第1页共9页农村宅基地流转的困境及出路一、“最高院合同纠纷典型案例（5）〞引发的思考（一）案情简介2023年12月24日最高人民法院发布合同纠纷典型案例，其中，邹克友诉张守忠合同纠纷案①，引起学界关于宅基地使用权流转问题的争论。2022年，外村村民邹克友以56900元的价格购置村民张守忠之楼基地，并且签订“楼基地买卖协议〞。2023年，由于该地未能办理楼房建设手续，房屋最终被居委会收回，同时将安置房作为补偿给了张守忠。邹克友认为自己受让了楼基地，理应由其享受该安置房，但与张守忠协商却无果，便一纸诉状将其告至法院，请求法院令张守忠返还购置楼基款并赔偿损失。最后XX省XX市XX县区人民法院最终根据土地管理法第63条的规定②，判定双方的楼基地买卖协议书因违反法律强制性规定无效，责令张守忠返还购置楼基地款并赔偿损失。（二）相关案例评释最高人民法院以此为典型案例颇具争议。最高人民法院以此案例欲最终确认宅基地使用权仅可在村集体经济组织间流转。因而，此前著名的“画家村〞③案件的命运，我们便不难理解，也为我们探讨宅基地使用权上房屋之流转埋下伏笔。检索近年来关于宅基地上房屋买卖合同纠纷的判决书，笔者发现，各地法院始终秉持“画家村〞案的判决精神，或依“双方房屋买卖行为涉及宅基地买卖，违反国家法律、行政法规之强制性规定〞④，或依“宅基地使用权是以农民身份为依据、基于集体经济组织成员之身份而取得的，非农民那么无法获得宅基地之使用权，因此基于买卖合同的手段取得宅基地的使用权有违上述法律内容〞⑤，或依“因未经集体经济组织同意和准许，原告与被告之间的宅基地买卖属于非法买卖，应属无效合同〞⑥等理由，均否认了宅基地上房屋买卖合同的效力。总结上述所列案例，不外乎是将房屋买卖合同之效力附属于宅基地使用权的流转性，再根据现行法律禁止转让集体土地使用权的规定，最终抛弃了房屋买卖合同的有效性。在笔者看来，这类的判决第2页共9页让农村宅基地负载了过于沉重的使命和负担，限制农宅流转似有斟酌余地。为维护农民应有的财产处分权，塑造独立完整的农宅所有权，笔者倾向于肯定此类合同的效力。下文就将针对宅基地上房屋买卖合同的效力问题，进行表达分析。二、农宅流转的法律困境（一）宅基地流转规那么之限制我国实行土地公有制度，宪法把土地划分为国家所有土地和集体所有土地，农村的宅基地属于集体所有土地。同时，物权法规定农村村民依法享有在集体所有的土地上建造、保有住宅及...
