环境下，房地产投资韧性的持续性和拐点可能成为后续经济基本面、上中游原材料价格、货币财政政策空间节奏、大类资产价格走势的重要影响因素。二、房地产投资的韧性来源于销售销售是一切逻辑的根源。过去4年（2016-2019），房地产开发投资增速连年攀升，韧性超市场预期，核心因素是房地产销售的高景气：只要销售保持一定景气度，房企从拿地到开工、建安施工、直至竣工就可以维持一定强度，虽然各项走势的节奏会有变化，但整体投资增速不会太差。2014年开年，商品房销售面积增速转负，此后下行压力逐渐加大。下半年，房地产刺激政策+货币宽松政策陆续出台，销售增速于2015年开年触及-16.3%的低点后开始反弹，全年增长6.5%，2016年增速进一步升至22.5%，2017年在高基数和政策趋紧环境下再增长7.7%，年销售面积首次达到17亿平方米。2018-2019年，尽管房地产各项...
