贷款可行性分析报告

为有效盘活资产，提升运营服务品质，公司于2021年10月对名下房产启动了装修改造，项目总投约9,000万元。为确保公司现金流平稳，财务部启动了项目融资工作并获得银行7,000万元项目贷款额度。现结合公司未来现金流情况、公司资金需求及贷款产品匹配等情况，对是否继续申请贷款进行必要性分析，具体内容如下：

一、公司未来5年现金流情况

按照公司目前整体工作安排，部门对公司本部未来5年现金流进行了梳理，其中2023年数据参考了2023年年度预算，后4年数据主要基于目前业务经验性估算。基于现有业务持续推进，公司2024年进入稳定运营期，收入及支出基本稳定，现金流维度收入无法覆盖支出，每年现金缺口约800万元。

二、资金需求及贷款产品匹配分析

目前公司正处于快速发展扩张时期，对可用于股权投资及摘地的长期限资金需求量较大，但按照国家现行监管政策要求，低成本的银行贷款在股权和摘地用途上较难合规实现，行业内基本通过资金成本相对较高且期限较短的园区基金等股权融资方式解决。

基于上述情况，公司自有资金的最大化利用尤为重要，日常经营及项目建设等资金需求可通过银行贷款合规解决，节约下的自有资金可充分利用于股权或摘地支出，同时部分项目还可放大1;4的杠杆作用。

以项目为例，公司若不申请改造贷款，以自有资金0.9亿直接用于项目建设，项目建成后资本金随即消耗，若届时有0.9亿摘地资金需求，无法申请银行表内低成本贷款；若申请改造贷款0.7亿（至少自投0.2亿），则改造事项仅消耗自有资金0.2亿元，节约出的0.7亿元可用于新项目股权投资或摘地，该出资还可发挥1：4杠杆作用，由项目公司再撬动约2.8亿开发贷款；按目前该资产估值，投入运营后，还可申请经营性物业贷约2亿，用途为置换前期0.7亿元改造贷款及后续与项目相关的日常经营支出（包括工资及房产维护等费用）。

三、贷款成本测算

本次银行7,000万元贷款利率为同期LPR-65BP，在贷款满额提款的情况下将产生256万元/年的贷款利息；若贷款提款，将节约出此部分自有资金，闲置自有资金归集至集团结算中心可存放3个月定期，定期利率3%，存贷利差约46万元/年。