第一篇：注册物业管理师实务单选

实务单选

1． 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。A． 物业管理服务内容 B． 物业管理服务标准 C． 物业服务合同 D．物业管理服务费用

2． 物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。A． 工商注册 B． 资质申请 C． 税务注册

D． 组织机构代码注册

3． 物业管理企业资质等级分为（）。A． 甲、乙、丙级 B． 一、二、三级 C． 初、中、高级 D． A、B、C级

4． 物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。A． 组织规模 B． 组织任务 C． 组织名称 D． 规模和任务

5． 新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A． 半 B． 一 C． 二 D． 三

6． 物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A． 10 B． 20 C． 30 D． 60 7． 企业各职能机构职责由各企业按（）设定。A． 自身需求 B． 有关规定 C． 领导要求 D． 同行的经验

8． 省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业管理企业资质证书的颁发和管理。A． 一级 B． 二级 C． 三级

D． 四级 参考答案：

1．C 2．A 3．B 4．D 5．B 6．C 7．A 8．B 9．()是物业管理服务产品预购的一种交易方式。A． 物业管理投标 B． 物业管理企业选聘 C． 物业管理招标 D． 物业管理企业竞标

10． 物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。A． 物业管理服务费用 B． 物业管理服务标准 C． 物业服务合同 D． 物业管理服务内容

11． 物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。A． 最符合条件 B． 服务费用最低 C． 服务标准最高 D． 性价比最高

12． 物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。A． 具有相应资质 B． 符合招标文件 C． 被指定参加 D． 由上级领导推荐

13． 根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。A． 住宅项目与写字楼项目 B． 住宅项目与商业项目 C． 商业项目与非商业项目 D． 住宅项目与非住宅项目

14． 物业管理招标的方式包括（）。A． 公开招标与邀请招标 B． 公开招标与非公开招标 C． 协议招标与邀请招标

D． 住宅项目招标与非住宅项目招标

15． 物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。

A． 公开、合理、平等 B． 公开、公平、合理 C． 公开、合理、公正 D． 公开、公平、公正

16． 物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。A． 资质管理

B． 法律法规和招标方 C． 法律法规

D． 资质管理和招标方

17． 根据物业管理服务的方式可以将物业而管理招标分为（）A． 公开招标和邀请招标

B． 全权管理项目招标和顾问项目招标

C． 整体物业管理项目招标和单项服务项目招标 D． 全方位服务型管理和顾问服务型管理

18． 公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请（）的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。A． 确定 B． 3~5家 C． 符合要求 D．不确定

19． 按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经（）批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A． 业主委员会 B． 招标方

C． 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门 D． 建设单位 参考答案：

1．C 2．D 3．A 4．B 5．D 6．A 7．D 8．B 9．B 10．D 11．C 20． 要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所做出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）： A． 标价 B． 投标 C． 招标 D． 拍卖广告

21． 合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立，必须经过（）两个阶段。A． 邀请要约、承诺 B． 要约、反要约 C． 要约、承诺

D． 邀请要约、反要约

22． 物业管理合同是一个综合的概念，它是指物业管理当事人之间就（）所达成的具有法律效力的协议或契约。A． 权利义务

B． 物业管理的核心内容 C． 物业服务范围

D． 物业管理的服务费用

23． 《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。A． 书面合同

B． 口头合同 C． 事实合同 D． 其他合同

24．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入协议

25． 下列哪项不属于前期物业服务合同内容：（）A． 共用部位的承接验收内容 B． 共用设施设备的承接要收标准 C． 业主自用部位的承接验收

D． 共用部位、共用设施设备的承接验收

26．（）是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入合同

27．（）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。A． 物业服务合同 B． 前期物业服务合同 C． 业主公约 D． 早期介入合同

28． 物业入住阶段，下列哪项应由物业管理企业通过张贴、资料发放、社区论坛、墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传，力求家喻户晓（）。A． 业主临时公约 B． 业主公约 C． 物业服务合同 D． 前期物业服务合同

29． 前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（）之间的权利义务关系。A． 招标机构与物业故案例企业 B． 建设单位与物业管理企业 C． 政府主管部门与物业管理企业 D． 使用人与物业管理企业 参考答案：

1．B 2．C 3．A 4．C 5．B 6．C 7．A 8．C 9．A 10．B 30．()是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A． 前期管理 B． 早期介入

C． 物业管理咨询 D． 项目的可行性研究

31． 下列哪个阶段不属于早期介入阶段：（）。A． 规划设计阶段 B． 建设单位 C． 销售阶段

D． 物业承接查验阶段

32． 下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：（）。A． 根据规划和配套确定设施设备的型号

B． 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C． 根据目标客户情况确定物业而管理服务的总体服务质量标准 D． 设计与客户目标相一致的物业管理方案 33． 物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。A． 竣工验收

B． 公共设施设备验收 C． 前期物业管理 D． 日常物业管理

34． 早期介入服务的对象是（），并根据双方约定支付早期介入服务标准。A． 施工单位 B． 建设单位 C． 业主大会 D． 业主委员会

35． 下列不属于物业管理项目前期运作内容的是：（）A． 管理资源的完善与优化 B． 管理制度和服务规范的完善 C． 拟定维修资金年度使用计划 D． 确定物业管理单项服务的分包

36． 前期管理阶段的经营收支一般呈现（）状态。A． 收入多、支出多、收支平衡和盈利 B． 收入少、支出多、收支不平衡和亏损 C． 收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D． 收入少、支出多、收支平衡和盈利 参考答案：

1．B 2．D 3．B 4．A 5．B 6．C 7．B 37． 物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A． 前期管理

B． 物业的承接查验 C． 早期介入

D． 工程项目的竣工验收

38．（）是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、你、安全性等。A． 检测查验

B． 使用查验 C． 试验查验 D． 观感查验

39． 物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：（）A． 分析是否符合承接查验条件 B． 成立物业承接查验小组

C． 与建设单位共同开展查验工作 D． 准备资料和工具

40． 新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）A． 物业管理企业 B． 业主大会

C． 社区居民委员会

D． 建设单位行政主管部门

41．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

Ａ．保修协议 B． 验收协议

Ｃ．移交清单 Ｄ·移交协议 参考答案：

1．B 2．B 3．C 4．A 5．D 42．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

Ａ早期介入 B．物业入住

Ｃ．前期管理 Ｄ．承接查验

43．在物业办理入住手续时，（）工作办理完成后，标志着业主入住过程完结。Ａ．交纳当期物业服务等有关费

Ｂ．领取《业主（住户）手册》等相关文件资料 Ｃ．领取房屋钥匙

Ｄ．签订委托协议，交纳相关费用 44．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。

Ａ．《业主入住房屋验收表》 B．《物业验收须知》 Ｃ．《住宅质量保证书》 Ｄ·《业主（住户）手册》 45．．验房验收不合格的部分，物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题，建议采取的办法是：（）

Ａ．向建设单位办理退房手续

Ｂ．暂不发放钥匙

Ｃ．向行业主管部门反映 Ｄ．由业主自行解决

46．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。

Ａ．《住宅使用说明书》

Ｂ．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

Ｃ．《业主（住户）手册》

Ｄ．《业主公约》

47．在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（），约定物业装饰装修管理相关事项。A．《业主公约》

Ｂ．《前期物业管理协议》

Ｃ．《物业验收须知》

Ｄ．《物业装饰装修管理服务协议》

48．物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（）

Ａ变动建筑主体和承重结构

Ｂ．扩大承重墙上原有的门窗尺寸

Ｃ．拆改供暖管道和设施

Ｄ．在正常负荷范围内增加室内隔墙数量 49．物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（）倍的罚款。Ａ．2～３ B．１～２ C．3～4 Ｄ．４～５

50．在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（）

Ａ．有无变动建筑主体和承重结构

Ｂ．地板砖的品牌和颜色

Ｃ．有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

Ｄ．有无拆改供暖管道和设施

51．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。Ａ罚款

Ｂ．停职检查 Ｃ．行政处分 Ｄ．行政拘留 52．垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（）代为清运。Ａ．物业管理单位 Ｂ．环卫部门 Ｃ．行政主管部门

Ｄ．居委会

一

54．因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。

Ａ．物业管理单位 Ｂ．建设单位

Ｃ．行政主管部门 Ｄ．装修人

55．装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

Ａ．城市房地产行政主管部门 Ｂ．物业管理单位

Ｃ．建设单位 Ｄ．街道办事处

56． 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（）及相关法规的规定处罚。

Ａ．《建设工程质量管理条例》

Ｂ．《城市规划法》

Ｃ．《物业管理条例》

Ｄ．《物业装饰装修管理服务协议》

参考答案：

1．B 2．C 3．A 4．B 5．B 6．D 7．D 8．A 9．B 10．C 11．A 12．D 13．A 14．B 第七章房屋及设备设施管理 57．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。Ａ．房屋完好率 Ｂ．危房率

Ｃ．房屋基本完好率 Ｄ．设备设施完好率

58．房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的，通常把房屋的完损等级分为以下哪５类：（）Ａ．精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房 Ｂ．精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 Ｃ．完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 Ｄ．完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房 59．物业的供电种类按供电方式分为（）

Ａ．单回路供电和多回路供电

Ｂ．高压供电和低压供电

Ｃ．无自备电源和有自备电源供电

Ｄ．长期供电和临时供电

60．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。Ａ．半年 Ｂ．两年

Ｃ．一年 Ｄ．九个月

61．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）Ａ．每半月 Ｂ．每季度 Ｃ．每年 Ｄ．每月 62．．（）是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。Ａ．建立消防设备巡视、检查、测试制度 Ｂ．消防演习

Ｃ．配备消防设施主管人员

Ｄ．建立消防设备、设施技术档案 63．常见电梯按用途分为：（）

Ａ．乘客电梯、载货电梯和客货梯

Ｂ．直流电梯、交流电梯

Ｃ．单机控制电梯、集选控制电梯

Ｄ．运行梯和高峰梯

64．房屋及设备设施管理的基本要求是：做好房屋及设备设施的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设备设施的（），并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。Ａ．使用功能 Ｂ．技术寿命 Ｃ．使用寿命 Ｄ．技术更新 65．（）是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。Ａ．紧急抢修 B．预防性维修 Ｃ．事后维修 Ｄ．大、中修

66．在设施设备节能管理中，（）是一种最经济的节能方式 A．经常进行技术改造

Ｂ．对设备的及时更新

Ｃ．根据实际情况减少使用时间

Ｄ．采用管理手段节能降耗 参考答案：

1．A 2．C 3．B 4．C 5．D 6．B 7．A 8．C 9．B 10．D 67．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。Ａ．外包管理及自行作业

Ｂ．户内有偿清洁及公区日常保洁

Ｃ．垃圾分类收集及统一存放管理

Ｄ．专业化服务及提供差异化服务

68．对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等，应采用（）管理。Ａ．精品式

Ｂ．自然式 Ｃ．放养式 Ｄ．间歇式

69．下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是：（）

Ａ．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法 Ｂ．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡 Ｃ．通过药物和灯光两种方法诱杀

Ｄ．利用白蚁的无敌或病菌对白蚁进行生物灭杀 70．下列属于绿化的日常管理内容的是：（）

Ａ．草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等 Ｂ．浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等 Ｃ．苗圃花木种植及工程苗木种植

Ｄ．节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置

71．针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项：（）

Ａ．不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物 Ｂ．不宜使用果树或大花植物作绿化

Ｃ．植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 Ｄ．不直使用大乔木作绿化

72．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。Ａ．基本内容和标准

B ．检查内容与检查重点 Ｃ．基本要求和针对性要求 D．标准和要求

73．草坪检查重点内容不包括：（）

Ａ．施肥、淋水是否合理 B．表面平整度、秃斑 Ｃ．病虫害情况 Ｄ．修剪是否及时

74．工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以（）为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。

Ａ．庄严

B．优雅

Ｃ．舒适 Ｄ．环保 参考答案：

1．A

2．A

3．B

4．B

5．D

6．B

7．C

8．D 75．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。Ａ．公共安全防范管理服务 B．车辆停放服务

Ｃ．物业管理风险防范 Ｄ．物业装修管理服务

76．物业管理项目的义务消防队由（）组成，可分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。

Ａ．项目的操作层职员

B． 项目的管理层职员

Ｃ．项目的全体员工 D．项目全体安防人员

77．消防工作的指导原则是：（）Ａ．安全第一，预防为主 Ｂ．预防为主，防消结合 Ｃ．不顾一切，灭火为主 Ｄ．安全第一．财产第二

78．物业管理治安防范管理中遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢 劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应（），以便公安机关进行侦查破案。Ａ．做好现场的保护工作 Ｂ．做好辖区客户的安抚工作 Ｃ．尽量封锁信息以免误传 Ｄ．积极主动开展现场调查

79．消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取（）的方法。

A．日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合 Ｂ．日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合 Ｃ．日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合

Ｄ．全面检查和日常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合

80．在消防装备的维护管理中，对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度，（）应作一次全面统计工作，以保证项目配备的消防器材完整、齐全。Ａ．每半年 B．每年 Ｃ．每季 Ｄ．每月

81．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点 进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓（箱）内应配置（）瓶灭火器。Ａ．1 Ｂ．２ C．3 Ｄ．４

82．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置（）瓶灭火器。A．1 B．2 C．3 D．4 83．在消防装备的维护管理中，对常现消防装备应定期检查，至少（）进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防发生事故。A．每周 B．每月 C．每季 D．每年 参考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．B

6．D

7．D

8．B

9．B 84．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公 众产生危害，需要立即处理的事件。Ａ．物业管理紧急事件 Ｂ．风险

Ｃ．物业管理风险 Ｄ．紧急避险

85．物业管理企业在处理火警时首先要确认和了解起火的（）、范围和程度。

Ａ．位置 Ｂ．原因

Ｃ．时间 Ｄ．材料

86．易燃气体泄漏时，物业管理企业应立即通知（）。

Ａ．业主

B．医疗急救单位

Ｃ．燃气公司 Ｄ．公安消防机关

87．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（顺导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

Ａ．不可抗力

Ｂ．业主、使用人原因 Ｃ．自然、社会因素 Ｄ．开发建设单位的原因

88．下列属于前期物业管理风险的是：（）

Ａ．管理费收缴风险

Ｂ．合同风险

Ｃ．管理项目外包存在的风险

D．物业违规装饰装修带来的风险 参考答案：

1．A

2．A

3．C

4．C

5．B 89．（）是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。Ａ．物业管理企业收入 Ｂ．物业管理企业营业收入 Ｃ．物业管理企业经营收入

Ｄ．物业管理企业总收入 90．（）是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

Ａ．物业管理企业收入

Ｂ．物业管理企业营业收入

Ｃ．物业管理企业主营业务收入

Ｄ．物业管理企业其他业务收入

91．（）是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。

Ａ．物业管理企业收入

Ｂ．物业管理企业营业收入

Ｃ．物业管理企业主营业务收入

Ｄ．物业管理企业其他业务收入 92．（）是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

Ａ．物业管理项目预算管理 Ｂ．物业管理项目财务管理

Ｃ．物业管理项目资产管理 D．物业管理企业财务管理

93．（）是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

Ａ．物业服务费用酬金制 Ｂ．物业服务费用包干制

Ｃ．物业服务管理佣金制 Ｄ．物业服务费用分成制

94．物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式。

Ａ．业主大会 B．物业管理企业

Ｃ．业主委员会 Ｄ．建设单位

95．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。

Ａ．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积

Ｂ．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积

Ｃ．物业服务费总额除以该物业总建筑面积

Ｄ．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

96．物业管理专项维修资金属于（）所有。

Ａ．全体业主 Ｂ．行业主管

Ｃ．物业管理单位 Ｄ．建设单位

97．物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及（）。

Ａ．补贴收入 B．其他经营净收益

Ｃ．政策性补贴收入 Ｄ．其他业务利润

98．下列属于物业管理项目财务管理的特征的是：（）

Ａ．缺乏一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形 Ｂ．项目财务管理受物业管理企业的行政管理和业务指导 Ｃ．物业管理企业不得随意调集、挪用和将服务费据为己有

Ｄ．包干制条件下业主有直接干预物业管理项目机构财务工作的权

99．收入的编制方式通常是根据：（）

Ａ物业服务费总额和物业可收费总建筑面积

Ｂ．物业服务支出（成本）总额和预计利润

Ｃ．收费标准（单位时间费率形式）和物业总建筑面积 Ｄ．收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积

100．下列关于专项维修资金的叙述不正确的是：（）

Ａ．可用于购买国债

Ｂ．业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施

Ｃ．专项维修资金属于业主所有

Ｄ．业主转让房屋所有权时，结余维修资金予以退还，不随房

屋所有权同时过户

101．业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经（）审定后实施。

Ａ．售房单位 Ｂ．业主大会

Ｃ．房地产行政主管部门 Ｄ．业主委员会

参考答案：

1．B

2．C

3．D

4．B

5．A

6．B

7．D

8．A

9．A

10．B 11．D

12．D

13．B 102．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。Ａ．物业基础资料档案 Ｂ．物业图纸资料档案 Ｃ．物业技术资料档案 Ｄ．物业日常管理档案

103．电子媒体档案一般分为两类，一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为（）形式存贮。

Ａ。数字 Ｂ．录像磁带 Ｃ．硬盘数位 Ｄ．磁带

104．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。A． 1 Ｂ．２ Ｃ．３

Ｄ．４

105．（）是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执（从）业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录，并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。A． 物业管理企业信用档案 Ｂ．物业管理企业信息档案 Ｃ．物业管理企业经营档案 Ｄ．物业管理企业业绩档案

106． 物业管理企业信用档案的建立范围是所有（）等执（从）业人员。A． 物业管理企业 Ｂ．物业管理师 Ｃ．物业管理经理

Ｄ．物业管理企业和物业管理师

107．物业管理企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、（）自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执（从）业人员的信用档案系统，并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。

Ａ．政府部门

Ｂ．物业管理行业协会 Ｃ．物业管理企业 Ｄ．执（从）业人员

108．物业管理企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在（）天内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由当地物业管理行政主管部门签章。无正当理由不按期反馈的，可作（从）业人员的信用档案并进行公示。Ａ．３ Ｂ．１０ Ｃ．１５ Ｄ．３０ 109．（）期物业管理档案收集范围较为明确，主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案，档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位。A．物业入住

Ｂ．物业承接查验 C．日常物业管理 Ｄ．早期介入

110．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围 Ａ．物业运行记录档案 Ｂ．物业服务记录档案

Ｃ．物业管理公司行政管理档案 Ｄ．物业维修维护记录档案

参考答案：

1．A

2．C

3．B

4．A

5．D

6．B

7．C

8．B

9．B 111．物业管理企业项目机构的数量较多且分布较散，所管物业类型结构复杂，员工整体素质较高，培训资源比较充裕，宜建立（）级培训体系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四

112．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。Ａ．－ B．二 Ｃ．三 Ｄ．四 113．（）主要是根据企业经营战略和经营目标、企业人力资源规划、员工绩效考核结果和本企业实际情况等制定。Ａ．专题培训计划 Ｂ．晋升培训计划 Ｃ．外派培训计划 Ｄ．年度培训计划 114．（）培训体系有利于企业培训资源的充分利用，有利于统一公司的培训斥准和培训要求，有利于降低培训成本。但其针对性相对较差。Ａ．一级 B． 二级 Ｃ．三级 Ｄ．四级 115．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。Ａ．入职培训 Ｂ．能力培训 Ｃ．职前培训 Ｄ．试用培训

116．企业要根据外部环境的变化，从内部管理的角度，选择和调整适合企业经营发展的（），并在实施过程中根据需要随时调整。Ａ．薪酬标准 Ｂ．薪酬制度 Ｃ．薪酬计划 Ｄ．薪酬结构

117．考虑到物业管理服务运作特点，对项目负责人工作业绩和（）的考核可设定相应指标体系等，通过定量考核与定性考核相结合，实现对项目负责人的综合评定。Ａ．个人素质 Ｂ．业务能力 Ｃ．个人品质 Ｄ．团队意识 118．（）是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。

Ａ．辞职辞退

Ｂ．辞退 C．资遣 Ｄ．解聘 119．（）是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。Ａ．辞退 Ｂ．辞职 Ｃ．资遣 Ｄ．内退 参考答案：

1．B

2．A

3．D

4．A

5．D

6．D

7．B

8．A

9．C 120．测量客户满意的方法包括：建立受理系统、客户满意调研、（）、竞争者分析等。A．客户不满意调研 Ｂ．客户不满意分析 C．客户满意分析 Ｄ．失去客户分析

121．下列不属于物业而企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监督、行政管理服务方面的沟通交流 B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈 122． 客户满意是指客户感觉状态的水平，它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较，（）会达成客户满意。A．绩效不及期望 B．绩效与期望相称 C．绩效超过期望

D．绩效大于或等于期望

123． 与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关 B．建设单位 C．业主大会

D．公共事业单位 参考答案：

1．D

2．A

3．B

4．B 124．（）是物业管理公司表述工作事务所用的书面文书。Ａ．行政公文 Ｂ．事务文书 Ｃ．制度文书 Ｄ．礼仪文书

125．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。Ａ．条据类文书 Ｂ．告启类文书 Ｃ．告知类文书

Ｄ．其他日常文书 126．．物业管理应用文书文章式标题可以有（）。Ａ．单标题和双标题 Ｂ．单标题和副标题 Ｃ．主标题和双标题 Ｄ．单标题和复标题

127．按照应用文书的类型，物业管理应用文书的写作要领包括行政公文的写作要领、事务文书的写作要领、制度文书的写作要领、礼仪文书的写作要领和（）文书的写作要领等。Ａ．条据类 B．告启类 Ｃ．告知类

D．其他日常文书

128．下列行政公文属于外行文的是：（）Ａ．决定 B．函 Ｃ．通知 D．报告

129．下列不属于事务文书的是：（）Ａ．总结 B．大事记 Ｃ．倡议书 Ｄ．管理办法

130．物业管理行政公文中，（）是惟一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。Ａ．函 B．意见

Ｃ．会议纪要 D．通报

参考答案：

1．B

2．D

3．A

4．B

5．B

6．D

7．C

第二篇：注册物业管理师实务案例分析题

案例分析题参考

案例分析题

（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。

编号

意见与建议

部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷

保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3

小区内停车秩序混乱，建议加强管理

小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5

常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6

楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7

某部电梯安全隐患严重，需要大修

建议小区外墙全部翻新

小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10

小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

部分业主要求减免物业服务费 12

希望提供家政服务

部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14

建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯

问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）

问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）

问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）

问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）

问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题

（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）

问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分）

问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）

问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）

案例分析题参考答案

案例分析题

（一）问题1答案要点及评分标准：

⑴需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。⑵其中第1、6、9项应在物业服务费中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：

⑴第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）⑵物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。问题3答案要点及评分标准：

⑴可能原因有：环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。

⑵应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理，化学生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）问题5答案要点及评分标准：

⑴加强基础管理，包括日常检查和员工培训 ⑵调整优化管理服务工作流程

⑶加强安全管理，公共秩序管理

⑷加强小区共用设施设备的更新改造工作 ⑸加强小区卫生管理工作

⑹加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析题

（二）问题1答题要点及评分标准：

⑴上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）

⑵但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由 建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准

⑴乙物业管理公司的做法不妥当（1分）

⑵该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分）积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）

⑶同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准

答2005年7月31日24时或2005年8月1日零时均可以得分（3分）问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：

⑴乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。

⑵自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。

⑶乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。

三、案例分析题

1.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的挖槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任？（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。（2）由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。

2.张老太太住在某家园的7层。一天晚上，张老太太下楼时，因楼道灯损坏，张老太太在漆 黑中摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。

请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任？该物业公司是否应对张老太太进行赔偿？

（1）该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理的依据是服务合同。根据《物业管理条例》相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路等处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，导致张老太太身体受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。

（2）同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

3、王先生在某小区购买了一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，王先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。王先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，王先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。王先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，王先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么？

法院不会完全支持王先生的诉讼请求，但会部分支持王先生的诉讼请求。

失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏王先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。

4、某小区入住已五年。业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理公司的物业管理费。物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为物业管理公司能胜诉吗？为什么？

能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，物业管理公司作为小区的管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。

5、付先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。

两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。付先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管 理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费？如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？

（1）物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。

案例分析：

装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任

案情简介：原告:小区业主

被告:小区物业公司

原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。

被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。

法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：

一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。

二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。

至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。

三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。

四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。

五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。

综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。简要分析

一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。

被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。

被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。

原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。

二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。

本案中，被告提供的证据——装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。

物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。

6.案例：某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。

请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

（1）首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）的规定：房地产开发企业过管道渗漏保修期不低于2年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房 屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。（2）物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）。

紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

7.甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任？

602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？

（1）根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受读后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

（2）华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排除，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。

8.寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。某小区居住的张女士在小区内锻炼，突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。

请问物业公司对小区内的树木是否有管理义务？

对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？（1）物业公司对小区内的树木有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，树木属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的树木有管理义务。

（2）对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。

树木上的枯枝被一阵风吹过就