第一篇：物业管理常见问题应对

物业管理常见问题应对

1、物业管理服务费由哪些项目构成？（相关：物业管理都管些什么，物业管理都有哪些服务。）

答：住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。一般来说，物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

2、物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。

3、开发商的空置房是否应交纳物业管理费？ 答：根据国家颁布发改价格[2003]1864号文件第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

4、房子暂不住物管费如何收？（相关：我不住为什么还要交管理费）答：２００３年１１月１３日，国家发展和改革委员会、国家建设部联合发出《关于印发物业服务收费管理办法的通知》，该《通知》要求全国各地从２００４年１月１日起执行《物业服务收费管理办法》。《物业服务收费管理办法》第１６条规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。根据该条款应理解为，房屋在未出售给物业买受人这前开发商是产权人，而在出售后，购买者就成为产权人了，既然国家规定房屋出售之前的产权人都要全额缴交物业管理费，那出售之后的产权人就更应该全额缴交了。另外从物业管理的角度来讲，对没有有入住的房屋业主，物管公司收全价是合理。理由如下：一是业主接收了钥匙，即开始使用所购房屋，意味着房屋所有权、支配权以及有关责任由开发建设单位向购房者转移；二是业主接收了钥匙，房屋内水、电、气等由业主支配，设施由业主管理，费用由业主来支付；三是业主何时装修、何时搬家进入新居生活，完全由业主决定，既无必要也不可能与管理企业协商。如果业主自己不入住，由开发单位或者由物管公司每个月来垫付另外一半物管费是极其不公平的。虽然没有入住但物业公司提供的服务没有变，仍旧需对公共部分进行保洁、保安、维护并对空置房进行打扫看护。

5、物业不允许业主安装太阳能热水器这种做法是否有法律依据？ 答：物业管理公司对整个小区负有管理的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

6、不让封阳台、装防盗窗，发生盗窃怎么办？物业公司承担责任吗？ 答：不让封阳台、装防盗窗主要是从有利于小区外立面的整体美观以及防火要求上考虑的。并且小区内有完备的安防系统（24小时监控、可视对讲报警系统、电子巡更系统、消防烟感报警系统）都能为业主提供安全保障。至于责任问题，这要看物业公司与开发商或业主委员会签定的物业管理委托合同中是否有约定，否则在法律上物业公司并不承担人身、财产保管或保险关系。如果业主还不放心，我们建议业主购买家庭财产保险。另外：是否安防盗窗等决定权仍在业主自己，待业主入住50%以上后，召开第一次业主代表大会来讨论决定。

7、公用水电费的如何分摊？ 答：

（一）公用水电费的范围：

公用水电费是指路灯、楼道灯、庭院灯、景观灯、水体、电梯运行用电、二次加压用电以及线路的电损和水损等消耗的水费与电费的总称。不含清洁、绿化用水和游泳池等经营性用水。

（二）为什么交了物管费还要分摊公用水电费？

因为合肥市物业管理收费办法（《合肥市物价局99号文》）中明确规定公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费中。为什么不包括在里面呢？主要原因有三：一是，同档次的物业小区公用水电费消耗的差异很大，如果包含在里面，同档次物业同样的服务水平，收费标准就会不一样；二是，同样一个小区内，各组团、合围之间水体、景观差异大，业主会不平衡；三是，水体、景观开放时间变数大，费用差异大，一天一次、一次半小时与一天多次、数小时，所耗费用不一样，因此业主和物业公司之间易为开放时间长短而争论不休。

（三）怎么分摊？

1、计算方法：开发公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费多少，并公示，让业主选择其中一种运行模式，然后再分摊费用。年终公示全年总体耗费情况，多退少补。

2、分摊办法：

路灯楼道灯公用电费由整个新加坡全体业主共同按建筑面积分摊；未售房由开发商承担；小高层的业主承担二次加压及电梯运行费用。目前新加坡公共用电全部由开发商全额承担。

3、交费方法：

各业主（使用人）在交纳物业管理费时一并交纳。

8、收装修押金及垃圾清运费有无依据，自己清运装修垃圾行吗？ 答：不允许自己清运垃圾便于小区的统一管理，其管理依据是《合肥市物价局196号文件》和《合肥市物价局99号文件》。

9、物业管理费如何交？

答：物业管理服务费在入伙时一次交半年，半年后可按季或按月交。物业公司为全体业主办理了水、电、气、电话、物业费等费用的托收代缴服务，不收取任何费用，欢迎广大业主到管理处办理该项业务。

10、商铺物业服务费为何比住宅高？前期销售承诺与后期物管不符如何解释？

答：

一、从事经营性活动与住宅性质不同（住宅非盈利）。

二、较住宅而言，商铺在管理难度上较大，如保安方面，人流量较大，外来人口流动大，对其他业主造成安全隐患；保洁方面，人多生活垃圾也随之增多 ；

三、从业主角度而言，任何一位小区业主都希望自己的居住环境安全、安静。前期销售承诺与后期物管规定不符：请业主出示书面合同，如果合同上明文承诺，我们会按合同上费用收取，其余差额部分我们会和销售部门协调，如未带合同请按规定缴交。

11、车辆在小区被盗或者业主家中财产被盗怎么办？

答：业主和小区物业管理只存在车位使用关系，并没有负保管义务，除非有证据证明，车辆的损坏（或被盗）是小区物业管理的疏忽或者管理员的管理不善（比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗同甘共苦入门后业主边连续求救无效；比如小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像而当值保安却没有发现，或者发现盗贼却没有及时制止等等）造成的，才有可能通过法律途径得到索赔。

问：购买新房之后，入住时需要办理哪些手续？

答：（1）先到售楼部办理有关手续。一次性付款须持购房人的身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约。购房收款收据；分期付款的须持身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约、购房收款收据、财务室结清余额；个人住房银行贷款的须持身份证复印件、银行借款申请书等；（2）到物业管理公司交纳其他费用，领取钥匙进行验房，验房时须仔细检查房屋的质量，尽可能挑出毛病一一列出，书面通知房地产商限期整改；（3）验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，立即办理入住手续，届时须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持本人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。（有关契税问题

问：我马上就要办验收新房手续，但是开发商和物业公司要求必须先交3％的契税，如果不交，就拿不到钥匙。请问，契税到底应该由谁来收？读者：周先生

答：《天津市契税征收实施办法》第十七条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳契税。”第二十条明确规定：“契税征收机关为财政机关。为搞好征收管理，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产管理部门和土地管理部门负责代征代缴。”房地产商和物业公司没有权利在买房人入住时代收契税，他们并没有得到房地产管理部门和税务部门的授权。契税还是应交到房地局和税务部门

供暖费该怎么交？供热建筑面积怎么算？

问：我刚买的新房，房产证还没有下来，供暖费该怎么交？供热建筑面积怎么算？读者：刘先生

答：市供热办的负责人介绍说，一般情况下，如果产权证还没有下来，供热建筑面积根据商品房买卖合同中的建筑面积进行计算。如果用户感觉合同中的建筑面积和实际面积相差太大，可以请供热部门的人按建筑图纸计算或进行实地测量。高层住宅首层是否应交电梯费

高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。原因如下：

从财产所有权看

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专用部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。在香港和台湾地区，专用部分和共有部分的划分和管理责任和祖国内地也基本相同。另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议稿》第二章第三节关于“建筑物区分所有权”的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护管理费由全体产权人分摊这一原则。

从电梯服务角度看

现代物业管理观念认为，物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三：

1、公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。

2、公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共服务的同时，不能排除其他人享用的这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。

3、公共性服务具有非竞争性，非竞争性是指增加或减少一个人享用公共性服务时，其边际成本为零。也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。

从实际结果看

如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业管理费中的电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由（自己爬楼梯），拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用，其结果是没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止，最终损坏的将是全体产权人的利益，物业的保值和增值目的又从和谈起？ 由此可见，首层住宅交纳电梯费是比较合理的。但是，我们也不排除首层不交的特殊情况，这种情况存在的前提条件是：房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。《中国物权法草案建议说明》中也明确了这一原则。毕竟，在我国的法律体系中，民事活动双方约定优于法定原则。（劲松）

小区公共区域的照明费如何分摊？

答：住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。但合肥物业管理收费办法规定，公共用水用电不得计入物业管理成本，由全体业主共同分摊。

房屋面积与合同不符，怎样纠正？

问：我对自己住房进行测量，测得面积与租赁合同上标明的面积数不符，不知如何去纠正？读者：肖先生

答：房管局有关人士解释说，由于房屋的测量专业化要求强，并且有一些相关的具体规定，比如“计租面积内有墙垛、砖柱等，如每处面积超过0.2平方米，应减除所占面积，以及长度误差在5厘米以内为丈量面积的允许误差”等等。因此，由于用户本人缺乏相关专业知识，自行测量的结果未必合乎规范。如果你认为误差很大，建议先到公房的出租部门进行核实，若结果仍不满意，可到双方认可具有资质的房屋计量单位要求测量，以到得准确、合理的数据

交了小区停车费，停车管理单位应负什么责

任？

停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；有专人负责看管车辆；出车进车有手续。一般收费没有约定的，车主应通过投保解决车辆丢失风险。

问：业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

答：这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。但是在实际操作中，买卖双方往往以入住交接作为验收房屋是否符合法定和约定交付 条件的一个主要程序。

在商品房买卖合同，对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁等)。

问：我家近期购买了一套新建住宅，入住一段时间后却发现房屋有些质量问题，不知向哪个部门投诉？听说在保修期内或保修期外分别由不同的部门受理，是否有这回事？

答：是有这回事。你购买的新建住宅，如果在保修期内的，发生了住宅工程质量问题，根据《新建住宅质量保证书》的明文规定，应向新建住宅所在地区的建筑业管理部门和建设工程质量监督机构反映，并由质监机构督促房产开发企业处理解决。据了解，上海市建设工程质量监督总站地址宛平路75号20楼，联系电话63777788；如果超过了保修期，发生住宅质量问题应该向住宅的物业管理部门反映，由其负责进行维修，上级主管单位是市房屋土地资源管理局；此外，作为市住宅发展局，是住宅质量投诉的归口管理部门，负责处理跨地区、综合性且性质较为严重的住宅质量投诉。(方文)我于今年年初购买了一套商品房，并于7月初办理了入住手续，在我装修房屋期间，发现楼上的房屋有水渗漏到我家墙上，这种情况我应该怎么处理？读者李军李军：您好！

在开发商与购房者签订合同时，开发商应向购房者提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。在《房屋质量保证书》中明确规定了购房者在正常使用情况下，商品房各部位以及各部件的保修内容和保修期。具体的保修期是从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起开始计算，屋面防水保修期为3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年等等。

针对您家的这种情况，您首先应查明是楼上装修时非法拆改造成的，还是正常使用时房屋漏水的。如果是楼上非法拆改造成的，那么，您家的损失应由楼上负责，但是如果是在正常使用的情况下发生漏水的，开发商应承担责任。

物业管理费该按哪个面积收

根据有关规定，物业管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取。购房人购房时与出卖人签订了购房合同，对于期房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，出卖人应向购房人提供该房屋的实测建筑面积；对于现房来说，购房合同约定中的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。购房人应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。本案中，读者购买的是1999年的产权房，其与出卖人签订的购房合同中约定的建筑面积应为实测面积，物业公司应按照购房合同中约定的建筑面积数(74.3平方米)向该业主收取物业管理费，业主可向物业公司了解按84.86平方米收取物业管理费的依据。房屋出现细微裂缝 买家能否退房？

问：我买了一套房子，入住后不久就出现了一些质量问题，地面起鼓，墙面有多处细微裂缝。向开发商提出退房，遭到拒绝，我该怎么办？

——读者李先生

解答：你反映的问题在京城房地产市场上经常出现。根据有关法律，对于质量问题，应当区别情况进行解决。

1.主体结构问题。对于主体结构问题，应根据建设部《商品房销售管理办法》第三十五条的规定处理，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

2.非主体结构的质量问题。对于此类问题，视双方有无约定，处理不同。

(1)如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行。

(2)如双方当事人无特别约定，购房人应与开发商协商予以解决，一般不能退房。如在法定保修期限和范围内，可以要求开发商承担保修责任。如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出，其他部位，由业主自行承担费用。如开发商在法定保修期内未进行维修的，则还应让开发商负责维修。并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。

根据来信中说明的情况，应该属于非主体结构问题。如你们之间有特别约定，按约定处理。如无另外约定，则你不能要求退房，如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多，开发商应积极予以解决，如开发商在法定保修范围和期限内，未予以解决，你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。

律师建议：根据北京建设市场的实际情况，商品房交付使用后，主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题，因此关于保修条款的制定就非常重要，建议购房者在签订购房合同时，应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。建设部《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》对开发商的保修责任做了最低限度的规定，当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。保修条款一般包括如下内容：

1.保修范围。当事人可以在《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确定的范围外，约定其他的保修部位。2.保修期限。当事人可以在《商品房销售管理办法》第三十三条确定的期限基础上，约定更长的保修期限。3.用户报修的单位及答复和处理的时限。4.违约责任。如开发商不按规定承担保修责任，应承担违约责任。5.无法维修的处理。如可以这样规定：开发商经两次修理仍不能解决的，开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房。

办入住手续时业主是否应交纳物业费？

业主在入住时交纳物业费的现象是前期物业管理的事情，是指业主会在成立前由开发建设单位委托的物业管理服务企业进行的物业管理服务所收费用的情况，一般在新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理合同，购房人在购买新建商品房时，应对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认，经购房人确认的物业合同，对购房人有效。所以如果合同中约定了入住时应交纳物业费和交纳的期限，那就应履行合同的约定

供电、供水问题的关键在于必须按照市场商品经济客观规律运作，而不能始终以垄断方式运作！

电力是供电企业的产品，既然作为产品，就应该遵从商品经济运作规律，应该由产品的制造者、经营者向消费者提供服务，即“向最终用户服务，向最终用户收费”！当然，电力部门也可以委托物业管理公司或其他人代替自己“向最终用户服务，向最终用户收费”。因此，《物业管理条例》第四十五条明确规定：“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”如果，电力企业没有委托物业管理公司“ 向最终用户服务，向最终用户收费”的，物业管理公司是无权收费的！此时，物业管理公司没有被委托进行收费，实质是对供电企业、业主以及住户的侵权行为，也是违反《物业管理条例》的违法行为！

第二篇：物业管理常见问题

一、物业收费篇

1、为什么物业公司一次性收取半年物业服务费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如半年收取一次物业费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。同时根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务合同有约定的,物业公司可以按半年期预收物业费。

2、从什么时间开始计收我的物业服务费？

答：在规定交房日期内的，从业主办理交房手续当日起开始计算收取物业服务费；如果在通知的交房时期内，业主不按期接房，则以开发商通知或公告的交付截止日开始计收物业服务费；以后购置的房屋以开发商通知或公示的交房时间开始收取物业服务费。

3、按什么面积收取我的物业服务费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业服务费。

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋接管验收表》、《业主信息登记表》、《入伙资料》等资料。

6、我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？

答：物业服务费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)、公用部位的日常养护、维修及运行，小区公共秩序维护、公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将每年向业主公布一次本小区收支账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。

7、业主有权审查物业服务企业的收支吗？

答：没有。物业服务收费有两种方式：包干制和酬金制。只有酬金制收费方式下，业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰物业服务公司的正常运作。

8、装修需交哪些费用？

答：A、装修押金：2000元/户，裙楼商铺另行商定；

B、装修垃圾清运费： 普通住宅（含多层、小高层、高层）：300元/户；

类别墅（连排、复式住宅）：400元/户； 别墅（独栋、双拼住宅）：500元/户。（前期物业合同中另有约定的，按照合同执行）

C、装修出入证工本费5元/张、押金20元/张（押金凭证可退）。

9、为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。维修资金的使用，分为计划使用、一般使用和应急使用。由物业服务企业提出使用建议和财务预算，经业主委员会审定，报主管部门备案后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

10、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？

答：物业服务公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

11、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？

答：不可以。因为物业服务公司与开发商是具独立法人资格的两个公司，开发商的承诺与物业公司无关，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人向开发商/有关部门反映协调，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。

12、有线电视的缴费方式？

答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：具体收费项目及标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准，有线电视电话为： 有不明白的事宜，您可以电话咨询。

13、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的，如果有业户不交服务费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

14、物业服务费里面包括了哪些费用？ 答：物业服务费包括：

服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

15、低层住户也要交电梯费吗？

答、最低楼层住户也要交纳电梯费用；物业服务协议另有约定以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

电梯费，更准确的来说应该是电梯运行维护费，指的是电梯日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行产生的电费、年检费、保险费、日常维护保养费等，但并不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。这笔费用主要用于保障物业服务区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

根据《物权法》的规定，电梯作为建筑物的共有部分，属于全体业主共有，每个业主对其既享有权利，也需承担义务，低层住户不能以不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。

电梯运行服务属公共性服务，并不是只供部分业主享用的特约性服务，不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。（一栋住宅，按所有权可划分为两部分，及专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于但各产权人而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特征是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业服务的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业服务企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。）

16、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？

答：是的，要缴纳物业服务费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，无论你入住与否，物业服务公司已经提供了公共性的物业服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业服务费的。

17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？ 答：包含在物业服务费用里面（各中心根据自己中心实际情况答复业主）。

18、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业服务费? 答：原则上是要全额缴交的。

（滨州地区：《滨州市住宅物业服务收费管理办法》第十条规定：前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应适当减免,减免比例不低于40%,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。）

19、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？

答：根据《山东省建筑装饰装修管理办法》第34条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为，以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

20、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车服务费？

答：严格来讲是交纳场地服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。（滨州地区：《滨州市住宅物业服务收费管理办法》 第十五条规定： 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。地上停车位：25元/月/辆； 地下停车位：30元/月/辆）

21、物业服务费如何收缴? 其收费标准及收费方式? 答：于业主入伙时预收半年的物业服务费（以后按半年期预收），符合《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条，而且此收费已经在《前期物业服务合同》中约定。

22、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？ 答：水景园林由物业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由物业中心具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业服务费中。如遇中、大修则需动用专项维修资金。

23、物业服务费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

答：是依据《前期物业服务合同》、当地有关物业服务收费管理办法所约定之物业服务内容和服务质量要求而测算出服务费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配的服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

24、为什么物业服务费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现行物业服务费收费标准是由政府备案的，将随本市物业服务费指导标准调整而调整。

25、这里的水、电、天然气费定价是多少？

答：物业服务公司严格按照当地政府有关水电气费定价标准执行。其中，水费： 元/方；电费： 元/度；天然气费： 元/方（各中心根据本小区实际收费情况给予答复）。

26、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业服务公司与业主的合同关系是对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维修保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护服务将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

27、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾，搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

二、物业服务篇

28、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安保工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

29、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户? 答：物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：

（1）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；

（4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（6）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（7）物业服务档案和物业档案的保管；（8）其他管理事项。

如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要支付相应的费用。

交房时，物业公司向业主提供《入伙资料》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料，里面有物业日常服务各项事务的详细说明。

30、物业客服人员主要是干什么的？ 答：负责客服工作的策划；

负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档； 顾客来电、来访、报修、派单、投诉的受理和跟踪处理； 小区综合巡查； 物品出入控制； 进行客户走访和回访； 便民服务的组织与开展； 社区文化的设计组织； 顾客意见的征询与反馈； 顾客的档案管理； 物业服务费的催缴工作。

31、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交物业服务费？

答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

32、草坪或其他植物会定期整修吗？

答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。

33、房屋有问题找哪个部门？

答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

34、高层住户水压不够怎么办？

答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。

35、物业公司是否提供周到的家政服务？ 答：根据物业服务公司自身条件而定，详情可在入户时咨询物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏。

36、问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”

答：因为房屋是您花费大量收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保您的房屋装修工程质量，建议您聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。

37、问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？”

答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运砂子、水泥时必须使用物业公司提供的专用设备，并做好电梯内地面的防护，不得散装或使用其他设备进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。

38、业主入住后垃圾怎样处理？

答：对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。物业公司会安排专人进行清理。

39、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？

答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：

1、房屋不会因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。

2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯费等）等相关费用并不因业主不收楼而免除。

40、车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主车辆丢失存在一定的因果关系，则物业公司可能要承担一定的服务合同违约责任。

41、物业服务公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？广告牌收入归谁所有？

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业服务费的不足或支付物业公司一定比例的服务费用，剩余的用于补充专项维修资金。

42、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费中。公用设施的中、大修、更新及改造使用从专项维修资金中列支。

43、别的小区物业服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？

答：

1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

2、物业服务费是通过科学测算后,根据提供的服务标准及日常开支情况进行定位的,符合物业服务收费的“以支定收”原则。

44、物业公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

答：物业公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业服务外，亦会因应客户的需求，适时提供其他便利业户的有偿服务，届时请留意物业服务中心公告的有关服务内容及服务收费标准信息。

45、业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？

答：依据《物业管理条例》，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业服务区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

业主委员会应履行以下职责：

1、召集并主持业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、执行业主大会的决议、决定；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、督临时管理规约的实施；

6、业主大会赋予的其他职责。

46、请告诉我你们的工作时间好吗？

答：每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。

47、宠物饲养的若干问题？ 答：本小区内不允许饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区宠物医院资料。业主在遛狗时应以绳束之及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

48、我们如何投诉？怎样报修？

答：您如果要投诉个别服务人员时或进行房屋报修时，可以直接到物业服务中心投诉/报修，也可以提供拔打24小时客服电话/业主APP端及书信函件等形式进行投诉/报修。我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。物业公司收到您的报修后，维修人员在约定时间内赶到维修现场。业主专有部分维修将根据零部件成本收取适当费用，维修结束后，请在维修单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业中心进行投诉。

49、为什么填写《业主家庭信息登记表》，如何保密？

答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出现紧急状况时，物业公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。

对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

50、我家里跑水了，物业应负什么责任？

答：物业服务公司以提供物业服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《物业服务合同》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

51、物业是否对噪音施工有限制？

答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

52、如业主在验房时，对房屋内各项指标存异议，业主可否不收房？ 答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，应在《房屋交接验收表》中注明存在问题并约定修复时间，业主与开发商双方签字确认，由开发商整改小组负责解决。且房屋竣工后有质量保修期，相关问题可以得到妥善解决，所以并不影响房屋的交付。

53、电梯运行噪音问题？

答：电梯由专业的维保公司进行定期维修保养的同时，物业人员每天对电梯运行情况进行巡查，电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。

54、底层的屋顶清洁如何管理？

答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排相关人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。

55、物业工程维修承诺多长时间到位？

答：急修 20 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场。

56、物业公司何时正式工作？

答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业服务。

57、交房后装修公司进场需要办理什么手续？

答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证书、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章，到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用（如装修保证金、垃圾清运费、施工人员的出入证等）。

58、自来水水质如何保证？

答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。

59、出租车可否直接进入小区大门内？。答：可以（或不可以）。

三、工程维修篇

60、物业工程维修人员的工作是什么？ 答：对小区的公共区域进行小修；

共用设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应； 制订中修、大修计划； 向业主提供室内有偿维修服务； 二次装修期间进行装修管理服务； 日常工程的维修报修工作等。

61、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主专有部位以外的区域，根据《山东省物业承接查验实施办法》第十六条约定：

1、物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2、物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业共用设施设备：包括电梯、水泵、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、避雷设施、路灯、楼道灯、电视天线、排水管线、供暖及空调设备等。

62、业主或物业公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

63、小修、中修、大修都包括哪些内容？

答：

1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，但不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程；

2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房或设备的规模与结构的维修工程；

3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

64、户内结构是否可以改动？

答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

65、对讲机、配电箱、宽带接口、电话接口、电视插口？

答: 不可私自移动，如改动需到小区物业服务中心备案，不再列入保修范围之内。

66、厨房的天然气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？ 答：天然气管道不可以更改，也不允许将管道藏在橱柜内。

67、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？

答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

68、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？ 答：电梯每半月检修一次。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期，不会影响住户使用电梯。

69、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？

答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。

70、厨房处是否做防水？ 答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏的厨房做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。

71、业主要求提供房间布线图纸？ 答：可以找物业服务中心。

72、谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

73、新建住宅交付使用必须达到的要求？

答：新建住宅及配套设施必须达到下列要求后，方可交付使用。(一)住宅已竣工并符合国家规定的技术标准和规范，能够满足使用要求；(二)住宅与城市道路有合理的联系；

(三)住宅生活用水纳入城市自来水管网。使用地下水的，须经有关部门批准；(四)住宅用电须纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电；

(五)住宅的雨、污水排放纳入永久性城市雨、污水排放系统。一时无法纳入的，要具有 建设行政主管部门审批同意的实施计划，并经有关部门同意后，可以在规定的期限内，采取 临时性排放措施；

(六)住宅所在区域必须按照规划要求配建公共建筑设施。由于住宅项目建设周期影响暂未配 建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施；(七)住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。

74、公共部位可以随意占用吗？

答：产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业公司有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。同时《物业管理条例》第51条约定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

四、装修管理篇

75、装修时需要办理哪些手续？ 答：装修流程如下：

（1）业户持有效证件到服务中心领取装修申请表，装修施工管理协议；（2）业户填写申请表，施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件交服务中心客服助理，责任工程师审核；

（3）业户、施工责任人缴纳装修保证金、垃圾清运费等费用，签署装修施工管理协议；

（4）业主对室内水暖管线打压，对有防水要求的房间地面作闭水试验；（5）施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证、垃圾袋，办理施工人员临时出入证；

（6）客服助理、维修工、消防员、协防员追踪监督施工状况，巡视施 工现场，监控施工过程 ；（7）住宅装修竣工后及时进行消防验收，建议业主室内水暖管线打压，有防水要求的房间地面作闭水试验，服务中心客服助理会同业户验收住宅，签署验收意见；

（8）装修竣工验收合格后，服务中心客服助理退还押金.76、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？

答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

77、装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业服务公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。

78、交房后是否统一时间准许业主装修？

答：统一安排装修，装修施工时间：7：00—12：00，14：00—19：00，已有业主入主时，晚间19时至次日7时，中午12时至14时，以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。若在非规定时间内施工，服务中心有权责令装修停工，并按有关规定处理,具体在《装修施工管理协议》里会有详细的说明。

79、住户进行室内装修有哪些注意事项？

答：（1）业主进行装修时需要向物业服务中提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到物业服务中心审批许可后方可按审批要求进行装修。

（2）装修施工必须按照批准的内容实施。装修施工不得改变或损坏房屋的结构、外观及公用设施、设备功能；不得影响公共设备设施、智能化系统的使用功能；不得因装修影响其他住户；装修过程中因搬运材料等原因造成公共部位（楼梯、地面、扶手、墙面、楼宇防盗门、楼梯间窗户、公共照明等）损坏的，应恢复原貌或照价赔偿。

（3）空调在服务中心指定位置安装，以确保建筑外观统一整齐。（4）安装空调必须使用足够强度的不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理，否则装修业户要承担由此造成的返工及其他损害（如下雨铁锈污染外墙、空调坠落等）。

（5）防盗门、防盗网按照服务中心的规定和要求进行安装。

（6）装修单位必须对所属装修人员的行为负责，装修人员进出小区必须佩戴《施工人员临时出入证》，衣着整齐，不得在非工作区逗留；严禁随地吐痰、喧哗、打闹、酗酒滋事，干扰他人正常工作和生活。

（7）若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人到服务中心办理人员增补手续，填表交纳有关费用，办理临时出入证。（8）装修垃圾袋装扎口后，按服务中心指定地点堆放，严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊及公共区域），违者予以罚款。高空抛物者从重处罚。

（9）装修施工单位负责施工现场的消防工作，施工现场配备干粉灭火器。（10）在装修施工过程中，应对地漏、下水道等采取有效的防护措施，因施工原因造成堵塞问题，以及由此引发的渗漏或给他人造成损失的，由业主、装修企业承担一切责任。

80、装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？

答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定，装修内容须经物业服务中心根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。

81、业主询问关于装修的问题

答：《业主手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打物业服务中心电话咨询。

82、卫生间是否要做防水闭水实验？

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

83、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关？

答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2－3公分。这样将不会影响到屋门的开关。

84、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以？

答：建议业主不要改动。（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果，且改动后不再享受保修）。

85、我是否可以对所属单元内进行拆改？

答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理规定》中详列了一些关于拆改的规定，（1）为保证建筑物结构和使用安全，严禁下列行为： ①改变房屋承重结构及配套设施的使用功能； ②在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔；

③不适当增加楼面荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具等； ④将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； ⑤破坏地面防水层； ⑥将生活污水排入雨水管道；

⑦扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； ⑧擅自改动、暗藏燃气管道设施；

⑨自行改造或增加用电负荷、乱拉乱扯临时用电线路； ⑩拆改供水、供暖管道和供电设施；（2）为保持统一美观，严禁下列行为： ①改变建筑外立面，在非承重墙上开门、窗；

②在建筑物外立面剔凿、涂刷、镶贴、加装、改变外形尺寸、安装广告牌及其他等行为；