管理动态房地产世界2023/04127浅析房产测绘中存在的若干问题及其处理方法王建超陈佳利改革开放以来,国民经济蓬勃发展,各地区中心城区、小城镇的建设步伐明显加快,城市规模不断扩大,建筑类型越发多样。这些都给房产测绘工作增加了难度,提出了更高要求。商品房作为流通领域附加值较高的特殊商品,其面积测算结果的准确性直接关系到权利人的切身利益。因此,负责房产面积测算的工作人员必须严格依据不动产面积测算规程、不动产登记相关法规,合法、合情、合理地完成各项指标的计算工作,从而为不动产登记和交易提供准确有效的数据依据,同时解决房产面积计算不规范、共有面积分摊不合理等问题引发的社会矛盾。下文就日常房产测绘工作中的常见问题和操作方法展开探讨。1阁楼问题1.1阁楼数据采集问题阁楼大多属于房屋主体的附属设施,通常是位于自然层内、采用坡屋顶形式的人字屋架,并且具备通风、采光等功能,与全部封闭的闷顶层有着明显的区别。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）（以下简称《通知》）第三条第（三）款规定：“房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。”[1]但在实际测量时,坡屋结构层的高度数据难以采集,进而造成最终的测量数据不精确。因此,在计算阁楼面积时,房产测绘人员可以根据实际情况,对楼层净高在2.10米及以上的部位采取水平投影的方式计算建筑面积（见图1）。[2]1.2阁楼面积计算及分摊问题从使用性质来看,阁楼附属于楼下标准层,所以它应该参与该幢楼公用面积的分摊；但从规划的角度来看,如果该幢房屋的阁楼层无规划审批手续,则属于违法建筑,在房产登记时应不予确权。因此,在处理公用面积分摊问题时,作为违法建筑的阁楼层不应参与下部各层公用面积（合法建筑）的分摊。[3]针对上述问题,房产测绘人员通常采取以下两种处理方法。一种是针对难以准确测算房屋净高且实际施工与规划设计图纸不吻合的情况,房产测绘人员往往会分别计算阁楼与阁楼楼下标准层的分摊系数,以便后续操作；另一种是针对阁楼明确附属于阁楼楼下标准层的情况,房产测绘人员统一计算分摊系数,即阁楼参与标准层共有面积的分摊。《房产测量规范》（GB/T17986.1—2000）规定,阁楼层不计层数,且其（层高2.20米以下）附属于楼下标准层。因此,笔者更倾向于采用第二种处理方式,即将阁楼作为基本单元进行登记测算。摘要：随着房地产市场的蓬勃发展和人们维权意识的不断提高，不动产登记与交易过程...
