商住两用楼宇发展管理中的痛点

商业楼宇，向来被誉为垂直的印钞机，为地方服务业经济做出巨大的贡献。

文峰街道地处南通经济政治中心区域，辖区内共有商业楼宇28幢，28幢楼宇中，不乏诸如国贸大厦、天宝大厦等智能5A写字楼，但也有太阳鑫城、中南23号楼、中南利澳公寓、中南云公馆等即可以办公又可以居住的楼幢，这类楼宇被称为LOFT公寓或者商住两用楼。原本的开发初衷是套型小，灵动可改造，办公居住两相宜，但现实中，楼宇质态却令人担忧。

一是产业布局混乱。整租、分割出租均有，从几十平米到几百平米均无限制，楼内有办公有居住，有美甲理发有小餐饮宠物店，动态管理弱、产业特色不鲜明。产业之间的衔接松散，既影响了总体规划，又降低了楼宇品味，也不利于集聚发展。

二是楼宇税收贡献低。因商住楼宇的产权证可办理营业执照，这就造成楼宇内实际经营企业数远远小于挂靠注册企业数，挂靠注册企业盈利性整体偏弱，楼宇整体税收较低。以2019年数据为例，太阳鑫城全口径税收983万，中南23号楼914万，中南利澳公寓两栋楼宇合计245万，比起纯写字楼，税收贡献相差甚远。

三是经营管理水平不高。楼宇内产权分割，大多分布在几十甚至上百个私人业主手中，且流转频繁，楼内套房租赁、买卖由业主进行，产权和管理分离，使楼宇动态信息难以掌握，在实际的管理中出现盲区，严重制约了楼宇特色化的打造，楼宇的管理水平提升难度很大。

四是功能配套不全。除了新交付的中南云公馆，其余公寓楼宇档次较低、功能定位不准，相当一部分的楼宇硬、软件环境有待进一步改善，部分楼宇存在建筑物内外装修陈旧、功能设计不新、智能化程度不高、物业人性化及专业化不够等问题。尤其是停车难，严重制约了楼宇内企业的发展。

针对商住两用楼宇发展的痛点，政府主管部门必须要深入剖析，拿出切实可行的激励政策和措施，把公寓楼的质态提升作为楼宇经济的重点来抓。

一是完善发展规划。明确培育目标，加快城市化建设进程，积极完善配套，强化商业氛围。

二是探索政府管控。对于分散在小业主手中的产权办公场所，政府是否可以出面，进行整租，整合资源，由政府统一进行招商管理，实现精准招商、提升实效。

三是重新明确定位。对于运营时间较长，入驻单位散、小、乱的楼宇，通过对空置资产的重新整合，积极对外招商、对合同到期的非主导产业类型企业，通过政府奖励的方式，劝导业主不再续签不符合楼宇产业定位的合同，腾出资源进行招租等方式，及时“腾笼换鸟”，努力提高项目的置换率、集聚度和贡献度。