天道酬勤房地产新政背景下CMBS对企业融资的影响摘要：近年来，国家调控房地产价格的政策越发收紧，极大地影响了房地产企业的融资规模，企业融资本钱不断上升，寻找新的融资方式势在必行。而分析CMBS的开展现状、发行可行性以及存在的问题，能够为房地产企业融资提供新的思路。关键词：房地产新政;CMBS;企业融资中图分类号：F299.23文献标志码：A文章编号：1673-291X〔2023〕10-0084-02引言近年来，房地产价格的不断上浮引起了社会、政府的广泛关注，中央也陆续出台了相应的房地产调控政策，与此同时，为房地产企业提供资金的金融机构也成为了中央政府的重点关注对象。自2023年8月以来，中央和局部地方政府已经20屡次提及房地产金融调控，希望通过控制楼市资金“水龙头〞到达抑制房价的效果。随着时间的推移，市场逐渐对宏观政策做出了反响，房价逐渐回落，但同时房地产企业，尤其是中小型房企的融资本钱却在不断上升，房地产存量资产面临巨大压力，从而影响企业的现金流。对于房地产企业来说，寻找新的融资突破口势在必行。而CMBS作为一种近年来新兴的债权融资工具，开展已经较为成熟，在政策缩紧的环境下，能够成为企业融资、盘活存量资产的新的选择。接下来，本文将论述CMBS的发行可行性以及存在的问题，并为融资方提出一定的解决方法。一、CMBS概述〔一〕CMBS开展现状商业物业抵押贷款证券化〔CMBS〕作为资产支持债券的一个分支，最早起源于美国。2022年左右，该项债券曾在我国学者间掀起一阵研究热潮，当时的文章主要分析了CMBS在中国的开展可能性，但直到2023年，我国的第一单CMBS才正式发行。截至2023年6月30日，我国市场上存续的CMBS共计45支，总规模在1201.9亿左右，仍有巨大的成长空间。我国CMBS市场仍处在起步阶段，发行支数与规模都有极大的上升空间，针对CMBS的监管措施也是较为欠缺的，但是有效利用CMBS能够为企业破解融资困局、盘活存量地产资产，因此CMBS近年来也成为了许多知名地产公司的发行选择。〔二〕CMBS运作流程CMBS一般采用双SPV的结构发行，与一般的ABS业务相比，结构更为复杂，监管也更为困难，因此目前主要针对主体信用评级较好〔一般为AA级以上〕的企业发行。法律条文说明，根底资产必须是独立、稳定的，并且是可预测、可特定化的，但直接的商业物业无法满足证券发行标准化的特点。因此，需要通过设立信托方案将底层资产稳定为债权，主天道酬勤要过程是由母公司或其他机构作为原始权益人提供过桥资金给信托方案，为融资...
