第一篇：婚姻家庭典型案例办案流程与法律运用详解讲义

婚姻家庭典型案例办案流程与法律运用详解 第一讲概述婚姻家庭案件及其分类

本讲座是对有关婚姻家庭案件中法律理论、实际操作的综合。涉及相关民法、婚姻法、合同法、物权法、公司法、债法等一切与公民生活有关的法律，同时，也是律师处理人际关系的综合。每一个案件，都表现了律师办案的风格，体现了律师的办案水平，对生活、对社会的综合认识。

婚姻家庭案件注重解决人的情感与财产双重矛盾，特别是婚姻案件，有可能影响当事人的一生。因此，注重调解是婚姻律师首先应当做到的，其次，在调解无效的情况下，再行诉讼。婚姻家庭律师的办案流程一般如下：

接待当事人，倾听当事人讲述；收集、确认与案件相关证据；大致判断案件的结果；（这本身也是心证的过程，一定要注意倾听单方陈述所得出的结果有可能与真实事实有差距，这需要后期与对方当事人的沟通以及仔细判别本方当事人的陈述及相关证据。）与当事人一起确定是否进行调解；

与对方当事人进行接触，做好调解与诉讼的双重准备；（案件至此，在律师心中对案件结果应该已经有相当确定的判断，同时要把这种判断结果明告知当事人。出于各个律师办案风格及当事人的性格的不同，对案件结果的负面与正面因素是如实、还是夸大、缩小地告知当事人，需要律师根据案件情况具体分析。）进入结案阶段：调解结案或诉讼结案。婚姻家庭案件的分类：

以办案律师的结案方式分类：非诉讼类案件和诉讼类案件两大类。

诉讼类案件以《民事案件案由规定》分类：婚姻家庭纠纷与继承纠纷两大类。《民事案件案由规定》有关婚姻家庭继承部分： 第二部分 婚姻家庭、继承纠纷

二、婚姻家庭纠纷

10、婚约财产纠纷

11、离婚纠纷

12、离婚后财产纠纷

13、离婚后损害赔偿纠纷

14、同居关系析产、子女抚养纠纷

15、婚姻无效纠纷

16、撤销婚姻纠纷

17、夫妻财产约定纠纷

18、抚养纠纷

（1）抚养费纠纷

（2）变更抚养关系纠纷

19、扶养纠纷

（1）扶养费纠纷

（2）变更扶养关系纠纷

20、监护权纠纷

21、探望权纠纷

22、赡养纠纷

（1）赡养费纠纷

（2）变更赡养关系纠纷

23、收养关系纠纷

（1）确认收养关系纠纷

（2）解除收养关系纠纷

24、分家析产纠纷

三、继承纠纷

25、法定继承纠纷

（1）转继承纠纷

（2）代位继承纠纷

26、遗嘱继承纠纷

27、被继承人债务清偿纠纷

28、遗赠纠纷

29、遗赠扶养协议纠纷

第二讲律师办理非诉讼类案件

非诉讼类类案件，指没有法官参与，就完全可以结案的案件。婚姻家庭案件中，登记类案件占有一定的比重。比如，结婚登记，离婚登记，收养登记；公证类案件，如财产公证，遗嘱公证；都是由政府如婚姻登记机关或者类似于政府的中立并因其行为产生一定法律效力的机构如公证机关作为办案一方。

律师在此类案件中的作用，主要帮助当事人审查其所办理案件形式及内容的合法性。★以离婚登记为例：

离婚登记是指夫妻双方就婚姻内的财产、孩子抚养问题已经完全达成一致，并确定要离婚，去民政部门登记的行为。律师的办案流程如下：

一、接待当事人。首先询问其意图，确定夫妻双方就离婚意图、财产分配、孩子抚养是否已经达成一致。如果： 离婚意图未达成一致，九天考资则要看有无和好可能。如无和好可能，就要收集夫妻感情确已破裂的证据，以备诉讼；

离婚意图已经达成一致，那么如无和好可能，就要了解当事人对财产分配的意见。

财产分配问题，要详细询问当事人已知的财产状况，未知的，对方可能存在的财产状况，已经对方可能隐匿的、转移的、毁损的财产；要求对方提供详细的、确定的证据。否则，律师就必须要对不明确的证据进行收集，以备诉讼。

孩子抚养问题，首先要了解孩子的情况，年龄，性别，身心发育情况，就学就医的条件，与爷爷奶奶或者姥姥姥爷的亲密程度，以确定孩子在法律上跟谁一起生活更有利于成长，以备诉讼。

例：王强、刘红案

与当事人确定是否与对方当事人有协商可能。

通常情况下，家庭案件的当事人，无论感情到哪种恶劣地步，双方都有协商的意思，除非家庭成员的感情已经到了非敌即友的地步，在与当事人谈话时，通常都能通过对方的谈话与表情看出成员间的感情到底处于哪种地步。

离婚案件中，生活时间越久的夫妻，其协商的可能性越大，对财产恶性分配的可能性越小。生活时间越短的夫妻，以及二婚以上的夫妻，财产分配在离婚中占的比重超过感情。

感情与财产，是家庭的两个基本点，缺一点，家庭都不能称其为家庭。但是，不同的家庭，不同的人，会对两个点在家庭中占的比重有不一样的看法，律师要善于在谈话中，把握不同的侧重点，对不同的人因材施教，最后和平达到双方共同的目的：或者离婚，或者和好。婚姻长久的外在表现：双方或者单方对对方的永久宽容。宽容不同于忍让，是发自心底的不计较对错的爱。如果律师在谈话中，能发现双方或者单方有这种宽容的可能，那么，婚姻和好持续的可能就非常大。这一点，需要律师以对人性格的把握，对人的敏锐的观察力，对生活的复杂与简单的认识有一个深厚的积淀，同时要对事务有引导能力和把握能力。无和好希望的案件，如果能就财产分配及孩子抚养问题达成一致，那么就可以和双方当事人协商，是去法院领判决书、调解书还是去民政局领离婚证。结案

（一）在民政局领取离婚证

1、律师在这里要做的就是替当事人写好离婚协议书。离婚协议书（范本一）

张××，男，生于××××年×月×日，汉族，××市××××公司员工，住××市×××路×××号×××室；

秦××，女，生于××××年×月×日，汉族，无业，住址同上。

张××与秦××于××××年×月×日结婚，××××年×月×日生有一子张×。因感情破裂，现协议离婚如下：

一、儿子张×由父亲张××抚养，秦××负担抚养费，至张×18岁止，抚养费给付办法：一次性支付人民币元，或每月（年）支付人民币元；

二、秦××每月的第一个星期六早上十点接儿子到其居住地生活二十四小时，于星期日早上十点送回张××居住地，如临时想探望儿子，可提前一天与张××联系、协商，达成一致后可按协商的办法探望儿子；

三、婚后的共同财产各一半（附清单）；婚前双方各自的财产归各自所有（附清单）；

四、房屋是张××婚前购置的个人财产，离婚后秦××搬出另住，张××一次性给予经济帮助一万元。

协议人：张××（签名）秦××（签名）×××年×月×日 离婚协议书（范本二）

协议人：蔡某，男，××年×月×日出生，汉族，住××市×××路×××号。协议人：王某，女，××年×月×日出生，汉族，住××市×××路×××号

协议人双方于××年月日在区人民政府办理结婚登记手续。因双方性格不合无法共同生活，夫妻感情已完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：

一、蔡某与王某自愿离婚。

二、儿子蔡亮由女方抚养，由男方每月给付抚养费500元，在每月10号前付清；直至付到18周岁止，18周岁之后的有关费用双方日后重新协商。

三、夫妻有座落在路号的楼房一套，价值人民币10万元，现协商归女方所有，由女方一次性给付男方现金5万元。房内的家用电器及家俱等等（见清单），双方同意作价2万元，归女方所有，女方向男方支付1万元。

四、夫妻无共同债权及债务。

五、蔡某可在每月的第一个星期六早上八点接儿子到其居住地，于星期日早上九点送回王某居住地，如临时或春节探望，可提前一天与王某协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。本协议一式叁份，双方各执一份，婚姻登记机关存档一份，在双方签字，并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。协议人： 协议人： 年月日

离婚协议书，要根据双方当事人的具体情况拟定。除了就离婚问题本身不能反悔向法院起诉以外，离婚协议书内涉及的关于财产分配及孩子抚养、探视问题，因为某些重要事由的发生或者改变，均可以向法院提起诉讼。因此，律师在起草离婚协议中，对于财产分配的措词设计，要根据案件的具体情况具体分析。

本讲座提供的两份协议书，在财产问题上，虽然两份都有诉讼的可能，但是，显然第一份比第二份要清楚，明晰。

2、律师带领当事人去民政局，或者为当事人讲解民政局的办案过程。1）申请

申请人：夫妻双方

受理机关：夫妻一方户口所在地的婚姻登记机关

所持证件或者证明：户口本、居民身份证、离婚协议书、结婚证 2）审查 审查方：婚姻登记管理机关

内容：是否符合协议离婚法定条件 方式：当面询问及书面审查 3）结案

予以登记离婚，发放离婚证：符合协议离婚条件 不予以登记离婚：不符合协议离婚条件

（二）在法院领取判决书或者调解书

出于某些原因，即使是双方协商离婚，也有可能双方都愿意去法院领取判决书或者调解书。例如：外国人在中国离婚。

调解书的优点：

一、非有法定理由不能上诉；

二、当事人签收完毕就立即生效。

律师在此间要注意一直做好协调工作，九天考资包括当事人之间的，当事人与法官之间的，以利于领取调解书的工作全部当场顺利完成。★★以收养案件为例：

建立收养关系，包括国内公民收养国内孩子，国外公民收养国内孩子，国内公民收养国外孩子。

律师办理建立收养关系的流程：

1、接待当事人

在做国内收养时，律师要注意的是，与当事人做谈话时，了解当事人收养或者送养的意图，然后审查收养人、送养人、被收养人的条件是符合《收养法》以及《收养子女登记办法》的规定，收集办理收养证所需要的各类材料、证件、证明。

2、就当事人能否成功收养孩子做出分析，并成功收养后家庭亲属关系发生变化，财产关系可能因此而发生的变化要对当事人做出分析；

3、根据收养登记程序带领当事人领取收养证及办理户口。（要点：本案中的当事人必须要亲自到场，不能亲自到场的，委托书须经有关机关证明或者公证。）

4、是否办理收养公证，依据当事人的意思。收养经过公证的，解除时也需要公证。收养子女的一般程序：

一、收养子女的收养登记机关。

《收养法》第十五条规定，收养登记机关是县以上人民政府民政部门。收养查找不到生父母的弃婴和儿童，在弃婴和儿童发现地县级以上人民政府民政部门登记；收养社会福利机构抚养的孤儿，在社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门。

二、收养登记的步骤

1、收养人的申请书

收养人需亲自到收养登记机关递交申请书，收养书、申请书的具体内容应写明收养的目的，对被收养人人格、人身等各方面合法权益的保证及其他事项。

2、收养人应提供的材料 1）民身份证和户籍证明；

2）申请人所在单位或村（居）民委员会出具的收养人的年龄、婚姻、家庭成员、经济状况等能力的证明；

3）县级以上人民法院出具的适合收养的健康证明； 根据被收养人的不同情况，还需提供下列材料：

1）收养的是社会福利机构抚养的孤儿还需提供社会福利机构同意收养的证明； 2）收养弃婴和儿童，须出具主管部门查找不到其亲生父母的证明； 3）收养残疾儿童的，提供县级以上医院出具的残疾状况证明书。

3、审查

收养登记机关对收养人提出的申请和材料进行审查，符合条件准予登记。

4、登记

对经审查合格的收养人发给《收养证》，自收养登记之日起收养关系成立。经法定收养登记程序的收养关系，受法律保护。收养协议（范本）甲方（收养人）：XXX（姓名、住址）乙方（送养人）：XXX（姓名、住址）

甲乙双方就收养XXX（被收养人姓名）达成协议如下：

第一条被收养人的基本情况（写明：被收养人的姓名、性别、年龄、健康状况、现住址）第二条收养人XXX是XX单位的XX（职务），现年XX岁（已婚的，收养人为夫妻双方），住在X市X区（县）XX街XX号

第三条收养人XXX的基本情况（写明送养人的姓名或者名称，为什么要送养的理由）。第四条送养人的基本情况（写明送养人的姓名或者名称，为什么要送养的理由）。第五条收养人XXX保证在收养关系存续期间，尽扶养被收养人之义务。

第六条甲乙双方在本协议签订后X日内，到XX民政局办理收养登记手续(并进行公证)。甲方：（签字、盖章）乙方（签字、盖章）

对协议的生效条件，附件，应完全符合《收养法》的规定，否则，有可能对收养的过程带来麻烦。起草协议的过程，也是审查相关文件、证件、证明是否齐备的过程，无论是形式上还是内容都要详尽审查。涉外收养案件简介：

★★★以继承案件中的遗嘱见证为例：

遗嘱是公民生前处理自己所有的财产及其他事务，并在其死后发生法律效力的行为。遗嘱见证是见证机关根据遗嘱人的申请，依法证明其立遗嘱的行为真实、合法的行为。律师办理遗嘱见证应当注意的问题：

（１）遗嘱是立遗嘱人单方的法律行为，九天考资因此，必须由立遗嘱人亲自办理。无行为能力人不能立遗嘱；限制行为能力人必须经法定代理人同意并与其能力相适应的情况下所做出的遗嘱行为才是有效的。

（２）遗嘱人所处分的财产必须为遗嘱人所有，其财产的范围包括动产、不动产和其他有价证券。立遗嘱人可以要求见证人在场见证。（３）申请遗嘱见证人应当提交的文件包括：①立遗嘱人的身份证明，如身份证、户口簿等；②立遗嘱人处分的财产所有权的证明；③遗嘱的草稿等。（４）见证机关应当为遗嘱人的遗嘱内容保密。遗嘱见证书（模板）（）××字第××号

兹证明×××（应写明姓名、性别、出生年月日和现住址）于×年×月×日在×××（地点或者见证处），在×××和×××的面前，立下了前面的遗嘱，并在遗嘱上签名（或者盖章）。经查，遗嘱人的行为和遗嘱的内容符合《中华人民共和国继承法》第１６条的规定，是合法有效的。

××律师事务所

见证律师：××××××（签名）×年×月×日 思考：

律师见证遗嘱无效致第三人受损害的民事责任

案例：王保富诉三信律师事务所财产损害赔偿纠纷案.遗嘱形式的变化办理见证应注意的问题 第三讲律师办理诉讼类案件 目前婚姻家庭律师业务中，有一半以上是诉讼类案件。主要是因为调解不成而起诉到法院的案件。由于前期的准备工作已经很充分，因此，起诉到法院以后的工作相对轻松，只需要按照相关的法律程序办理就可以了。

中国有四级法院，二审终审制，另外还有再审制度。律师办理诉讼案件的一般流程：

收集证据：此阶段在接待当事人时，应该已经有充分准备，对于各类案件，针对所要主张的事实收集相关的证据，对需要反驳的对方的主张收集反向证据或者作好抗辩证据的准备。代理原告写起诉书，代理被告写答辩状。

出席庭审。庭审前、中、后如果有可能，都可以向法官、当事人表达调解、和解的意思。对于无法调解、和解的案件，根据具体情况，展开辩论，为当事人谋取最大利益。代领法律文书，并向当事人讲解法律文书的内容与后果。一审判决书是否需要上诉及上诉时效。

上诉：代写上诉书或答辩状。注意是否有新的证据可以提供。出席庭审并积极参与调解。申诉：通常情况下，婚姻家庭案件申诉的可能性较小，但仍不排除有申诉的可能性。代理执行：

婚姻家庭案件在诉讼中的证据问题： 证人证言：证据效力低；

当事人陈述：须有其它证据配合； 物证：真实性；

书证：私文书证的内容真实性； 鉴定结论：对事实的定性； 视听资料：注意收集的合法性；

涉外证据：域外证据在国内使用的合法性；

申请法院调取证据应注意的问题：申请调取证据的范围，申请期限。注意对不利证据推定规则的运用。

反证与证据抗辩的效果。主动攻击与防御。诉讼时效、期间问题：

离婚案件中的精神损害赔偿除斥期：离婚后一年；无效婚姻关系当事人死亡后一年内（除斥期），生存一方当事人或者利害关系人申请宣告婚姻无效；因胁迫请求撤销的时间为结婚登记之日起一年或恢复人身自由起一年（除斥期），申请人必须为当事人本人； 继承案件中的遗产接受时间、遗产分配时间、诉讼时效

举证期限、新证据、申请鉴定期限、申请法院调取相关证据期限 以离婚案件为例：

1、制作起诉书

民事起诉书（范本）

原告：姓名性别年龄民族工作单位住址等；联系方式。代理人：XX律师事务所律师，联系方式。

被告：姓名性别年龄民族工作单位住址等；联系方式。诉讼请求：

一、解除夫妻关系；

二、依法分割夫妻共同财产；

三、由原告抚养孩子，被告每月（每年或一次性）支付抚养费XX元；

四、因家庭暴力及与她人同居，被告支付原告医药费XX元，精神损害赔偿金XX元。

事实和理由：

一、简单阐明婚姻关系与生育孩子情况；

二、就家庭财产问题做说明，并提出分配方式及理由；

三、就家庭暴力及与她人同居问题进行说明。

此致

××人民法院 具状人：××× ××年××月××日

附：

1、本起诉书副本×份 附：

2、证据及证据目录

2、代理意见书

如果案件复杂且争议较大，律师的代理意见书犹为重要，是除了庭审以外，影响法官的又一个重要方式。代理意见最好简单、精要，且有理有据，说服力强。代理意见书（范本）审判长，审判员：

就XX诉XX一案，XX律师事务所接受XX的委托，经过庭前调查，庭审的质证、辩论，现表现如下代理意见： XXXXXXX 综上所述，请法庭依法做出裁判。

XX律师事务所接受 ××年××月××日

案例：以本讲座的《离婚协议书》范本一为基础案件，分析一个案件从非诉到诉讼，律师可能遇到的各种程序及实体问题。

第四讲案例讨论

案例讨论：就提供的案例控辩双方、法官各提出的主张及理由，九天考资进行解说。婚姻家庭、继承纠纷

二、婚姻家庭纠纷

10、婚约财产纠纷婚约解除后赠与物归属问题

11、离婚纠纷 A离婚精神损害赔偿数额的确定

B离婚中的亲子鉴定

C损害夫妻一方利益的财产处分行为无效

D一对夫妻两次离婚四次判决

12、离婚后财产纠纷A离婚后一些常见纠纷

B离婚诉讼后一方就离婚时未处理的财产起诉要求分割获支持

C离婚后房改房的分割原则.13、离婚后损害赔偿纠纷离婚后是否可要求赔偿精神损失费

14、同居关系析产、子女抚养纠纷重婚与有配偶者与他人同居的区别

15、婚姻无效纠纷无效婚姻同居双方财产按共同共有对待

16、撤销婚姻纠纷无效婚姻撤销必须经过法定程序

17、夫妻财产约定纠纷从本案看夫妻财产约定的效力.18、抚养纠纷子女抚养抚养费与探望权综述.doc（1）抚养费纠纷A儿子索要抚养费父亲拒鉴DNA败诉

B婚姻关系存续期间可否提起抚养费诉讼

C给付抚养费无需再单独支付医疗教育费

（2）变更抚养关系纠纷

19、扶养纠纷扶养相关规定

（1）扶养费纠纷

（2）变更扶养关系纠纷

20、监护权纠纷A监护权相关规定 B 奶奶成5岁女童监护人

C从一起抚养纠纷案谈监护权能否放弃

21、探望权纠纷 A探望权相关规定

B爷爷奶奶对孙子没有探望权

22、赡养纠纷有关赡养的几个认识误区

（1）赡养费纠纷

（2）变更赡养关系纠纷

23、收养关系纠纷

（1）确认收养关系纠纷

（2）解除收养关系纠纷解除收养后抚养费补偿纠纷问题

24、分家析产纠纷严义奎分家析产纠纷一案

三、继承纠纷尽赡养义务的孙子是否享有继承权

25、法定继承纠纷法定继承案例

（1）转继承纠纷代位继承和转继承的规则

（2）代位继承纠纷

26、遗嘱继承纠纷 A2份遗嘱引来房产纠纷 B股东自立遗嘱转让公司财产和经营权无效 C遗产继承三种方式法定继承位列最后 D该案应为遗嘱继承还是法定继承

27、被继承人债务清偿纠纷被继承人清偿债务相关规定及清偿原则

28、遗赠纠纷 A遗赠案例

B两遗嘱撞车遗赠有效

第二篇：劳资纠纷典型案件办案流程及法律运用详解

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

劳动争议案件办案指南

第一：劳动法律咨询„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

一、劳动争议案件律师的业务范围„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

二、劳动法律咨询的技巧和误区„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

第二：劳动争议案件处理的程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

一、概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

二、仲裁程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

三、诉讼程序„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

第三：办案过程中的举证„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

一、举证责任的一般原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

二、常见劳动争议案件类型的举证、质证技巧„„„„„„„„„„„„„„5

三、常用证据的搜集„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

四、特殊证据的效力„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

第四：劳动争议案件的调解„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

一、调解中遵循的原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

二、调解的技巧„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

劳动争议案件办案指南

第一：劳动法律咨询

一、劳动争议案件律师的业务范围

（一）用人单位方面

用人单位建立完善的劳动人事制度有助于减少劳动争议案件的发生，提高员工工作效率，帮助企业提升发展速度。

1、业务内容：

（1）用人单位劳动合同的起草、修改和审查；

（2）用人单位规章制度如《公司章程》、《员工守则》、《劳动纪律手册》和《企业安全生产有关规定》等的起草、修改和审查；

（3）向用人单位及时提供相关劳动人事最新法律法规、规章及劳动人事政策咨询；（4）为用人单位培训劳动人事管理人员相关劳动法律知识；

（5）为用人单位的专利权、商标权、著作权、商业秘密和专有经营权的保护提供法律建议，并协助顾问单位制定保密制度、保密协议和竞业禁止制度；

（6）定期了解用人单位劳动合同订立、履行情况，帮助企业规范其用工行为，使企业避免因解除劳动合同程序不合法或解除劳动合同条件不合法引起的风险；

（7）指导用人单位运用规章制度进行科学管理及收集证据技巧，使其避免因处理违纪员工而发生劳动争议应当承担的举证风险。

案例分析： 本律师曾经办过一起离职一年员工向用人单位要求支付离职期间工资及经济补偿金、续办社会保险的劳动争议案件。该员工与用人单位之间是事实劳动关系(在审判实践中，因事实劳动关系而发生的争议案件，双方的权利、义务按有效劳动关系处理)，没有书面合同。该员工从1998年9月起主动不上班，用人单位认为其是自动离职，双方劳动关系终止。但该员工一年后却向用人单位要求支付其离职一年期间的工资及补偿金等，于是，用人单位立即向其送达终止劳动关系的书面通知。该员工没有签收，却在1999年10月12日向用人单位递交了书面辞职书，又于1999年12月16日提出劳动仲裁申请。

一审、二审法院均认为用人单位终止劳动关系的通知并未送达员工，亦未与其办理有关终止劳动关系的手续，双方的劳动关系应于员工辞职之日起终止。虽然，用人单位因员工提起劳动仲裁超过法定60天的诉讼时效而胜诉，但一、二审法院关于书面通知的观点给笔者留下深刻印象。

此处就是律师要在规范用人单位证据技巧方面需要注意的体现。

（8）协助用人单位预防和处理工资、工伤、辞退、社保费和补偿金等引起的劳动争议；（9）根据用人单位的需要，列席重大会议，现场提供法律咨询；（10）劳动仲裁与诉讼法律服务；

2、服务方式：

（1）由律师按顾问合同约定为用人单位提供法律服务；

（2）定期与用人单位负责人会晤，为顾问单位的经营、管理活动提供法律意见和方案；

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

（3）每月与顾问单位电话联系，全面了解顾问单位现状，以便有针对性地提供法律服务；

（4）顾问单位可随时与律师联系，咨询法律方面的问题；

（5）顾问律师可通过面谈、电话、传真、电子邮件等方式开展工作；

（6）如顾问单位有特别要求，双方可协商确定。

（二）劳动者方面

1、为劳动者量身定做劳动合同文本；

2、为劳动者就劳动合同的订立、履行、变更、解除、终止提供法律咨询；

3、帮劳动者提前解除或者期满终止劳动合；

4、代理劳动者进行劳动仲裁或劳动诉讼；

5、代理劳动者进行行政复议或行政诉讼；

6、代理劳动者申请支付令；

7、为劳动者提供有关劳动法律关系的其他服务。

（三）委托手续的办理

《企业劳动争议处理条例》（国务院第117号令）规定，劳动争议当事人，无论是企业一方还是职工一方，都可以委托1至2名律师或者其他人代理参加仲裁活动。当事人委托他人参加仲裁活动，应当向仲裁委员会提交有委托人签字或盖章的委托书，委托书应当明确委托事项和权限。

在仲裁委员会办事机构，备有专门“授权委托书”式样，供委托代理时填用。委托人是单位的，应写明单位名字的全称并加盖公章；委托人是个人的，应由委托人签名或盖章。受委托人也应签名或盖章，然后递交劳动争议仲裁委员会。

二、劳动法律咨询的技巧和误区

面对用人单位或者劳动者的法律咨询，律师需要做的关键是把握住他们反映问题的实质，并迅速联系相关法律法规，抓住问题的核心一语中。（此处请姚老师结合自己接案子的实际做很好的发挥）

第二：劳动争议案件处理的程序

由于我国仲裁委员会仲裁和法院诉讼的基本程序是大致相似的，所以对于具体的办理劳动争议案件的过程将仲裁与诉讼合并在一起，以仲裁为例，必要的时候会提出他们的不同之处。

一、概述

1、劳动争议的受案范围

（1）因事实劳动关系的争议；

（2）因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；（3）因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；

（4）因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；（5）因违反用人单位规章制度扣发工资引起的争议（6）因工伤发生的争议等等

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

（1）申请人与被诉人存在劳动关系的证明材料；

（与劳动者第（6）项要求相同）（2）《营业执照》副本；（3）《法定代表人身份证明书》；

（4）有委托代理人的，需提交《授权委托书》（注明委托事项），受委托代理人的身份证复印件；（5）《提交证明材料清单》（一式两份）。

（二）庭审

仲裁委员会接到仲裁申请后，应当在5日内作出是否受理的决定。受理后，应当自立案之日起7日内组成仲裁庭。

1、注意仲裁庭的组成

通常由3名仲裁员组成，其中一名为首席仲裁员；对于事实清楚，案情简单，使用法律法规明确的案件，可由仲裁委员会指定一名仲裁员独任仲裁；集体劳动案件的仲裁庭由3名以上单数的仲裁员组成。

2、根据仲裁庭公布的仲裁庭组成人员名单，确定是否申请回避；

3、申请证据保全，申请先予执行；

4、庭审前调解，属于必备程序。

仲裁庭审理劳动争议案件应当先行调解。经调解达成协议的，制作仲裁调解书。调解书自送达之日起具有法律效力。调解书不适用留置送达，当事人拒绝接收调解书的，即应当认定为反悔。

（三）结案

《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》第四十三条：“仲裁庭裁决劳动争议案件，应当自劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请之日起四十五日内结束。案情复杂需要延期的，经劳动争议仲裁委员会主任批准，可以延期并书面通知当事人，但是延长期限不得超过十五日。”

1、制作仲裁调解书

仲裁庭经调解达成协议的，制作仲裁调解书，仲裁调解书具有法律效力，自送达之日起对当事人具有法律约束力。

2、领取仲裁裁决书

仲裁庭当庭裁决的，应当在7内发送裁决书。定期另庭裁决的，当庭发给裁决书。注意保持与仲裁员的紧密联系。

（四）裁决

1、终局裁决

下列劳动争议，除《劳动争议调解仲裁法》另有规定的外，仲裁裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力：

（1）追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，不超过当地月最低工资标准十二个月金额的争议；

（2）因执行国家的劳动标准在工作时间、休息休假、社会保险等方面发生的争议。

劳动者对一裁终局的裁决不服的，可以自受到仲裁裁决书之日起15日内向人民法院提起诉讼。而用人单位对一裁终局的仲裁裁决不能再向法院起诉，也不能申请再次仲裁，但在具备法定情形时，用人单位可以向人民法院申请撤销。

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

4、调岗调薪、企业过错辞职及跳槽、事实劳动关系等等需要注意的证据保存、举证技巧。

三、常用证据的搜集

1、录用条件、面试记录、劳动合同、员工档案、员工登记表、岗位职责

如面试记录需要应聘者确认、劳动合同的格式化、档案管理的日常操作、员工登记表的设计等

2、员工手册、规章制度及民主和公示、工资单、加班单、休假单、考勤卡 注意：员工手册是企业“小法”，一定要公示

考勤卡的作用要把握好

3、培训服务期协议、竞业限制协议

这是向离职员工追偿违约金的一个重要证据

4、退工单、解除证明、谈话记录、辞职申请、离职交接 退工单应如何正确填写？ 解除合同通知书如何正确填写？

谈话记录需双方签名才能成为符合法律要求的证据 辞职申请的格式化 离职如何进行有效交接？

四、特殊证据的效力

1、电子文档：邮件、公司内部局域网 什么情形必须采用纸质书面化形式？

2、手机短信

手机短信有法律上的证据效力，MSN、QQ等形式留言同样有效

3、录音、录像

私自录音、录像取得的证据是否有效？在不侵犯隐私的情形下是可以的 为什么录音笔使用存在证据上的瑕疵？

第四：劳动争议案件的调解

一、调解中遵循的原则

（一）当事人自愿原则

律师应当充分争取双方当事人的意见，充当中间人的角色在某种程度上可以为自己的客户带来实惠。但前提是当事人自愿，如果对方是在违背真实意愿的情形下，那最终吃亏的还是客户。

（二）合法原则

万国律师实务培训 wanguolspx@163.com 010—51622736

这是对律师居间调解的程序以及结果提出的要求。因为如果调解成功的话仍然需要法院或者仲裁委员会制作调解书，若因为一时的疏忽或者其他原因导致调解未能成行，则功亏一篑。

二、调解的技巧

（一）增强调解工作的亲和力 在调解过程中，当事人内心的接受能力十分重要，对于居间人的信任感是调解协议最终得以形成并顺利执行的前提。因此，律师要注意调解的语气、用语、动作，耐心倾听其陈述，在倾听中注意保持对视，并用适时的点头等细节动作促进双方的良性互动。

（二）把握最佳的调解时机

对于对方与自己客户抵触情绪不大的案件，律师可以将调解工作前置，及时安抚对方的情绪，避免双方在激烈的庭审辩论中激化矛盾。

（三）采用不同的调解方法

根据个案的不同特点和背景，有的放矢地综合使用多种调解技巧。如有的只是想要多些补偿金，应更多采用利益明示的方法，耐心向当事人分析利弊，辅以真实案例，讲明调解的好处，指出依法律规定，被告有要求减少违约金的权利；有的可能只是在争一口气，则可以向对方耐心讲明争气的坏处，一些员工即便离职其很多手续还需要用人单位协助，调节可以缓和气氛，保证手续的顺利完成。

（四）注意人的性格的区分调解

调解工作是以人为本的工作，而人的性格又各有不同。以下是针对不同性格的人的调解技巧：

1、对重感情讲义气而直爽的人，要运用情感感染法。在调解劳动纠纷过程中，遇到这一类当事人时，不要急于点题，这类人往往爱面子，先用一些触动情感的语言与其谈一些纠纷以外的事情，如生活、工作、学习、生意等等，也可以用动情的语句提一些家常，对口的事还可以提供一些帮助，然后逐渐转入正题，由远而近，进行调解。

2、对刚烈、脾气暴躁、不怕扯破脸皮的人，要运用以柔克刚法。遇到这一类当事人时，要热情主动。这一类人往往很傲慢、怕软不怕硬。要掌握当事人的心态，以诚相待，轻言细语地利用朋友式的语言谈一些让当事人感兴趣的事情，不要硬碰硬，切记居高临下，要采取“和风细雨、耐心开导”。

3、对乐于听奉承话，爱戴高帽子的人，要运用先守后攻法。遇到这一类人，要多说一些好听的语言，先表扬他（她）的长处，使他（她）产生自豪感，然后趁机指出在该劳动争议中他的错误之处，让其认真进行思考。

4、对惰性很强，遇事优柔寡断、缺乏自我主张的人，要运用正义威慑法。这类人员往往是情绪不稳定，对问题把握不准，在调解时，律师运用的语言要有针对性和原则性，攻势要猛，让他们招架不住。

第三篇：房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736

房地产纠纷

典型案件办案流程与法律运用详解

讲课人：王建彪

律师

主办方：北京万国学校

房地产领域的一些常见法律问题（入门版）

房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同

房地产法律领域的主要房产纠纷 主要法律依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。一般房产：商品房

特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题

特殊房产的交易，非商品房 经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

集资房

北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，九 天 考资不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

农村私有房屋买卖纠纷合同

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨

论会议纪要的通知

此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后（５年），允许其出售，但原出售单位有优

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

公房承租：直管公房

自管公房

承租人的变更：所有继承人协商一致 承租的拆迁

公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

商品房买卖合同中的效力问题

无证预售（无预售许可证）

共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度，判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

不能上市交易的二手房为：

未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

商品房预售

一、预售条件及许可证

商品房预售的法定条件如下：

（l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；

（4）同金融机构已经签订预售款监管协议；

（5）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

案例

当年开发商无证预售公寓

如今称合同无效要收房子

住七年被判腾房业主不服 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

商品房虽无预售许可证，但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主又请求继续履行合同，为维护交易安全与社会稳定，应认定商品房买卖有效。

二、认购书

案例类型一：解除认购书，退还定金，退房 原则：

案例类型二：认购书具备合同主要条款时应视为合同

非正式合同不得成为开发商不承担无预售许可证等违法行为法律责任的借口，此时视为正式合同已经签订

正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房

除不能贷款，履行不能外，一般很难退房

房屋交付阶段的退房 合同的解除（商品房退房）

约定解除： 法定解除：（核心关键词：目的落空）理由

1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由

2、卖方明示违约

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由

3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，九天

考资卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由

4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由

5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由

6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由

7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由

8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由

9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由

10、面积误差比超过3% 卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

理由

11、过分迟延交付房屋的

卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。

理由

12、过分迟延产权过户

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日）届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

13、目的落空：

例：房屋价值无法实现

14、其他违约的情形：

房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约

购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

收房后，房屋使用中的纠纷（售后）房屋质量问题

房屋使用中的质量问题

房屋漏水、反水的维权，例：王泽案件，王维勤案件、苏女士案件 房屋重新装修损失，房地产公司与物业公司应承担连带责任 逾期维修的违约责任

免交物业费、供暖费的权利或物业费、供暖费的损失 配合维修的义务 房屋停用的损失

物业问题

郭女士居民踩上胶水摔伤致残 物业未尽清理责任赔十万

物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全；施工公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗、确保安全，直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒，郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当；而导致她滑倒的胶水为无色透明状，郭女士在行走过程中亦无法充分注意，故郭女士本人没有过错，不应承担责任。

附属设施问题

花园、湖泊、雕塑等景观 幼儿园等

承诺已无法履行 补偿居民经济损失 承诺仍可履行

履行及迟延履行的违约金

买主与卖房人越过中介交易 中介索赔违约金被驳

最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736 合同无效的，应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，九 天 考资经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

万国律师实务培训

wanguolspx@163.com

010-51622736

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款