第一篇：会计业务处理

收款

1、收到管理费---“应缴财政专户款/管理费，应交税金（营业、城建、教育费、地方教育）”

2、收中专学费、住宿费、技能鉴定费---“应缴财政专户/学费/住宿费/技能鉴定费”

3、收到成人大专学费---“其他应付款/农大/理工大”

4、收大专、中专教材费---“其他应付款/成大书费/中专教材 ”

5、收损坏公物赔偿金---“商品/维修费（借方用红字冲销）”

6、收理工大、农大拨入办学经费---“应缴财政专户”

7、收外单位捐赠款、收银行利息---“应缴财政专户/捐赠收入/利息收入”

代扣代缴费

1、发工资代扣公积金、医保、失保、工伤、生育、养保---“其他应收款（贷）”

2、缴交管理费所属税金及印花税---“应交税金”、“商品/其他（印花税）”

工资、薪金支出

1、外聘管理员工资、外请教师工资---“工资福利/基本工资”

2、加班工资、班主任津贴、零星加班费---“工资福利/其他”

3、工作量酬金（岗位工资）、成人函授教师岗位工资、临时聘用人员、钟点工、稿费、翻译费、评审费、技能竞赛指导教师奖、教学论文评比酬金、招生奖、全国统考监考考务费---商品/劳务费

职工福利

1、转食堂职工误餐补助---“对个人和家庭/生活补助”

2、付中石化职工油卡费---“商品/交通费”

3、教工节日费、疗养补助费---“专用基金/职工福利基金”

4、付“八一节复转军人慰问金”、“离退休干部住院护理费”、“遗属生活补助”---“对个人和家庭/生活补助”

公务支出

1、付教育学会会费、劳动局技能鉴定分成费及会员单位会费、行政赔偿和诉讼费、会员费、广告宣传费、离休人员特需费---“商品/其他”

2、付陆良等联合办学点办学经费、教材费---“商品/委托业务费”

3、教工、外聘管理员商业附加险、工伤、生育、养老保险单位部分---工资福利/社会保障缴费

4、卫生用品费---“商品/物业管理费”

5、发给学生的零星小工工资、班团干部奖金、优秀学生干部奖、勤工助学奖等---“对个人/助学金”

6、付外单位开业揭牌赞助费、退学生学费---“商品/其他”

7、付律师顾问费---“商品/咨询费”

8、购入图书费---借：“事业/基本/其他资本性支出/图书资料购置费” 贷：现或银

借：“固定资产/图书资料”贷：“固定基金”

离退休

1、医保中心转来住院补助款---“其他应收款/退休享受政策补助费”

离休门诊费---“其他应收款/离休门诊费

2、财政代发离退休工资---“财政补助收入/离退休（按应发数）”

3、收到财政转入代扣离退休房租---“商品/物管（借方用红字冲销）”

单位账户往来

1、基本户转基建户基建款---“结转自筹基建 ”

第二篇：房地产会计业务处理

房地产会计业务处理大全

一、资产类主要会计科目核算:

（1）现金

从银行提取现金

借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

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借：其他应收账——XX

成本类或材料类科目

贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借

：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

第三篇：典当行会计业务处理

中泰创展控股有限公司

内部核算办法

中泰创展控股有限公司及管控公司

会计核算办法

一、贷款业务核算

中泰创展控股有限公司及各管控公司委托金融机构发放的贷款，在“委托贷款”科目核算，典当行发放的当金，在“贷款”科目核算，根据不同客户，分别“本金”、“利息调整”、“已减值”等进行明细核算，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。

财务人员首先根据贷款合同条款，计算贷款的实际利率，实际利率在名义利率上下20%范围内时，会计核算时采用名义利率；超出20%比例浮动时，采用实际利率核算。利息和综合费用属于计算实际利率的组成项目，应当在确定实际利率时予以考虑。

采用实际利率法时，对于发放的贷款，典当行应当按照公允价值进行初始计量，按照摊余成本进行后续计量，按照实际利率法计算贷款的摊余成本及各期利息收入。

收回或处置贷款时，应将取得的价款与该贷款账面价值之间的差额计入当期损益。

（一）委托贷款（中泰创展控股有限公司及各管控公司）

1、委托银行发放贷款

借：委托贷款---本金

贷：银行存款

根据合同收取咨询费时

借：银行存款

贷：主营业务收入---咨询费

2、计提利息，确认收入

借：应收利息

贷：其他业务收入---利息收入

例：2011年3月10日，公司委托A商业银行向客户发放短期贷款1000万元，贷款期限为6个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

银行每月21号代收利息时（10,000,000.00*3%*10/30）中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：应收利息

100,000.00 贷：其他业务收入--利息收入

100,000.00 借：营业税金及附加

贷：应交税费---应交营业税

100,000.00*5%---应交城建税---应交教育费附加

3、收取银行转来的贷款利息

借：银行存款

贷：应收利息

4、到期收回本金及利息

借：银行存款

贷：委托贷款--本金

其他业务收入---利息收入

5、贷款发生减值的相关业务处理（1）计提减值准备时

借：资产减值损失

贷：贷款损失准备

同时

借：委托贷款—已减值

贷：委托贷款---本金

委托贷款---利息调整

（2）资产负债表日如果收到利息

借：银行存款

贷：委托贷款—已减值

同时

借：贷款损失准备

贷：其他业务收入---利息收入

（3）收回已计提减值准备的贷款时 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：银行存款

（实际收到的委托贷款金额）

贷款损失准备

（按相关贷款损失准备余额）

贷：委托贷款－已减值

（按相关贷款余额）

资产减值损失

（差额）

（4）对于确实无法收回的贷款，按管理权限报经批准后作为呆账予以转销，借：贷款损失准备

贷：委托贷款－已减值

按管理权限报经批准后转销表外应收未收利息，减少表外“应收未收利息”科目金额。

（5）已确认并转销的贷款以后又收回的，按原转销的已减值贷款余额，借：委托贷款－已减值

贷：贷款损失准备

按实际收到的金额，借：银行存款

（实际收到的金额）

贷：委托贷款－已减值

（按原转销的已减值贷款余额）

资产减值损失

（差额）

（二）抵押/质押贷款（各典当行）

1、发放贷款（1）、发放贷款时

借：贷款---本金

贷：银行存款（2）、根据合同月末收取咨询费、综合费时

借：银行存款

贷：利息收入---综合费

手续费及佣金收入---咨询费

（3）、发放贷款时预收综合费、财务顾问费时，根据实际收到的金额，全额计算缴纳营业税等流转税，分期确认会计收入。

例：2011年5月1日，某典当行向客户发放抵押贷款时，一次收取3个月综合费300万元，财务顾问费300万元，贷款合同规定合同期限为3个月，按月收取利息。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

借：银行存款

6,000,000.00

贷：利息收入---综合费收入

1,000,000.00

手续费及佣金收入

1,000,000.00

预收账款

4,000,000.00

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

2,000,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加 预收费用当月缴纳营业税等流转税时

借：应交税费----应交营业税

6,000,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加

贷：银行存款

如果客户提前还款，还款当月申报缴纳营业税时，根据退还的综合费、财务顾问费，抵减当月的营业税计税金额。

（4）、发放贷款时预扣综合费、财务顾问费，根据实际收到的金额，全额计算缴纳营业税等流转税，分期确认会计收入，比较实际利率与名义利率的波动幅度，确定核算采用的利率。例：2011年5月1日，某典当行向客户发放抵押贷款6000万元，同时预扣3个月综合费300万元，财务顾问费180万元，贷款合同规定合同期限为3个月，按月收取利息。

借：贷款---本金

60,000,000.00

贷：银行存款

55,200,000.00

贷款---利息调整

4,800,000.00 月末确认综合费、财务顾问费收入

借：贷款---利息调整

1,600,000.00

贷：利息收入---综合费收入

1,000,000.00

手续费及佣金收入

600,000.00 借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

1,600,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

缴纳营业税等流转税时

借：应交税费----应交营业税

4,800,000.00*5%

----应交城建税

----应交教育费附加

贷：银行存款

如果客户提前还款，还款当月申报缴纳营业税时，根据退还的综合费、财务顾问费抵减申报当月的营业税计税金额。

2、计提、确认利息收入

（1）、合同约定按月收取利息的，按月确认利息收入，计算缴纳流转税。

借：应收利息

贷：利息收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

例：2011年5月10日，某典当行向客户发放抵押贷款1000万元，贷款期限为3个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

典当行5月份不确认利息收入，6月10日确认利息收入1000*3%=30（万元），6月份申报缴纳营业税30*5%=1.5（万元）

（2）、合同约定到期一次还本付息的，月末确认利息收入，不计算缴纳流转税。

借：贷款---应计利息

贷：利息收入

典当行于实际收到利息时计算缴纳流转税。

（3）、贷款期限跨两个会计，年末根据当年贷款实际天数确认利息收入，计缴税费。

例：2011年12月10日，某典当行向客户发放抵押贷款1000万元，贷款期限为3个月，合同约定按月收取利息，月利率为3%。

典当行2011年12月确认利息收入1000*3%/30*21=21（万元），营业税计缴基数为21万元，所得税收入项目金额为21万元。

（4）、贷款本金未逾期，利息在核算期内的，按月确认利息收入并计算缴税费。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

（5）、贷款本金未逾期，利息逾期90天以上的，按月确认利息收入，不再计算缴纳流转税。（6）、贷款本金逾期，实际收到利息时确认会计收入，申报缴纳流转税。

3、收回本金及利息

（1）、贷款本金到期，收回本息。

借：银行存款

贷：贷款---本金

利息收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

（2）、客户提前还贷的，典当行退还预收的部分综合费、顾问费，当月纳税申报时根据退还的综合费、顾问费金额调减营业税计税基数。

4、贷款发生减值的相关业务处理

(1)、资产负债表日，确定贷款发生减值的，记录减值金额。

借：资产减值损失

贷：贷款损失准备

同时将贷款科目余额转入“贷款－已减值”科目核算

借：贷款---已减值

贷：贷款---本金

(2)、计提贷款损失准备后，从客户收到利息时。

借：银行存款

贷：贷款---已减值

借：贷款损失准备

贷：利息收入

（3）、收回已计提损失准备的贷款时

借：银行存款

（实际收到的金额）

贷款损失准备

（按相关贷款损失准备余额）

贷：贷款---已减值

（按相关贷款余额）

资产减值损失

（差额）中泰创展控股有限公司

内部核算办法

（4）、对于确实无法收回的贷款，按管理权限报经批准后作为呆账予以转销。

借：贷款损失准备

贷：委托贷款---已减值

按管理权限报经批准后转销表外应收未收利息，减少表外“应收未收利息”科目金额。

（5）、已确认呆账并转销的贷款以后又收回的，按原转销的已减值贷款余额。

借：贷款---已减值

贷：贷款损失准备

按实际收到的金额，借：银行存款

（实际收到的金额）

贷：贷款---已减值

（按原转销的已减值贷款余额）

资产减值损失

（差额）

二、绝当物品核算

对于典当行取得的符合资产定义和资产确认条件的动产等绝当物品，应设置“绝当物品”等科目，按照《企业会计准则第1号——存货》的规定进行会计处理，并在资产负债表的“存货”项目中列示；对于取得的符合资产定义和资产确认条件的股权、票据等金融资产类绝当物品，应设置“交易性金融资产”、“可供出售金融资产”、“持有至到期投资”、“应收票据”等科目，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定进行会计处理。

绝当物品发生减值的，企业应当按照新会计准则的要求确认相应的资产减值损失。存货类绝当物品的处置通过“其他业务收入”和“其他业务成本”等科目进行会计处理；金融工具类绝当物品的处置通过“投资收益”等科目进行会计处理；应当退还当户或向当户追索的款项通过“其他应付款”或“其他应收款”等科目进行会计处理。

典当行销售绝当物品依照4%征收率计算缴纳增值税。

三、内部往来核算

内部资金流动时，中泰创展控股有限公司设置“其他应收款”科目，各典当行设置“其他应付款”科目，记录反映内部债权债务变动。

下月初，典当行通过OA系统发送往来询证函扫描件或传真件（必须加盖单位公章），中泰公司核对内部往来，及时分析差异原因后，提交合并报表岗位。

四、办公场所装修费用核算

以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予以资本化，在长期待摊费用中进 中泰创展控股有限公司

内部核算办法

行核算。

租赁的办公场所发生的装修费用在1万元以上（含1万元）的，在“长期待摊费用---装修费”中进行核算，并根据租赁期和支出预计受益期两者较短的期间内摊销。

企业应充分合理的考虑长期待摊费用的受益期限（摊销期限），并应当于各期末对长期待摊费用的受益期限进行重估，如有充分证据标明此部分支出已经无法在以后期间内受益，企业应于期末一次结转计入当期损益。

租赁的办公场所发生的装修费用在1万元以下的，直接计入当期费用。

税法要求长期待摊费用摊销期限不得低于3年，注意所得税汇算清缴时根据实际情况调整。

五、固定资产核算

固定资产确认必须满足以下3个条件：

（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量；

（3）使用年限一年以上、单位价值1000元以上（含1000元）。取得固定资产时，合理划分为办公家具、电子产品、车辆等类别。

固定资产折旧采用平均年限法，同一类别、同一型号资产的折旧年限必须相同，残值率5%。

固定资产计算折旧的年限如下：

（1）办公家具及其他，为5年；

（2）运输工具，为4年；

（3）电子设备，为3年。

对于接受捐赠旧的固定资产，企业应当按照确定的固定资产入账价值、预计尚可使用年限、预计净残值计提折旧。

各单位必须建立固定资产卡片，以对单项固定资产进行核算。固定资产卡片应当详细记载该项固定资产的编号、名称、规格、技术特征、使用单位、启用日期、原值、使用年限、折旧率、存放地点、大修记录等资料，并定期进行核对。

六、存款利息、及汇款手续费核算

中泰创展控股有限公司、各壳公司发生的存款利息、借款利息、手续费支出等在“财务费用”科目核算。中泰创展控股有限公司

内部核算办法

各典当行发生的存款利息在“利息收入”科目核算，手续费支出在“手续费及佣金支出”科目核算。

七、餐补费用核算

公司发放给员工的餐补在“应付职工薪酬---工资”核算，作为个税计税基数。

八、还款人与借款人不一致时的特殊规定

客户还款时，还款人与借款合同中的借款主体要一致。

如果借款人委托第三方代为偿还借款，为规避相关风险，会计入账时必须取得借款人与受托支付人签署的“委托付款指令”(格式见附录1)，并审核汇款单的“汇款用途”是否有“代****偿还借款”字样，否则财务人员予以退款。

九、会计报表

中泰创展控股有限公司、各壳公司报表及附表格式见附录2，典当行报表及附表格式见附录3。

核算单位提交会计报表时，不得擅自改动报表项目、格式，不得在工作表区域内任意增加、删除行列。

十、实际利率计算表

见附录4

第四篇：房地产会计业务处理

一、资产类主要会计科目核算:

（1）现金

从银行提取现金 借：现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目 贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款

收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入 商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款

贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款

贷：银行存款 设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款

贷：其他业务收入 结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用

贷：低值易耗品 借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出

贷：银行存款 支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款 安装完毕交付使用时 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出

贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款

贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时 借：应付账款

贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资

开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资

贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费

贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资 分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款

贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款

贷：主营业务收入 借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加

计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加 贷：借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算 一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）：

20251

252 商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作；

借：开发成本——配套设施开发成本——商店

000 贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明

细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况

和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设

施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发

成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如

下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000

贷；开发成本－－－配套设施开发成本

460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本 的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本

或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如

下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的

公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开

发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。

六、代建工程开发成本的核算 一）、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目

代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。

代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。

（二）、代建工程开发成本的核算

开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。

完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。

如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：

借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000

应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000

道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：

借：开发产品——代建工程 1080 000

贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000

七、自营开发工程成本的核算

房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。

采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：

借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX

如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。

（一）、自营工程成本核算的对象和项目

由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。

按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间

相接近的各个单位工程；（2）在